89平三房已成绝版！

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一个很重要的市场变化，核心区在售楼盘的户型面积越来越大了。

湾启紫荆府：97-143平三到四房

观山海家园：95-115平三到四房

桑泰缙樾府：113-134平四到五房

金众云山海：111-174平四到五房

半岛擎峯：112-165平三到五房

汉园茗苑：117-186平四房

近期准备上市的：

宝中保利瑧誉府：114-143平四房

南山翰熙典居：105-140平三到四房

更不要说中信元湾府，前海时代三期这些200平起步的豪宅。

蓦然回首，90平以下的三房突然消失了，新盘的户型越做越大，总价越变越高。

曾经满山满谷的89平三房两卫，它们去哪里了？

对照前文，我指的是核心区，不是郊区，近郊和远郊的小户型还有不少。

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为什么核心区的小户型消失了？

首要原因当然是7090政策取消了，即90平以下的住房面积要占比总面积的70%以上。

这个政策从06年开始执行，24年完全退出历史舞台，长达18年的时间，诞生了大量的89平三房。

89平三房两厅两卫，曾经是新盘的主流，占比高达70%，是刚需的入门标配。

7090政策取消后，开发商终于不用再控制户型面积了。

可是，楼市这么差，他们怎么敢把面积做这么大，面积大总价高，不怕卖不出去吗？

郊区怕，核心区不怕。

核心区的房子是卖给富人的，富人对价格不敏感，多个二三百万踮踮脚也能够到。

郊区的房子是卖给刚需的，刚需买房上限就是三四百万，再高真买不动了，只能把面积做小总价做低。

对开发商来说，大户型的利润高于小户型，能做大就不会做小，核心区的供应少，需求多，对价格不敏感，开发商自然敢做大

。

核心区89平三房的时代已经过去，取而代之的是一百多平的大三房大四房。

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2006年之前，南山和福田有两类主流房源。

一类是大三房大四房，比如福田的黄埔雅苑，南山的蔚蓝海岸，都是曾经的品质担当，当然现在它们都老了。

一类是无小区的两三栋或独栋，开发商一般会建纯小户型配空中花园，大量供应30平的单身公寓、40平的一房一厅和50多平的两房。

这两类产品在福田和南山都很多。

2006年后，7090政策实施，89平三房成为主流。

但是，这个主流不在核心区，因为核心区07年后就没地了，大部分的89平三房建到了近郊和远郊，近远郊的89三房那是满坑满谷。

现在，大户型重新回归，然而回归的仍然是核心区，而不是郊区。

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 以当下的局面发展，几年后的市场会如何演化？

1、核心区变成大户型的天下，总价越来越高，普通人想挤进核心圈越来越难，核心圈与外围的阶层划分越来越明显。

2、钱不多又想挤进核心区的，只能买早年的小户型。这类老破小近几年跌很惨，跌幅达到50%，几年后它们可能迎来一波补涨。

3、核心区90平以下的小三房成了绝版，单价会一直很高。

科技园的华润城，一期89平三房一直是涨价先锋，不就是同区域没竞品吗？

宝中的海纳公馆，89平三房为什么最好卖，不就是宝中最稀缺的户型吗？放到龙华试试，竞品压不死它。

本来就是区域内的稀缺户型，7090取消后只会更稀缺。

4、四房的单价会逐渐回落

为符合7090政策，开发商被迫大量建造小三房，小区内三房和四房的配比往往达到4：1，或者更高。

结果就是目前的二手市场四房比三房稀缺，四房能卖出比三房更高的溢价。

7090取消后，核心区新盘的四房成了主流，三房成了搭配，四房的稀缺性开始弱化。

随着四房转二手市场越来越多，核心区四房和三房的价差会越来越小，直至齐平，甚至低于三房。

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 再讲一个很扎心的现实：核心区不会再有捡漏的优质新盘了。

很多人还在用原来的理论去套：房子卖不动，开发商要活下去，只能贱价卖，只要房地产没回暖，耐心等，总能等到好地段的便宜房子。

不是的，事情已经变了。

民企开发商该死的已经死绝了，苟活的也不会再拿地了，只是努力保交付。

现在还能拿地的，都是熬过了这一波生死大劫的国企和少数民企开发商，他们资金有保证，拍地很谨慎，接受慢去化和低周转。

导致的新局面就是：拍地少，供应少，对还在拍地的开发商来说，手里的稀缺产品，就是他们最大的利润池，绝对不会打折甩卖，追求去化速度，而是标高了慢慢卖。

换句话说，以前资金压力大，卖8万追求三个月去化；现在资金压力小，卖10万接受两年售磬。

去年底开始，好位置的新盘就无漏可捡了。

前海的湾启紫荆府，开盘价10万8，明显偏贵，开发商不促销不打折，慢慢去化。

宝中的都市茗荟二期，均价11万8，对比周边二手还略贵，开发商不促销不打折，慢慢去化。

近期两个即将上市的位置较好的新盘。

宝中的保利瑧誉府，位置不如都市茗荟，吹风价9万5，价格偏贵。

南山的翰熙典居，位置只能说还不错，吹风价10-12万，价格更贵。

还是那句话：时代一直在变，永远不变的只有变化。