作为全国调控的模范生，长沙的房价一直都控制的不错。
朋友中有人笑言：咱们十八线的小县城部分房价都赶上湖南省会长沙的房价了。
长沙人民也因此被多地群众羡慕，工薪家庭奋斗几年就能买的起房，不会被房价“绑架”，而且教育、医疗资源，众所周知都是不错的。
再加上长沙限购太严，不在长沙工作的外地购房者，要2年社保才能买房，很多人被拦在这道门槛之外，最近几年房价一直没怎么涨。
这些都是很多人认为长沙房价一直处于低估值的因素，所以总有人蠢蠢欲动，想方设法买入。
一
这不，身边就有一位在深圳工作的朋友，绕过限购，把目标锁定在了不限购的法拍房市场。
1、目标标的。他首先在淘宝上寻找合适的标的，确定了一套位于芙蓉区90平左右3房，起拍价大概88万左右。
2、预判。在二手房市场了解到，目前该小区挂盘价约1.2万/平，算了下，有一部分利差，而且这套房子参与竞拍的人少，仅2人报名，这也意味着竞争力弱，加价幅度基本处于预期内，利差还是有一定保障的。
3、调研。确定目标房子后，然后联系看房，对房屋进行实地勘察。查看房屋内状况及是否有人居住，然后再去户政部门调查此房屋是落户情况等等。
4、利润。最终以总价约90万拍得，最终单价算下来约1万/平，与市场价差约18万左右。
5、贷款、税费。目前购买长沙法拍房与商品房的区别就在于，商品房限购，法拍房不限购。而贷款成数、税费基本都是一样的。
6、收房。在法拍房中，最大的风险就是收房难，或是债务纠纷复杂，长达数年难以收房的这种情形。然而这位朋友这套房子的原业主十分配合，在房子拍卖掉，过户完之后，特别配合的搬离了。因疫情影响，总体花费半年时间，实际操作不到2个月，目前已经出租中，与月供差额不大。
二
我关注了近期拍卖的几套法拍房，发现好房子在哪里竞争力都大。
位于长沙豪宅区的卓越浅水湾一套法拍房，建筑面积约104.53平，毛坯，总价123万起拍价，无租赁合同，产权清晰商品房。
这套房子竞争力比较强，1.5万人围观，11人参与拍卖，通过102轮加价竞拍，最终以总价158.7万成交，单价约1.5万/平。
在正常市场行情里，查阅了几个中介平台，卓越浅水湾几乎没有房源在卖，看到仅有1套二手房在售，98平3房，总价180万，单价约1.83万/平，简单装修。
这套法拍房很不错，一线湖景，稀缺房源，而起拍价与市场价价差也很大，看起来似乎很完美，大家都想买它。
而正是因为这些优势，竞争力很强，毛坯单价也达到了1.5万多，简单装修带家具市场价约1.8万/平，实打实算下来，目前利润还不如前面那套竞争力小的，但是最大的价值或是在长期房价上涨的预期。
三
对比二手房正常市场价格，法拍房的起拍价就很有诱惑力。
但需要注意的是，在购买法拍房之前要先有个预判以及明确的预算，不然在竞拍过程中很容易拍红眼，最后以超出预期的价格拍得，这样就没有意思了。
毕竟法拍房拍下后涉及到很多问题，如过户问题、房屋腾空等等。这些说是可以通过法律手段解决，但实际操作起来确实十分艰难且漫长的。
长沙房价上涨预期和法拍房利差这2个因素，法拍房又在限购政策范围之外，多路资金都可自由入市。但在此提醒，操作有风险，买入需谨慎。
四
最后还是要看看购买法拍房要承担的隐藏的详细风险：
1、 房屋可能存在某种瑕疵，一般情况下，法拍房竞拍会以实物为准，对存在的缺陷、部分损坏等问题法院是不负担保责任的。如：发生过不利的“凶宅”、采光、风水等问题；
2、 证件不全无法过户，一般是开发商涉及土地税金或土地使用不当等问题所导致。即原房主只有买卖合同，并没有房产证，也没有在房管局合同备案，这样的房子即使竞拍者获得了房屋的产权，也是难以办理房产证；
3、 房屋被占用，（1）原产权人赖着不走（2）恶意租赁，有租赁时长10-20年的租赁合同，根据买卖不破租原则，要想拿回房子必须自行沟通解决（3）非法占有，其他以与原产权人有利益纠纷为由占用房子，这些法院都概不负责，都要由买房人自行承担；
4、 隐藏的高额费用，原产权人之前拖欠的水、电、物业、维修金等各项费用也要由购买人补交，拍卖成交后，可能需要额外补交税费，这些也是法院不负责的。
以上是法拍房所需承担的风险，所以如考虑购买法拍房，一定要关注到以上所涉及的问题。一般法拍房的价格都会比市场价便宜，但也不能盲目购买，毕竟现实社会就是如此的残忍。
粤公网安备 44030402000760号
