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破“17万亿”的2020年房地产,政策调控还有效否?

大伟看楼市 发布时间:2020.09.16 16:02:17
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这几天讨论房地产市场金九银十的文章非常多,房地产调控的政策也非常多。昨天统计局官方发布了2020年1-8月的中国房地产市场成交情况!



1—8月份,商品房销售面积98486万平方米,同比下降3.3%,降幅比1—7月份收窄2.5个百分点。其中,住宅销售面积下降2.5%,办公楼销售面积下降19.5%,商业营业用房销售面积下降17.0%。商品房销售额96943亿元,增长1.6%,1—7月份为下降2.1%。其中,住宅销售额增长4.1%,办公楼销售额下降18.0%,商业营业用房销售额下降19.9%。


1:中国房地产年销售额2020年有望突破17万亿!


8月数据最值得关注的是,年内销售额首次同比转正!8月单月销售额同比上涨27%,1-8月商品房销售额96943亿元,增长1.6%,1—7月份为下降2.1%。


如果按照5678这连续4个月的平均同比涨幅(销售面积同比上涨7.9%,销售额上涨15.7%)2020年全年,中国房地产市场销售额刷新历史记录成为定局,而且有望高达17万亿!(2019年全年销售额159725亿)



细分单月数据,8月单月销售面积1.48亿平米,销售额1.55万亿,同比分别上涨了13.7%和27%。这也是5月来连续第4个月的同比上涨。


整体看,疫情的影响基本全面过去。全国房地产投资开始全面复苏,从南到北,开工逐渐正常,8月份大部分城市楼市同比明显上涨。累计数据看,虽然销售面积依然有轻微的同比下调,但从趋势看,预计在金九银十后,2020年房地产市场的销售额销售面积有望全面同比上涨。


所有房地产市场数据均在全面复苏,市场全面复苏,大部分城市8月超过去年同期,1—8月份,房地产开发企业到位资金117092亿元,同比增长3.0%,增速比1—7月份提高2.2个百分点。


疫情基本平稳了,各地经济都在快速复苏,对于房地产市场来说,7月平均恢复水平已经超过了去年同期的100%,大部分区域已经开始超过之前水平。平均上涨超过20%。


2:为什么各地调控频繁,但难以抑制市场?



8月房价数据公布,整体看,相比7月房价上涨继续增加。从8月房价数据看,新建住宅的惠州、二手房的广州,深圳等城市房价依然明显上涨。核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好,投资属性相对较高,而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。



累计数据,从7月开始,到当下已经超过24城市发布了超过30次收紧调控政策!


首先:调控政策主要包括长三居的杭州、无锡、南京、宁波等,珠三角的深圳东莞等房价上涨过快的城市。


累计城市发布数据已经超过24个,包括深圳、杭州等城市多次发布调控政策,累计超过30次。从调控政策趋势看,预计超过30城市将发布调控政策。


全国房地产调控在2020年8月单月累计次数为32次,合计年内数据1-8月全国房地产调控政策次数高达368次,与2019年1-8月份的367次基本持平。


7-8月调控政策风向转变,从上半年的全面宽松,开始出现收紧趋势


房地产调控最宽松的2020年上半年过去了,调控收紧已经难免。预计后续最起码有超过30个城市会在最近发布出台房地产收紧力度不同的政策。最近多地楼市收紧的趋势也已经出现。


其次:包括成都、深圳、无锡、沈阳等城市发布了增值税二改五,但这些城市中,除深圳属于二手房交易为主城市,其他城市相对都属于二手房成交不活跃城市。


第三:本轮房地产调控属于从上而下的调控,8月28日傍晚,住建部在官网发布了一则《住房和城乡建设部强调:落实城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的消息。消息中透露:沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市房地产行业的负责人,被召集参加了“工作会商会”。


多城市都是因为被约谈而调控打补丁。


第四:收紧政策力度相对有限


打击假离婚成为最近政策特点,总体看,最近多个城市增加的调控措施也只是针对公积金政策收紧,最近20几个城市的收紧政策内容大部分都是针对购买多套房的假离婚、假落户、假人才增加调控。



整体看,8-9月各地收紧的调控政策虽然力度不大,但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策,房住不炒,维持房地产市场的平稳,只要上涨过快必然会导致调控升级!


第五:万人摇是出现本轮升级调控的主要原因,南京等城市依然出现


整体看,全国在杭州、深圳、南京、成都等8个城市出现了2020年一轮万人摇现象,部分新房因为人为限价,出现了明显的套利空间,因为套利空间,放大了购房群体。这种情况下,大量的假离婚、假落户、假人才出现。所以本轮政策的升级主要是为了打击“万人摇”



第六:金九银十房价将继续上涨,但涨幅放缓


整体看,本轮房地产调控政策大部分城市的政策力度有限,包括成都等房价明显上涨城市,调控力度难以全面抑制市场上行。


从信贷政策看,市场依然处于相对宽松,从深圳、杭州等城市看,不停的微调加码政策将成为本轮调控的主要特点。


房价走势 宏观分析

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