“金九”即将结束，最近除深圳以外要说哪里最受关注，东莞必须拥有姓名。
前两天东莞日报的一则重磅消息，提及东莞9镇“融入”深圳，引起不小的动静。
在过去的一个星期内，东莞还有一系列重磅消息刷屏朋友圈。
9月25日，松山湖拍地59家房企抢拍；
9月22日，CBD项目万象府3秒售罄；
松山湖个别楼盘二手房挂牌价突破7万/㎡；
这边的深圳人，在群里一脸疑惑的讨论“东莞凭什么？”、“松山湖凭什么？”
究竟“凭什么”？
东莞“独自膨胀”
今年的东莞备受关注。
买了临深片区的业主、以及卖临深片区的中介，都在期待一个“大礼包”把临深这几个片区划入深圳。
于是前天东莞日报发布的一则消息，让这些人十分兴奋，大呼“大礼包”来了！
东莞市委召开第十四届委员会第十一次全体会议审议了《关于进一步完善区域协调发展格局推动南部各镇加快高质量发展的意见》提出：
东莞南部临深的虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇高水平对接和融入深圳中国特色社会主义示范区，探索与深圳共建“深莞深度融合发展示范区”。
这还只是提出、探索性的《发展意见》，第二天有某购房团公众号直接表述为“并入”，随后传播量过万被举报违规删除。
可见，绝大部分人还是比较清醒。
毕竟人家深圳还没表态呢，你们激动个啥？
还有25号松山湖进行的土拍，因为是2015年以来松山湖出让的第二块宅地（非人才），一时间引来59家房企竞拍。
在经过62轮举牌之后，最终被中海以285603万拿下，创下松山湖地价新高，在东莞楼面价TOP10，排名第四。
接着就是9月22日万象府开盘，480套房源3秒钟秒光，当天晚上刷爆东莞楼市。
事实上，万象府是东莞CBD开建后首个入市的住宅项目，均价仅4.3万/㎡，一二手倒挂明显。
有网友表示只要买到一套，就等于赚了300万。
如果上边的“大事件”都不够“炸”，那么松山湖房价破7万/㎡这件事应该会刷新你对东莞房价的认知。
一周前，一张「松山湖精选房源」的照片在南方楼事朋友圈传播。
照片中，中介门店前的白板写着不少房源，其中长城世家52㎡的一房总价385万，换算一下，单价7.4万/㎡
相信屏幕那头的你，看到这里看也想打出“？？？”
一些两房的房源总价在500万左右，三房在600-800万之间，四房更是900+万往上走。
说实话，这个价格已经和深圳罗湖、龙华和龙岗一些楼盘差不多了。
有网友发出灵魂拷问，“是一手业主太贪心还是华为员工太有钱？”
令人疑惑。
随后，南方楼事在百度上搜索松山湖房价，搜索栏显示查询最多的就是：
“松山湖房价为什么那么高”、“松山湖房价为什么上涨”、“松山湖房价暴涨”
可见，众人对于松山湖的房价充满了疑惑。
作为“好奇大军”中的一员，南方楼事对松山湖进行深扒。
局部疯狂，谁是背后“推手”？
现在松山湖的房价，已经成为东莞的“排头兵”。
南方楼事在链家官网上搜索东莞的二手房，在17793套普通住宅中，筛选单价最高的发现前十都在松山湖。
挂牌价高达6万/㎡，其他的随便一翻都在5.9万/㎡左右，高的吓人。
图源链家官网 数据截自9月27日
再搜索7.4万/㎡的长城世家，发现在售的20套房源中没有52㎡的房源，都是115㎡以上的大户型，挂牌价在5.9万/㎡左右。
图源链家官网数据截自9月27日
今年成交的7套房源中，只有一套52㎡的小户型成交，单价6.2万/㎡。
虽然成交价中没有上7万的房源，但说实话这6.2万/㎡的单价也不便宜。毕竟深圳还有不少房源也都是这个价格，像观澜一些二手房也才在5-6万/㎡左右。
图源链家官网数据截自9月27日
片区房价高企，单盘房价一骑绝尘，松山湖“膨胀”的背后，究竟谁是推手？
深入研究，总结出三个原因：好学区加持、有产业支撑、片区内住宅少。
1
“硬通货”学区
我们先来说说学区。
其实在东莞，没有很明显的学区概念，但能上好学校的房子对很多家长来说仍然是首选。
据南方楼事和片区资深中介刘生了解到，目前松山湖片区内最出名的学校是松山湖中心小学。
而松山湖中心小学前身是东莞中学松山湖学校小学部，由东莞最好的高中东莞中学创办，被家长认可。
图源 东莞松山湖中心小学
所以很多家长为了它的学区买一房小户型，前文提到的7.4万/㎡的长城世家，就是带有松山湖中心小学。
他告诉南方楼事，目前只有松山湖中部的楼盘带有中心小学学区，一共11个楼盘。
图源 链家
以珠三角环线高速为分割线，左边为中部，右边为北部。
其中中部楼盘配套比较成熟，入住率也很高。除了3号别墅是2015年建成，其他大部分是2009年左右的房子，楼龄比较老。相比之下，北部的楼盘目前入住率不高。
对于长城世家有房源卖到7万/㎡，刘生坦言北部片区内带小户型的楼盘十分少，只有长城世家和万科虹溪诺雅有一房户型，所以单价比较高。
带有好学区的，户型越小单价就越贵。
而且现在松山湖已经很少有一房房源出售，虽然很多客户在找，但业主不愿意卖，“这种房子卖掉就买不到了。”
问及为何在房源APP上找不到长城世家7万/㎡的那套房源，刘生解释说业主不想卖了，具体理由也没有说。
长城世家 图源链家
可见，即便是没有明显学区概念的地方，好学校仍然是房价的助推器，一手业主涨的有多开心，刚需们就多扎心。
在松山湖工作多年的李娇表示，如果要买带中心小学的楼盘，得把西安的三房卖掉，再不吃不喝的工作两年才能凑够一个80㎡两房的首付。
而且现在还在涨，不知道什么时候是个头。
“答应我，千万不要着急生孩子，烧钱！”
2
背后有大（chan）佬（ye）支撑
华为对于松山湖的意义，相信大家心里都有数。
有网友犀利点评，“华为这一次能不能挺过去，很大程度上决定了松山湖的前景和房价。”
图源 @微观大湾区
2016年5月，一篇《别让华为跑了》的文章席卷全网，也是这时候华为终端和研发部门等要搬去松山湖的消息不胫而走。
这一年的华为和松山湖都火了。
据乐有家研究中心数据显示，2015年松山湖一手住宅成交均价仅1.2万左右，2016年突然猛涨到2.1万/㎡，上涨幅度达77.9%。
从2017年开始，松山湖房价进入平稳趋势，维持在2万/㎡左右。
2018年2月召开的松山湖年度工作总结大会资料显示：
2017年园区规模以上工业增加值为332.69亿元，华为系企业规模以上工业增加值占园区规模以上工业增加值比例高达56%。
华为对于松山湖的影响力的确不能小觑。
图源 乐有家
但事实上，除了有华为，松山湖有大量企业入驻。
近几年，深圳产业外溢效应加速，东莞凭借地缘、产业配套、城市环境等优势，成为深圳产业转移首选地之一。
据不完全统计，松山湖园区已引进华为机器、中集集团、新能源、宇龙通讯、生益科技、易事特、普联、东阳光药业总部、大连机床、光启、普门科技、合泰半导体等一批国内外行业龙头企业，以及350家发展潜力大、后劲足的中小型科技企业。
高新人才的涌入，拉升片区价值，接踵而来的便是各方人士紧盯这块肥肉。
如中介刘生所说的，这些年松山湖很多投资客入场，房价一度被炒得很高。
从根据安居客数据显示，从11年到20年期间，开发十多年，松山湖一手房价从6千到3万，上涨幅度达5倍。
数据来源 安居客
所以要问，松山湖房价凭什么这么涨？
答案大概率是有产业支撑，前景被看好。
3
宅地稀缺、商品房供不应求
松山湖作为国家级高新技术产业开发区，在2012年东莞出台相关政策规定后，松山湖不再增加商住用地。
规划中尚未出让的居住地，将用作人才居住储备用地，这就导致松山湖市面上的商品房供不应求。
2015年至今，松山湖成交了13块地，除了深业去年拿下的地块，其他都是人才安居房。
图源 水印
近2年片区内住宅供应紧张，供不应求支撑房价高位企稳。
在房天下查询显示，在售一手住宅7个，划掉纯别墅和商住楼，普通住宅共4个，价格在2.6-3.3万/㎡左右。
图源房天下 数据截自9月28日
片区内在售的二手房也十分稀缺，目前链家上显示在售的二手房仅441套，价格在5-6.4万/㎡左右。
图源链家官网 数据截止9月27
宅地稀缺，最直接的影响就是楼市变成卖方市场。而捂盘惜售、挂高价都是业主们的惯性操作。
也是这一些列现象，支撑着松山湖房价高企。
▼
面对这样的价格，究竟值不值得其实很难去下定义。
我们觉得不值得的时候，生活在片区内的刚需这时候已经像李娇那样焦虑，看着价格暴涨像热锅上的蚂蚁。
很多深圳人把松山湖和光明比较pk。
你觉得两者有可比性吗？谁的价格存在“泡沫”？
欢迎留言讨论。
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