看完几个新盘，气的我把大腿都拍红了！

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昨天出去看了几个新盘，回来气的把大腿都拍红了。

先说深铁阅山境，西丽仅次于远洋天著春秋的第二大网红盘。

这个盘紧邻5号线，距塘朗站一公里左右，目前放风的均价是8万5。

8万5是什么概念?深铁阅山境对面就是宝能城，高赠的宝能东区，挂盘价全部在15万以上，无赠送的宝能西区还在限售期，进入二手市场也至少12-13万。

阅山境小区环境略逊于宝能城，就算对比西区，至少也有3万的倒挂，最小78平的户型，也有200多万白送的大礼包。

这样一个白送几百万的优质倒挂盘，在我想象中售楼处应该是人头攒动，争相认筹的景象，结果进去一看，只有三四组客户，冷冷清清，凄凄切切，哪有一点网红盘该有的待遇。

销售人员有气无力、例行公事地做了接待和介绍，我得到的几点价值信息如下：

1、国庆节后就开盘；

2、一共四栋楼1000多套房源全部推出；

3、均价8万5；

4、现在登记客户1300组。

听完销售介绍，气的我把大腿都拍红了！

一气自己没有买房资格；

二气这么大好的机会，大家竟然视若无睹。

登记客户和房源数量差不多，如果启动认筹，认筹人数大概率少于房源数。

也就是说，不管有房没房，只要有钱有资格就能买到，二三百万的大红包随便挑随便拣。

现在这个阶段，真是深圳有资格有钱的购房客最幸福，最傲骄的时刻，我承认我陷入了深深地嫉妒。

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阅山境这么好的倒挂盘为什么遇冷，看看西丽第一网红盘远洋天著春秋就知道了。

9月23日，远洋天著春秋开盘，推出房源571套，均价8.38万，总价800万起。

这个盘是西丽最受关注的新盘，大学城地铁口上盖，门口就是24万平的益田假日广场，周边位置不如它，还有十几年楼龄的二手盘西湖林语，德意名居，桑泰丹华的报价都11万了，远洋天著8万4，至少3万起的倒挂。

结果呢，想象中万人摇号的场景，不存在的。最后认筹只有1228位，无房937人，有房291人，中签率高达46%。

23号中午开始摇号，到晚上八点半，叫号700人，500多套房源没有清盘，去化不过七成，一直到11点，叫号近1000才清盘，弃选率接近四成，不但无房的轮了个遍，连有房的都买到了。

弃选的除了少数资金不足的，大多是主动弃选，吐槽点无非是学校不够好，离变电站太近了，户型不够好吧啦吧啦。

政府白送几百万，还嫌这钱为啥是现金不是转帐，数起来太麻烦，不要了，不要了……这真是一个神奇的世界。

为啥放弃远洋天著，因为还有润四，还有海岸城，还有海德园啊，要把宝贵的资格和资金留给套利最大的产品。

能不能摇的到?摇呗，一个个摇下去，总能摇的到。

才200万?不要不要，还有500万等着我。

这就是深圳买家目前的状态，用一本世界名著概括就是——飘。

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为什么出现这种状况，因为政府为了打压房价真急眼了，同时做了两件很狠的事情，一是用调控砍掉了一半的购买力，一是不停推出限价新盘来打压二手房价。

结果就是把套利产品都拱手送给了硕果仅存的购买力。

目前的市场状态，一是二手房交易量锐减。

虽然有数据说8月份二手成交仍有一万多套，比7月份只减少了两成，9月第一周的二手成交也近两千套。

但就我对一线的市场感知，二手交易量锐减，决不是减掉两三成这么简单，很多门店的交易量只有调控前的三到四成，我相信这才是真实的市场行情。

二是限价新盘在政府推动下快速入市，有资格的客户却在急剧变少，事情的发展走到另一个极端。

8月初到现在，新开的楼盘就有十多个，倒挂严重的新盘高达七八个，包括华强城、中海汇德理、嘉富新禧、招商臻府、玺云著花园、中海寰宇时代、电建洺悦府，这些大家翘首盼望很久的大礼包，突然接二连三地从天而降，幸福来的太快，反而让人感觉不真实。

新盘加速推出的同时，有打新资格的人却在急剧减少。

6月23日，金融街一期开盘，一共394套房源，8998人摇号抢房，中签率4.4%；

三个月之后，9月27日，金融街二期开盘，390套房源，2709人报名认筹，摇号人数只有一期的三成，中签率提高到14.4%。

再往前推，9月16日，电建洺悦府开盘，483套房源，认筹人数2128人，中签率22.7%。

认筹人数比调控前锐减七到八成，一是新政砍掉了一半购买力，二是从华强城开始，网红盘摇号首选无房家庭，又砍掉了一半的购买力。

两刀拦腰砍下来，有资格摇号的锐减到原来的二到三成，再正常不过了。

这时大家才发现，有资格，有资金，还无房，这三个硬条件绑在一起都符合的人数远比大家想象的要少。

哪怕是金融街二期这么诱人的新盘，无房认筹人数也不过2604个。而且，随着新盘的快速去化，这些宝贵的资源被不断消耗，后续认筹的人数还会继续减少。

可以预计，哪怕是润四，海德园以倒挂七万的姿态推出，参予认筹的无房户最多也不过三四千人，太多的人不是不想，而是不能。

或者是有钱没资格，或者是有资格没钱，或者是有资格有钱但有房在手，只能像我一样，拍红了大腿。

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深圳政府以壮士断腕的悲壮姿态，不停推倒挂新盘，不停地消耗残存的购买力，能不能把二手价格打压下去呢?

通过这几次新盘的试探，可以推算出有资格有钱无房还一门心思打新的不过几千人，不能算少，也绝对不多。

还有相当一部分人坚持在买二手房，这部分人主要是：对通勤要求较高的，有学区需求的，有地域偏好的，预算不多但不愿买沙井光明的，新盘倒挂再多也解决不了他们的根本需求。

所以，仅靠倒挂的新盘覆盖不了所有的市场需求，现在每月几千套的二手成交量就是明证。

7月以后，政府已尽了最大努力加速推新，并坚持一二手倒挂，目的只有一个，就是拽住二手房这匹脱缰的野马。

715调控政策出台后，很多人认为房价会马上停涨甚至掉头向下，结果却是大跌眼镜。

因为一个城市启动大涨之后，如同一辆正在高速行进的火车，想让它停下来，即使全力拉下刹车闸，火车出于惯性也会继续滑行数百米。所以715之后我们看到很多楼盘不跌反涨。

我预计十月份深圳楼市才会真正进入横盘期，接下来的这个冬天会很冷。

八九月份只是热身，真正的博弈要从十月开始，博弈三方分别是买家、卖家和政府。

买家的底牌是打新或扛着不买；

卖家的底牌是扛着不卖；

政府的底牌是调控+倒挂新盘。

买家希望的是跌，卖家希望的是横或涨，政府希望的是横或微跌。

不同的是，买家和卖家的心态都很坚定，政府的心态却会随着经济和楼市的变化而改变，楼市过热时，压一压，楼市偏凉时，再添点柴。

真正的较量才刚刚开始……