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临深月报 | 三市新房供给仅中山下跌

中原大咖 地产 发布时间:2020.09.23 11:53:37
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深圳中原研究中心-临深楼市2020年8月报

1   临深区新房住宅市场

  • 三市新房供给仅中山下跌

  • 三市新房成交继续走高

  • 三市去化周期大幅下降

三市新房供给仅中山下跌

  • 8月临深三市新房住宅供应28821套,环比↓0.2% ;面积306.9万平,环比↑2.7%。

三市新房成交继续走高

  • 8月临深三市新房住宅成交34742套,环比↑22.4%;面积375.5万平,环比↑21.1%。惠州新房成交面积高达233.3万平,环比↑33.8%,稳居临深第一。

三市去化周期大幅下降

  • 东莞新房住宅去化周期下降至6.1个月,惠州新房住宅去化周期下降至9.3个月,中山去化周期降至15.4个月。

2   东莞楼市

  • 共计2宗商住地块成交

  • 全市新房住宅供给继续走高

  • 临深片区塘厦新房成交保持第一

  • 全市二手住宅成交均价回落

  • 临深片区长安二手均价大幅回升

  • 临深各区二手成交量齐跌

政府出台入户新政吸纳人才

商住用地成交继续下跌

  • 8月东莞共计9宗商住用地挂牌,2宗商住用地成交。成交面积8.1万平(临深7.4万平、非临深0.7万平),环比↓ 26.1%。截止8月底,从东莞各区镇土地成交看,临深片区虎门镇商住用地成交量保持最高,达到25.9万平。本月成交2宗土地,分别位于凤岗镇与望牛墩镇,其中凤岗地块因位置较好。

东莞商住地块挂牌、成交详情

全市新房住宅供给继续走高

  • 8月东莞新房住宅批售6899套,环比↑16.5%;批售面积77.2万平,环比↑17.2%。

  • 8月东莞新房住宅成交7536套,环比↑8.8%;成交面积86.5万平(临深28.5万平、非临深58.0万平),环比↑6.2%,成交量创16年年底以来新高。

市场认购量骤降 客服观望情绪浓厚

  • 8月东莞楼市来访量、认购量均呈明显下降趋势。

  • 7.15新政后,市场开始分化,客户观望情绪明显,直到8月下旬,虎门、大朗等热点项目推新,整体来访量才有所回升,市场成交有所反弹,认购量也基本恢复到平均水平。

临深片区新房住宅存量情况

  • 8月东莞临深片区新房住宅存库面积环比变化情况:

  • 大朗↑39.6%,虎门↑16.5%,长安↑11.7% ,大岭山↑9.6%;清溪↓21.7%,松山湖↓1.4%;凤岗↓5.6%,塘厦↓ 9.9%,黄江↓0.9%。

临深片区塘厦新房成交保持第一

  • 8月东莞临深片区新房住宅成交2554套,环比↑50.3%;共计28.5万平,环比↑46.7%。

  • 临深片区成交前三为塘厦、虎门与大朗,成交套数分别为452套、435套与400套;成交面积分别为5.27万平、4.81万平与4.25万平。

新房市场成交TOP10

临深二手住宅成交均价持续回落

  • 8月东莞二手住宅成交均价为16201.1元/㎡,环比↓4.5%;临深片区二手住宅成交均价为18227.2元/㎡,环比↓4.9%。

临深片区长安二手均价大幅回升

  • 8月二手住宅均价最高的片区仍为松山湖片区,成交均价为31584元/平。

  • 临深片区中仅松山长安、虎门、大朗成交均价上涨,其中长安涨幅最大高达12.9%,其余各区域成交均价不同程度下跌,清溪跌幅最大。

8月东莞临深片区二手住宅成交均价一览表

全市二手成交量大幅下跌

  • 8月东莞二手住宅成交1768套(临深450套、非临深1318套),环比↓53.8%;成交面积18.8万平(临深4.9万平、非临深13.8),环比↓52.4%。

临深片区黄江成交量稳居首位

  • 8月东莞临深片区二手住宅成交450套,环比↓62.1%,黄江依然占据成交首位。

  • 从成交量变动幅度来看,临深各区成交环比均呈大幅下跌态势。其中,凤岗跌幅最大,↓84.7%。新政影响下,部分客户失去购房资格,但市场预期依然乐观,二手业主挂牌依旧高企,客户分流至新房市场,中介推盘重点移至东莞周边低价区,导致二手成交骤减。

东莞市场小结

  • 8月东莞2宗商住地成交,成交面积达8.1万平,环比下降26.1%。两宗地块均进入终次报价,望牛墩地块刷新纪录。8月商住用地楼面均价达到20470元/㎡,创历年新高,可见虽成交下滑,土拍市场热度不减。

  • 8月东莞新房住宅批售6899套,环比上涨16.5%;新房住宅成交7536套,环比上涨8.8%。8月供应创近3年新高,7月底冲刺项目本月集中网签,成交量创17年以来新高。别墅表现亮眼,供需齐涨。其市场火热原因主要为:一是8月新入市项目供应量高达3万平,推货节奏加快带动成交走高;二是热门区域东城和大朗,项目推新,客户入市诚意高。另外,由于中高价项目集中成交,8月均价有所上涨,为23254元/㎡。临深片区新房住宅成交2554套,环比上涨50.3%。其中塘厦成交保持最高,为452套。整体来说,成交热点集中在松山湖片区和东南临深片区,其中松山湖片区成交主要受到安华香蜜松湖、松湖碧桂园天鉆、金地碧桂园时代城等项目集中签约拉高。

  • 8月东莞二手住宅成交1768套,环比下降53.8%,热点板块以外的地区成交惨淡;临深片区成交450套,环比下降62.1%,黄江依然占据成交首位。二手成交均价为16201.1元/㎡,环比下降4.5%;临深片区二手住宅成交均价为18227.2元/㎡,环比下降4.9%。新政影响下,部分客户失去购房资格,但市场预期依然乐观,二手业主挂牌依旧高企,客户分流至新房市场,中介推盘重点移至东莞周边低价区,导致二手成交骤减。

3  惠州楼市

  • 共计6宗商住地块成交

  • 全市新房住宅成交大幅上涨

  • 全市新房均价涨幅明显

  • 临深片区大亚湾区均价稳居最高

  • 全市二手住宅报价小幅上涨

  • 临深片区仅惠城区二手报价微跌

惠州各县区重拳整治“两违”

商住地块成交量回升

  • 8月惠州商住用地共计25块挂牌,6宗成交,总成交占地面积为27.1万平(临深19.2万平、非临深7.8万平),环比↑3.2%;建筑面积为109.4万平,环比↑46.9%,楼面价为1685元/平,环比↓50.0% 。

  • 截止8月底,临深片区仲恺区商住用地成交量保持最高,达到106.4万平。本月成交6宗土地中,3宗位于临深片区,仲恺区占2宗。今年初,惠州仲恺区启动了仲恺大道沿线城市更新工作,以连片改造方式推动9.7平方公里区域实施城市更新,目前推出的大部分用地来自仲恺中心区的惠环和陈江街道城市更新用地。另外,该区今年以来承建大量工业项目,全年在建项目有望达68宗。仲恺沿线城市更新与工业扩展可谓相辅相成,将有效提升中心区土地利用率和单位土地产出率,大幅提仲恺中心地段价值。

惠州商住地块挂牌、成交详情

全市新房住宅成交量大幅上涨

  • 8月惠州新房住宅批售18556套,环比↑2%;批售面积193.8万平,环比↑11%。

  • 8月惠州新房住宅成交22177套,环比↑35%;成交面积233.4万平(临深181.5万平、非临深51.9万平),环比↑34%。

临深片区新房住宅存量情况

  • 8月惠州临深片区新房住宅存库面积环比变化情况:

  • 大亚湾区↓8.9%,惠阳区↓7.6%,仲恺区↓2.7% ,惠城区↓2.2% 。

全市新房均价涨幅明显

  • 8月惠州全市新房成交均价为13027.7元/㎡,环比↑2.6%。

  • 8月临深片区新房成交均价为13780.4元/㎡,环比↑2.2%。

临深片区大亚湾区均价稳居最高

  • 8月惠州临深片区中成交均价最高的片区依然为大亚湾片区,为16058元/平,环比↑1.9%。

  • 8月惠州临深各片区新房均价除仲恺区小幅下跌外,其余各区均价不同程度上涨。其中,惠城区涨幅最高,环比↑4.1%。

8月惠州临深区与深圳交界片区新房均价一览表

临深片区大亚湾区成交占比居第一

  • 8月惠州临深片区新房住宅成交17201套,环比↑37.7%,面积共计181.5万平,环比↑36.4%,占全市成交的77.8%。

  • 大亚湾区依然成为临深片区成交量占比最高,成交5883套、58.3万平,占全市成交总面积的25%。

全市二手住宅报价小幅上涨

  • 8月惠州二手房挂牌均价为10560元/平,环比↑0.6%。

月惠州临深片区二手住宅挂牌均价一览表

惠州市场小结

  • 8月惠州商住地块共计25块挂牌,6宗成交,总成交占地面积为27.1万平,环比上升3.2%,楼面价为1685元/平,环比下降50.0%。8月惠州继续加大土地供应,土地成交稳步上升,土拍热度持续。

  • 8月惠州新房住宅批售18556套,环比上升2%;新房成交22177套,环比上升35%,成交均价为13027.7元/㎡,环比上涨2.6%。8月惠州新房热度不减,来自深圳和东莞外溢的购房需求,进一步推动惠州楼市成交,8月成交套数同比增幅近100%。临深片区新房住宅成交17201套,环比上升37.7%。大亚湾区依然成为临深片区成交量占比最高,成交5883套、58.3万平,占全市成交总面积的25%。临深片区新房成交均价为13780.4元/㎡,环比上涨2.2%。

  • 8月惠州二手房挂牌均价为10560元/平,环比小幅上涨0.6%;临深片区中仅惠城区二手成交均价小幅下跌0.03%,大亚湾区二手均价涨幅最高,为上涨0.14%至10145元/㎡。

    4   中山楼市

    • 共计1宗商住地块成交

    • 全市新房住宅成交继续上涨

    • 全市新房成交均价回落

    • 临深片区新房成交量连续6月上涨

    • 全市二手住宅成交均价小幅上涨

    • 临深二手均价仅南朗镇下跌

    中山9月实施最新购房注意事项

    商住地块成交下跌明显

    • 8月中山商住用地共计1块挂牌,1宗成交,总成交占地面积为2.2万平(临深0万平、非临深2.2万平),环比↓95.7%。楼面价为8000元/平,环比↑131.8%,地块以底价成交,楼面价相对较低。

    • 截止8月底,石岐区商住用地成交量保持最高,达到29.7万平,临深片区中东区成交面积最高,达到25.8万平。今年由于地块出让限制条件较多,多数土地均以底价成交,成交楼面价最高地区为南朗镇。

    中山商住地块挂牌、成交详情

    全市新房住宅成交继续上涨

    • 8月中山新房住宅批售3366套,环比↓29.3%;批售面积35.9万平,环比↓35.9%。

    • 8月中山新房住宅成交5029套,环比↑0.9%;成交面积55.6万平(临深18.7万平、非临深36.9万平),环比↑2.3%。

    临深片区新房住宅存量情况

    • 8月中山临深片区新房住宅存库套数环比变化情况:

    • 民众镇↑17.2%;东区↓6.1%,火炬开发区↓5.6%,南朗镇↓2.9%。

    全市新房成交均价回落

    • 8月中山全市新房成交均价为13963.0元/㎡,环比↓8.6%。

    • 8月临深片区新房成交均价为17540.4元/㎡,环比↓3.4%。

    临深片区东区备案价升至最高

    • 8月东区备案均价↓10.7%至21686元/㎡,依然为临深一手均价最高区域;民众镇涨幅最高,↑19.6%至12880元/㎡,均价为临深最低。

    8月中山临深区新房均价一览表

    临深片区新房成交量连续6月上涨

    • 8月中山临深片区新房住宅成交1722套,环比↑16.6%;成交面积18.7万平,环比↑14.5%。

    • 8月火炬开发区成交665套、7.0万平,为临深片区中成交占比最高片区,占全市的36.9%。

    全市新房市场实际成交TOP10

    全市二手住宅成交均价小幅上涨

    • 8月中山二手住宅成交均价为11265元/㎡,环比↑0.14%。

    8月临深片区二手住宅成交均价一览表

    中山市场小结

    • 8月中山商住用地共计1块挂牌,1宗成交,总成交占地面积为2.2万平,环比下降95.7%。楼面价为8000元/平,环比上升131.8%,地块以底价成交,楼面价相对较低。

    • 8月中山新房住宅批售3366套,环比下降29.3%,新增供应的主力仍然为刚需产品;新房住宅成交5029套,环比上升0.9%,刚需依然为成交主力,改善型住房网签占比有所下降。新房成交均价为13963.0元/㎡,环比下降8.6%。临深片区新房住宅成交1722套,环比上升16.6%,占全市成交的34.2%,其中网签套数排名第一的区域是火炬开发区665套,成交主力为万科中天西湾汇(125套)、美的悦府(75套)以及裕龙君悦(71套)。临深片区新房成交均价为17540.4元/㎡,环比下降3.4%。另外,受深圳、广州、东莞楼市热度影响,8月中山新房存量继续走低,去化时间呈平稳下降趋势,去货压力缓慢降低。

    • 8月中山二手住宅成交均价为11265元/㎡,环比上涨0.14%。临深各片区二手成交均价除南朗镇小幅下跌1.1%外,其余3区均呈小幅上涨,其中民众镇涨幅最大,上涨1.4%至9507元/㎡。东区依然为临深价格最高片区,为17564元/㎡。


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