老牛继续为大家解析东莞待售/在售的典型新盘，这次带来的是常平的碧桂园旗山.玖珑湾，下面咱们一起去看看详细情况。
【01.区位概况】
常平是东莞自改革开放以来就非常重要的交通枢纽，广为人知的“广九+京九”2条大动脉在这里汇聚，它也高效串联起了穗莞深惠这4个大湾区东岸的核心城市。
下图就是常平站的航拍，广九线和京广线就在常平站集散，这里的货运流量占据了东莞物流的半壁江山。
常平毫无疑问是东莞的东部中心龙头，它与东部的多个镇区直接接壤，区位优势显著，交通四通八达。
常平的经济实力还是十分雄厚的，年均GDP在东莞34个镇街中经常排进前十；这里的房价均价却很低，在全市排名26位，算是价格洼地。
常平是东部产业园片区的核心重镇，紧邻松山湖片区的大朗，去松山湖也十分便捷；由于近期松山湖的房价涨的比较快，有不少朋友已经开始重点关注这个价值被低估的镇区了。
老牛经常去常平实勘，印象比较深刻的就是这里的绿化挺好，不少片区的环境治理很不错。
常平的功能组团可以简要总结为3中心+7片区，碧桂园旗山.玖珑湾就位于旧城片区的旧城中心，毗邻河西片区。
【02.项目周边概况】
旧城中心在常平的3大中心片区中占地面积最大，这里的各项配套设施也比较完善，比如在本地人心中，常平镇中心的象征建筑百花广场就在该片区。
旧城中心还汇集了常平镇政府和多个政务/金融机构等，是常平的精华所在，很多旧改项目也都汇聚在这里。
目前新城中心还没有什么动作，只有一些电力机构进行了搬迁，周边配套也比较欠缺。不难看出，目前常平的发展重点还是围绕旧城中心来开展，也就是现在的常平中心。
老牛对项目的周边地块做了相关梳理，发现以居住+商业用地为主，适度配置教育+文体等公共配套设施用地。
项目周边的“商业+学校+文体+公园”等设施具体如下图所示，比较丰富多样；尤其是“百花时代广场+翔龙天地广场+天虹广场”这3大商圈，距离项目都不超过2公里，其中百花广场只有500米的距离。
从下图可以直观看到，项目周边配套的位置示意，丰富的配套资源使得这里的居住生活十分便利。
老牛提醒大家，项目周边的教育资源比较密集，覆盖了“幼儿园+小学+中学”。
其中常平中学（初中部）+常平中心小学+常平第一小学都是省一级学校，具体位置如下图所示。
老牛在梳理的过程中也发现，旧城中心片区在十几年的时间里都没有新房供应，这就凸显了碧桂园旗山.玖珑湾作为新房的稀缺性，刚露面就引发了置业者的高度关注。
从下图可以明显看出，项目周边都是比较老旧的建筑，楼龄普遍已经在十几年以上了。
据老牛了解，项目周边有多个旧改项目正在推进，主要有华夏幸福的金美旧改+华润的朗贝旧改+龙光的板石村旧改，基本都在项目周边的1-2公里以内。
距离项目北侧仅1公里的朗贝村，华润已完成整村的改造意愿征询，计划打造集“生活+商业+旅游+休闲”为一体的大型综合体。
接着来看交通状况，项目周边的道路交通以振兴路+沿河路（次干道）为主，可以便捷联通到主干道+高快速路。
轨道交通方面，项目1.5公里范围内，分别有莞惠城际（已通车运营）的常平南站，以及R3地铁（规划中）的常平北站+常平北环站。
当然，老牛在项目周边巡查时，第一时间注意到了项目西侧的寒溪河，河流水质+驳岸现状目前并不理想。
翻查相关资料后发现，政府主管部门已在2017年启动了寒溪河“一河两岸”改造工程，计划投资8.2亿元，力度还是很大的。
寒溪河被称为常平的母亲河，所以主管部门也是下了大力气，2020年3月常平中心段已经动工，计划2022年完工。
【03.户型产品】
咱们来看碧桂园旗山.玖珑湾的住宅产品，该项目用地面积约57648㎡，总建筑面积约15.5万㎡，其中计容建筑面积约11.5㎡，容积率为2.0，开发强度较低。
该项目共计有12栋小高层（都是17层），这是老牛必须点赞的亮点，这样纯粹的产品布局，不仅有效控制了楼间距，通风采光良好，而且围合出了一个开阔的小区内花园，大大增加了居住的舒适度。
碧桂园旗山.玖珑湾的梯户比主要为2梯6户+2梯2户，户型产品共计有4种，下面咱们逐个去看看。
首先是户型A1，建筑面积约98㎡的3房，布局方正实用，动静分区合理，做到了一定程度上的南北通。
A1作为面积最小的户型，总价相对比较低，产品数量也是较少的。
再来看户型A2，建筑面积约101㎡的3房，比户型A1多了约3㎡，布局和A1类似，同样是竖厅设计。
户型A2是该项目的主力产品，数量最多；由于每栋有3个朝向的A2户型，大家可以结合自己的实际需要来选择。
接着来看户型B，建筑面积约126㎡的4房，最大的亮点是4开间并列（客厅+主卧+2个次卧），可以轻松满足“二胎+三世同堂”的实际需求。
户型B设置了双阳台（客厅阳台+生活阳台），加上4个卧室都设置了飘窗，实用且舒适。
最后是户型C，建筑面积约143㎡的大4房，亮点很多，“电梯独立入户（2梯2户）+南北通+4开间朝南”等，综合品质很高。
作为该项目名副其实的楼王产品，户型C的景观视野也是十分棒的，可以轻松俯瞰整个大花园。
据老牛了解，碧桂园旗山.玖珑湾有一个主打的卖点，就是“家门口坐拥一江两园”。一江是指寒溪河，两园其中一个就是小区内部约4万㎡的大花园，设置了全年龄段的社区配套需求（如下图所示）。
另外一个园指的是滨江绿地公园，占地约1.4万㎡，设置了运动健身区+儿童游乐园+树阵广场+阳光草坪+观景休闲区等，为项目业主+周边居民提供了舒适的室外活动空间。
老牛在项目实勘的时候，发现部分楼栋已经出地面了，很快就可以接近主体封顶的阶段，建设进度十分快。
综上，老牛为大家系统解析了碧桂园旗山.玖珑湾的项目状况，该项目该项目首推即售罄了，近期即将加推，有需求的朋友们可以重点关注。
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