房子永远涨，今年不涨明年不涨后年也会涨。真还是假?
答案是假，房子已经撕下了最后的伪装，露出它本来的狰狞面目。
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什么样的商品会上涨?
一是短期内供不应求的商品。
二是供求稳定的商品，但随着通货膨胀货币贬值会逐步上涨。
房子为什么近十几年一直涨?
一是商品房改制不过20年，2005年后商品房购买需求呈几何级数爆发，但是供应端没有很快跟上来，导致商品房供不应求，上涨。
二是买房的赚钱效应出现后，全国人民都不存钱了，都挽起袖子上场了。从一二线到十八线，管它市区房新区房还是旅居房，看见房子就买。
全国人民存了二十年的钱，加上银行的全部资金一起杀进房地产，导致全国房子全线上涨。
两相叠加，人们更确定了房子永远涨的信念。
实际上，巨雷早已埋下。
因为在全国范围内，商品房早已严重供过于求了。
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2019年，全国商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元（备注：这里的商品房专指新房）。
我做了一个简单的除法，每平米均价9310元，如果按套均100平米来算，可推算出全年卖出了1716万套的商品房。如果每套房住四个人，可供6864万人居住。
而2019年的全国新增人口是476万，需要新增住房不到119万套，1716-119=1597。就是说去年一年就多建了1597万套房子，这1597万套房子都是供过于求的商品。
当然刚出生的是新生儿，不需要马上住房，但是再往前推，会发现过去十年，每年新建的商品房都严重供过于求。
销售额最低的2010年，全年销售额48267亿元，销售面积10.43亿平米，也能推算出全年卖出1042万套商品房，够4168万人居住，而2010年的新增人口是647万，只需要162万套商品房，多建了880万套。
近20年中国的人口增长数量是呈下降趋势，从1998年的1135万跌落至2018年的530万，2019年则创了人口增长476万的新低。
每年人口的净增长都在下降，商品房供应量每年都在巨增，这两者之间的差额就是巨大的供过于求。
一年一千多万套的供过于求，十年就是一亿多套的供过于求，这还只是已经卖出去囤在消费者手里的房子，还有大量在售和在建的没算进去，加进去可能将近两亿套。
过剩产品的结局只有三个：降价处理、严重积压和变为废品。然而遗憾的是，很多人混然无知，仍然把房子当成存钱罐，继续加仓买买买。
3
商品房建造早就过剩了，为什么到处仍在大兴土木，是为了解决地方财政危机，也是为了拉动经济和内需的无奈之举。
2019年全国GDP总量99万亿，商品房销售额16万亿，占比16.2%；房地产上下游产业再相加，产生的GDP至少有30万亿，占GDP总量的30%强。
房地产如果大幅下行，是经济的不可承受之重。
对于普通人来说，上层建筑和宏大规划离你太远，你摸不到也够不着，也别幻想分一杯羹，你能做的，就是不要拿你攒下的那点小钱去傻乎乎地跳坑。
现在的坑，就是全国各地漫山漫谷的房子，再说一遍，商品房已严重过剩。过剩后果就是从二线到十八线，近几年的房子一直不涨。
房子不涨，很多人有一种谜之自信，就是熬几年总会涨，因为2016-2017年，全国所有城市的房子都涨了，这样的行情迟早还会再来一轮。
有没有想过另外一种可能，时间在变，背景在变，这样的行情永远不会再来了。
首先，经过这几年开发商疯狂拿地盖房，很多城市的房子已经严重供过于求；第二，人民群众的智商提高了，不会再像16、17年那样闭着眼睛瞎买房了。
房子严重过剩，加上投资客不再进场，结果只有两个，一是房子要打很低的折扣才能出掉；二是房子直接烂在手里，变成一堆无用的砖头，比如山东乳山的海景房，1800一平都卖不出去。
苦熬几年后，很多城市的房产持有者等来的很可能不是下一轮行情，而是手里的房子越来越贬值，不仅仅是货币的贬值，还有开发商的盖房大赛并没有停止，他们在供应端继续帮你打折。
今年的1月到8月，商品房销售面积98486万平米，相当于去年同期的58%；销售额96943亿元，相当于去年同期的61%。
虽然1-4月份受疫情影响严重，但从5月开始奋起直追的势头，到年底很可能和去年持平。
明年，为了对冲疫情的损失和美国的贸易战，盖房继续不能停。
就问手握多套房的你怕不怕?
4
现阶段，两个过往的楼市经验已经不灵了。
一是几年一轮的全国普涨不灵了，二是一二线永远涨也不灵了，因为决定涨与不涨的关键因素，既不是城市量级，也不是价格，而是：供需。
武汉，成都这些强二线的房子为什么大家都看好就是不涨?
天津守着这么强的教育资源，又有北漂大量流入为什么连续四年不涨反跌?
最强IP北京，为什么只有四环内还算坚挺五环外一样阴跌不止?
郑州，一亿人的省会，人口净流入城市，为什么一万多的地板价不但不涨，新盘还在不断往死里打折?
为什么很多人们认为必涨的城市都不按常理出牌了?
原因只有一个，就是供大于求，再好的城市，再大的概念和再强的IP，也扛不住长期的供过于求。
你以为供过于求只存在于三四线?当然不是，很多二线卖起地来比三四线更生猛，这几年二线的近郊、远郊和新区建起了多少房子，敢数吗?
看看重庆、武汉、成都、郑州这些城市十几万套二手房的挂盘量，这还没算上大量正在卖和正在盖的新房，还有大量已拍出和准备拍出的土地，它们还在不眠不休地批量复制房子。
天量的新房加上海量的二手房同步推向市场，结果必然是卖不动。
二手不好卖还可以扛，个别跳楼甩卖的笋盘对市场影响不大。
新盘就不同了，新房卖不动，总有开发商扛不住第一个打折甩卖，一个开发商打折，周边的开发商只能跟着打折。
本来两万的片区锚定价，被一家开发商降到一万八，有人跟进，一万八就成了这个片区新的锚定价，再降到一万六，二手房也被拉拽着走下两万的神坛，恶性循环形成。
现在有多少城市在走这条路?天津，济南，青岛，郑州，石家庄，沈阳……名单可以列很长很长。
5
房子还能买吗，还敢买吗?
能买，但要睁大了眼睛去买。商品房确是全国范围的供大于求，但中国太大，一碗水不是平的，总有局部城市，局部地段和局部行情是供不应求的。
目前还能供不应求的情况只有三种：
一是真的是人地紧张商品房供不应求的城市，比如深圳；
二是具备刚性居住需求的好房子，比如一二线市区的学区或高品质房；
三是资金突然大量涌入某个城市，房源短期内供不应求导致快速上涨。
我拿这次深圳上涨来举例。
深圳可以说是国内唯一商品房供不应求的城市，需求压抑数年后自然会涨。
深圳大涨后，资金外溢涌入东莞，东莞的松山湖、南城这些优质片区短期内房源供不应求，快速上涨。
深圳东莞完成上涨后，资金继续外溢至广州，广州天河、黄埔、南沙的优质房源短期内供不应求，接力上涨。
深圳—东莞—广州的上涨路径和产品，代表了这三类供不应求的情况，有的是长期的供不应求，有的则是阶段性的供不应求。
对于准备继续买房的投资客，我给的建议是，找准下一个领涨的城市，买进领涨的产品。
你肯定说我没有这样的预测能力，没问题，等领涨城市涨起来后，不要去追高，也不要去买这个城市涨的不多的片区和产品，而是去买周边外溢城市的优质产品，运气好能收获到不弱于领涨城市的首轮涨幅。
比如说如果明年上海开始涨，中心区明显大涨后不要去买松江、青浦、宝山这些区，而要去买周边的苏州和无锡，它们大概率会承接第一波外溢。
虽然游戏规则一直在变，难度也一直在升级，但投资房产仍然比投资其他更稳妥，收益更大。
与时俱进精进技艺，楼市投资的第二课：抓住局部城市、局部地段和局部行情。如果学艺不精又硬要去投，等待你的就只有套牢了。
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