这两天，深圳上半年的数据出炉了，今年上半年的楼市交出了什么样的答卷?
01
新房供应同比降44.5%，3个新盘“日光盘”
据深圳贝壳研究院最新公布的数据显示，今年上半年深圳新房与二手房成交超6.5万套，同比增长53.2%，其中住宅成交超过5.1万套，同比增长41.8%。
新房的供应数据很有意思，上半年深圳市场供应了17232套，同比下降44.5%，环比下降47.7%。
其中新房住宅14983套，同比下降45.6%，环比下降47.3%。
今年上半年，开盘“日光”的盘仅有三个，分别是：
位于龙岗大运的深铁阅云境，1月3日开盘，推出145套房源，认筹383批，开盘仅1小时全部售罄，销售金额超7亿元，成为深圳2025年首个“日光”盘。
开盘销控
位于龙华的红山华府，4月份推出184套建面约63-78㎡2-3房的住宅，共有747批客参与摇号，达4：1成为今年登记比最高的项目。开盘95折，折后总价470万可上车，开盘当天传出“卖光”。
另一个是上周末开盘的光明满京华金硕悦府，推出2栋1单元，共81套建面约83-151平2-5房的住宅产品，总价约345万-700万，吸引了316批次客户登记，开盘约一个小时，项目宣布售罄。
这几次推盘当天能“日光”，都有一个特性，那就是推盘的量都是100余套左右，价格在当时对比周边也有一定的优势。
02
不容易的光明楼市，今年成交同比大增了
从这寥寥无几的几个“日光”盘当中，尽管今年的房地产市场并不太如人意，但整体的数据总归比去年好。
作为深圳曾红及一时的“网红区”，光明今年也真的很不容易，片区这两年的新盘去化显得有些吃力。
在新盘持续供应的同时，光明新房价格也是在一次一次探底，有些盘折后价到了2字头。
不过，今年以来，光明的新盘供应有明显放缓的趋势。
今年上半年，光明仅获批8张预售证，其中涉及住宅6张，仅有4个项目（分别为满京金硕悦府、兰玉庭2栋、润臻园、天境云庭），整个上半年的预售套数为936套住宅。
可见，光明片区主要还是以去库存为主，不过，这招还很有效果。
除了位置不占优势的盘外，2024年前入市的部分项目，到目前基本上已经去化得七七八八了。
据官方的数据显示，光明区1月1日-6月29日，光明区新建商品住宅、二手商品住宅合计成交3469套，同比增长79.55%。
其中，新建商品住宅网签销售2861套，同比增长74.34%；
二手住宅网签成交608套，同比增加108.93%。
这个数据拉出来，同比去年，增长还是挺明显的。
价格方面，今年初，还传出有些在售的新盘将调价的情况。从官方的数据来看，2025年6月商品住宅成交均价较上月环比增长3.5%，较去年同期增加1.58%。
据了解，下半年光明区还将有深铁睿著广场、润臻园（剩余）、润锦园、金硕瑞府等10批次项目入市。
03
光明能否“王者”归来
大家对光明的期待是什么？
满京华金硕悦府这次“抢破头”买房场面，让人不禁要问一句：光明，这是要王者归来了？
我拉出了满京华金硕悦府过往的推售，这个项目从2023年9月份开始，至今推售了6次盘，一次基本是是1栋或2栋。
共推出了1864套房，目前还剩下约260套房在售，整体来看，虽然推盘的周期拉得比较长，但还是算卖得好的盘。
总结起来，地段+产品，另外之前的价格优势成为这个盘好卖的原因。
6月27日，光明出让了今年来的首宗住宅用地，地块就位于满京华金硕悦府附近，算得上是光明位置较好的地块，土地面积34995.97平，建面108487平，地块规划容积约3.1。
最终，由深振业、天健、深建辰投资联合体以底价19.94亿竞得。
很惊讶，这宗地最终底价成交了。
宗地18380元 /㎡的楼面价，不仅较 2022 年金地峰境瑞府拿地价直降1万元，更创下光明核心区近五年地价新低…（具体以实际为准）
这块地的周边可以说预定了光明中心片区的未来。
我说的是未来，因为光明的发展还有较长的一段时间要走。
可以看一下下面的图，娟子截取地块周边的城市面貌，光明对这一片的规划定位非常高，规划有地铁、高大上的市政配套，以及还有大量的空地待建。
拉出光明其它片区来看，都没有这一片这么好，但是要建成连片城市规模，还需要时间。
对于购房者而言，深圳光明区确实充满想象空间——作为全市最年轻的行政区，科学城与凤凰城的宏伟规划、成片待开发的土地资源以及密集的城中村改造计划，曾让市场对其寄予厚望。
随着13号线一期北段即将开通，实现与南山粤海街道的直达通勤，"打造下一个南山"的愿景更显诱人。
然而，梦想很宏大，但兑现的时间和变量很也多。
在尚未形成规模化的产业集群和稳定的经济支撑之前，这些预期价值可能需要谨慎评估。
区域发展固然值得期待，但成熟的产业培育需要周期；
当前的市场与未来实际价值之间，或许需要保留合理的折价空间。
买未来，一定是需要堵的。
——最后，放几张南山去年地块周边的航拍图。
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