昨天，深圳特区40周年大会圆满落幕，会上内容并没有提及“扩容”。
深圳扩容，大家就别想了吧。
相反，最近政策的态度，其实是让深圳在最大程度上利用好存量土地。
10月11日发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称方案），对深圳盘活存量工业用地持放松态度。
根据方案，在未来，工改将成为深圳居住用地的一个重要来源。
南方楼事粗略盘点了一下，未来至少有190块工业用地，有望建成住宅。
工改的住宅，跟普通旧改到底有什么不同？
居住环境与房价会不会受到影响？
针对大家最关心的这些问题，南方楼事将一一进行详细科普。
深圳工改现状
在土地资源紧缺的深圳，城市更新一直是释放存量土地的重要途径。
每当此时，人们往往第一时间想到旧改，事实上，在深圳，工改项目在城市更新中的占比才是最大的。
根据合一城市更新数据，截止至2019年12月31日，深圳的工改项目，在城市更新的计划、规划与实施环节，占比均超过55%以上。
相比之下，人们熟悉的旧改（即城市更新中的村改——城中村改造），在所有阶段中，占比则在30%上下。
所谓工改，通俗地讲，就是把原来的工业用地转换成新型产业用地、居住用地、商业用地等性质，然后再进行发展。
工改种类有很多，但和我们关系最大的还是工改居/商住。
深圳工改居特点
1、和旧改比，开发周期短，拆迁难度小。
2、地段较偏，但建起的住宅与旧改项目无异。
3、受工业红线限制，项目审批严格，且补缴地价偏高。
根据合一城市更新数据，目前，深圳的工改居/商住项目，立项数量已经达到了190个。工改居立项数量共55个，工改商住立项数量为135个。（数据截止至2020年10月11日）
而已确定实施主体的工改居/商住项目，则一共有112个。这个数字，比城中村改造的数量（89个）还要多。（数据截止至2019年12月31日）
据南方楼事统计，深圳目前规划已经批复的工改居项目，共38个。
也就是说，在深圳，起码有38块工业用地，已确定会建成纯住宅。
通过上图，可以发现，深圳工改居的绝大部分项目，都在原关外地区。
位于福田、南山、罗湖三个核心区的，寥寥无几。
宝安、龙华的项目各8个，光明、龙岗的项目各6个，而南山福田罗湖三区的项目，加起来才7个。
大部分项目位置都较偏，离轨道交通较远，交通出行并不太便利，周边多为产业园，居住氛围一般。
周边配套完善的项目仅为个例：
罗湖的教育新村三角地（华达园）更新单元项目，与翠园中学仅一步之遥，离翠竹地铁站仅400米。
位于宝安新安的华联项目则位于老中心区，周边配套相当完善。这也是为数不多的已入市工改居项目。
项目在2016年竣工，建成了华联城市全景小区。
华联城市全景小区外观，图源链家
小区位于5号线洪浪北地铁口外，周边市政商业医疗配套一应俱全。
又因为带宝安中学学区，房价优势更明显。
目前，该小区的挂牌均价已上9万/平，中小户型的成交价则在10万/平上下。
由此可见，虽然改造自厂房，但只要地段配套产品好，工改居项目与普通商品房项目的区别，几乎可以忽略不计。
工改居疑问科普
说完现状，现在再深入谈谈工改居这一概念。
1
工改和旧改有何区别？
据合一城市更新集团董事总经理罗宇介绍，由于拆迁的是厂房而非民房，产权相对单一，工改居项目的拆迁难度会比城中村旧改低，开发周期也会比旧改短。
根据合一城市更新数据，城市更新一级土地开发周期一般为5-8年（计划申报至用地出让阶段），而工改居的开发周期一般为3-5年，时长低于平均线。
也因为拆迁的厂房面积大总价高、购买门槛高，大部分收并购都由开发企业开展，因此，比起旧改，散户提前买入搏拆迁的机会也比较少。
2
工改居存在什么风险？
由于来自工厂改建，不少购房者会担心工改居项目是否存在潜在污染，对此，罗宇表示，购房者不用过分担心。
“无论是旧改还是工改居，项目建成后的住宅品质，都主要看开发企业。”
罗宇表示，大部分的工改居项目都不处于连片工业区中，所以“周边污染隐患一般较少。”
而目前所有工改项目，无论改成哪种类型，都要做土壤检测。
“如果原来污染严重，就需要做生态修复，深圳对于环境保护要求比较严格。”
3
工改居会遇到什么困难？
纵观目前的工改居项目，可以发现，项目体量多为中小型，且项目都零星分部，地段偏远。
这里就涉及到目前工改居领域的最大痛点：规划受限。
据罗宇透露，目前，对工改居影响最大的政策为《深圳市工业区块线管理办法》。
《深圳市工业区块线管理办法》
深圳目前有270平方公里的工业区块线，同时还对两个百平方公里的产业划片保护，因此，符合规划及政策的工改居项目相对较少。
位于政府划定的工业区块线外的、规划为二类住宅用地的旧工业区，工改居相对较容易。
而工业区块线内进行工改居，则难度很大。
“政府需要通盘考虑产业空间保障与住房空间供给之间的平衡，因此很难做到大规模工改居供应住宅。”
与此同时，根据《深圳市地价测算规则》，工改居项目相比居改居、村改居项目，往往需要补缴更高的地价。
工改居前景如何？
从目前的情况看，深圳的工改居项目数量虽然不少，未来整体也会增加深圳住宅的供给，但由于项目进度阶段不一致，竣工入市的项目还是较少。
又因为眼下的工业红线规定，工改居项目的审批一直受到严格限制。
不过，从10月11日发布的先行示范区方案看，政策对深圳的土地管理制度，放权态度明显。
将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。
——深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》
目前深圳居住用地占建设用地的22.6%，低于国家25%-40%的下限标准，而此前，深圳又提出了将提供170万套住房的任务。
尽管方案细则未出，但高层态度与土地现状都清晰指向了一个前景：
在未来，深圳势必释放更多居住用地。
考虑到深圳现存的农用地有限，可转换为建设用地的农地数量也不多。
据媒体统计，深圳现存非永久农田面积约18平方公里。
因此，可以推测，深圳未来盘活利用存量工业用地的路径，将会更多。
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