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“捂盘”一年、销售熬不住离职……豪宅临海揽山为何这么难?

界面楼谈 发布时间:2020.09.21 16:12:46
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在光明、宝安的楼市轮番热闹之后,南山也迎来了新房集中爆发——


西丽的远洋天著备案价出炉、销售方案公示;同在西丽的深铁阅山境花园也开放了营销中心,即将入市;位于华侨城的香山道公馆、南山中心区的中泰印邸,也在近日开放了营销中心;甚至,万人期待的华润城四期时隔数月再次传来动静,样板间已成型,入市不远……


事实上,南山待入市的楼盘并不算少,但在这么多让人眼花缭乱的新盘当中,有一个楼盘却似乎淡出人们视野大半年了,那就是新世界临海揽山御园


说起来,这个盘早在去年就传言快入市,到现在已过去快1年时间了,却还是没有动静,这究竟是什么回事?


“捂”到销售先熬不住?


去年12月,界面楼谈曾经去踩过这个位于蛇口的豪宅。那时,销售就曾说预计当月中旬开盘,当然,项目后来并没有开盘。


而在今年4月时,项目传出5、6月份开盘的消息;5、6月过后,又变成了10月开盘;最近,已经传出了2021年开盘的消息。


早在2019年9月,项目的营销中心就已经开门了,到现在,过去了整整1年,项目都没有入市。


“捂盘”一年,不知意向客户是否有所流失,但有些销售却是先熬不住了。


今年7月,家在论坛就有网友爆料,称不少意向客户的对接销售都已经离职了,原因是“不等了”、“浪费一年了”。



这样的情况不难理解,购房者未必着急买房,但销售很难忍受一直只拿底薪,尤其是最近的住宅项目都卖得不错,能拿下一单就是一份提成。


对于开发商来说,道理似乎也是一样的:尽早开盘、尽早回款,还能冲一下年底业绩。但临海揽山御园为什么至今不开盘呢?


有传闻称政府限价10万元/平方米,开发商认为价格过低,不愿意接受。



虽然这个说法很难验证,但界面楼谈去年踩盘时,项目销售称价格可参考周边二手房价,区间为11-15万元/平方米。


而同时,南山近几个月备案的项目中:


招商太子湾备案均价11万元/平方米,片区二手房均价11.8万元/平方米;


恒裕深圳湾均价15.8万元/平方米,片区二手房价19万元/平方米;


远洋滨海大厦的公寓备案均价8.4万元/平方米,周边次新房早已超过10万元/平方米;


远洋天著毛坯住宅备案均价8.38万元/平方米,周边次新房已超过10万元/平方米……


综合来看,所有项目的备案价格都明显低于周边二手房价。并且,连就在海边、配套健全的湾玺,均价也止步11万元/平方米,临海揽山御园的条件显然不能与之相提并论。


再捂,要变现房?


临海揽山御园位于蛇口片区,在大小南山山脚下,估计这也是名字的由来:靠山面海。


不过,相比起湾玺就矗立在海边,临海揽山御园却是掩藏在一片工业区、产业园之中,周边环境不算开阔。这也导致项目与海岸线的直线距离约1公里,但也要10层以上才有机会看到海。


事实上,临海揽山御园由南水工业村旧改而成,因此周边工业区多不足为奇。据称,开发商在项目上的投入达到30亿元


项目占地4万平方米,总建筑面积33万平方米,由7栋高层住宅、7栋别墅及1栋人才房组成,呈现高层半围绕别墅的布局。


界面楼谈去年12月拍摄


其中,1-5栋为住宅,6、7栋为公寓,8栋为人才房,其余为联排别墅。根据销售的说法,项目计划先推出1、2栋共420套高层住宅。这两栋住宅均为三梯四户,朝向为南北朝向,户型为106-115-117平方米的三房、120平方米四房。


项目效果图


项目较为亮眼的地方为车位比超过1:2,且所在学区为育才第一小学和育才第二中学,教育配套较好。


但项目距离最近的2号线水湾站约1公里,步行时间超过10分钟;周边也缺乏大型商业配套,最近的购物中心为海上世界,距离超过1.5公里,居住配套有所欠缺。


去年年底时,项目销售就表示将在2021年交房,当时项目已建至十余层高。按现在的情况来看,项目要是真的在2021年入市,离现房也不远了。


并且,如今的新房市场,限价已是一种既定规则,临海揽山再“捂”下去也难有突破。


此前,位于宝安中心区的海纳公馆、润恒都市名荟和云玺锦庭,就因推盘节奏过于缓慢,被戏称为“捂盘三兄弟”。其中,润恒都市名荟在2019年8月就已获得现售备案,但到今年3月,项目不仅没有开盘,反而和纳公馆、云玺锦庭一起传出了“天价喝茶费”传闻,一度引发住建局介入。


到6月,项目才推售房源,疑似“捂盘”9个月。


项目“捂盘”9个月,去化不足5成。图片来源:乐居


外界猜测,由于房价猛涨,这些开发商不甘心房源按备案价格出售,因此对外“捂盘”,私下收取“喝茶费”偷偷卖,但最终却遭到政府介入。


而如今,政府的监管越来越严格。远洋天著刚备案就遭锁定,市场猜测是因为项目只让提前验资并交纳8000元/平方米装修费的客户认筹,等于变相“捆绑精装修”。甚至,在住建局锁盘之前,这件事并没有传播开来。


可见,如今监管力度开始加强,限价情况也未见放松,新世界临海揽山一拖再拖,又能等来什么结果呢?


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捂盘 新世界临海揽山

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