文/谢逸枫
未来五年到十五年中国房地产如何走，这三场大会已经定调了房地产的趋势。2020年10月29日的大会公报，只字不提房地产（房住不炒、购租并举、房地产税、长效机制、住房消费、促进房地产市场平稳健康发展），金融、资本市场。10月30日的新闻发布会提出，促进住房消费健康发展，到11月3日的建议，再次提出促进住房消费健康发展，意味着连接二十多个消费产业的住房消费，是内需的主要消费，是稳定中国经济的引擎器。
时隔五年重提“住房消费”，暗示十四五期间房地产新一轮大涨。2020年10月30日新闻发布会、11月3的建议都提出”住房消费“。其中最重要的是促进住房消费健康发展。说明“消费”、“住房消费”成为拉动中国经济增长的重中之重，房地产是引擎器。因为住房消费是中国最大的消费，占到总消费的三分之一。关键是住房消费，能带动装修、家电、餐饮、教育、社区金融等三十多个产业消费，这是消费作为最大的内需引擎器。
最值得注意的是11月3日的建议，首次提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调。”最主要的是11月3日的建议，再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。因此，新的提法与房住不炒的定位，让未来五年到十五年房地产充满着无限想像力与猜想空间。
11月3日的建议，最大的亮点在于首次提出，”推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进各产业门类关系协调。扩大内需，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡“。这是在“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济的手段”之后新的房地产市场定位，这可以说是重大的调整，决定了未来5年的行业定位。这个提法，释放出房地产涉及57个相关产业，稳定发展非常重要。
未来五年房地产调控的核心，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系、降低房地产的投资属性，回归居住属性。按照政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁住房等制度改革、完善，促进长效机制改革，引导市场稳预期。房地产投资为固定资产投资贡献四分之一左右，房地产投资快速恢复稳定投资起到了积极的作用。房地产业对GDP的真实贡献为13%左右，说明房地产业仍然国民经济的支柱产业。
尽管强调“不把房地产业作为短期刺激经济的手段”，这丝毫不影响房地产业在十四五期间对稳定经济起到的积极、正面作用。规划中看出房地产业在“十四五”期间仍然起着举足轻重的作用。按照一般传统的划分，把超过5%贡献的行业作为支柱产业。按照国家统计部门公布的2019年数据，房地产业对GDP的贡献达到7%，把自有住房价值按照市场价格重新核算后（按照国际通用算法）达到13%。
说明房地产业对于经济增长的作用依然很大，在未来五年内仍然发挥重要的作用。其一是房地产对57个相关行业、42个标准分类行业具有关联。2015年房地产行业的总消耗系数达到0.045，较2012年提高了40.6%。当前这一作用会更大，说明房地产业对于其他行业的消费带动作用在不断增强。房地产是钢铁、水泥、玻璃等传统过剩的重要消费行业，房地产业还能带动家电、装修等下游消费领域的发展。
其二是十四五对房地产业重新定位与新型城镇化进程是紧密联系。目前仍然处于城镇化的快速发展阶段，“十四五”期间大概有1个亿左右的农民进城，加上城镇本身的折旧棚改及改善需求，新建商品住宅的规模大概在71亿平米左右。商品住房的规模巨大，具备带动行业发展的量级。其三是为房地产业平稳健康发展奠定基础，随着农地入市流转，农民进城后子女可继承宅基地等一系列土地证的改革。不仅解决了城镇土地供应不足的问题，还为农村年轻人口进城解除了后顾之忧。
首次把“房住不炒”纳入五年规划，过去五六个五年规划都未提到。重提房子“房住不炒”定位，具有巨大的房地产市场意义。“房住不炒”自2016年12月提出，到2020年，已经连续五年提到。当时提出的背景是房价上涨过快，投资过热，货币加水，信贷放开，房地产疯狂。为了遏制房价上涨过快，抑制投资投机需求。鼓励与支持首次、改善的合理住房需求，最关键是要把过去四调控误伤的合理住房需求全部释放。避免再次误伤合理的住房需求，促进住房消费健康发展，拉动消费增长。
自2016年12月提出“房住不炒”的概念，过去五年“房住不炒”的定位一直未变。预计未来5-15年内，”房住不炒“定位仍不会改变。代表了当前主要城市的房地产的调控力度、范围将依然维持之前的状态。房地产市场波动下，调控的基本原则，依然不会改变。国家对于遏制房价上涨的决心、抑制投资投机炒房的决定不会发生改变。同时，对于真实居住保护，特别是合理住房需求，继续保持着支持与鼓励的态度。
笔者可以判断， “房住不炒”是十四五规划到二O三五年规划的房子定位，是首次，是未来房地产市场的总基调。现在基本上可以确定，未来五年到十五年，房子的“房住不炒”定位不变，鉴于目前市场形势与政策环境，短时间内限制性（限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限企、土地双限的限房价限地价+限自持限配建限租赁房）政策不会一刀切的全部取消、退出、收回。因此，不要幻想房地产调控全面放开的可能性。
重提“因城施策”调控定调，实质上就是作为未来五年、十五年房地产调控的主基调，将贯穿整个十四五规划到二O三五年规划。现在基本上确认一个事实，四个不变。其一是房地产依然是基础、先锋、主导、支柱产业的位置、功能不变。其二是房地产市场继续保持着中高速增长的趋势不变。其三是房价稳中上涨大方向不变。其四是房地产市场未解决的根本问题保持不变。因此，不要对房地产市场发展前景过于悲观。
自2014年-2019年提出“因城施策”、”分类调控“与”分类指导“，到2020年再提“因城施策”、”分类指导“，并且作为未来五年的房地产调控定调，这是中国房地产市场的特殊性决定的。主要是考虑到房地产区域、土地供应、住房需求、市场结构性、市场发展的不平衡、不均衡，一刀切的调控，不利于解决房地产市场自身的问题。“因城施策”，有利完善房地产制度，促进市场问题的解决。
7月15日的深圳调控升级之后，开始本轮已经超过27城市。房地产调控属于从上而下的调控，地方作为主要调控的实施者、制定者，上面给地方指导。不过大多城数的城市调控，都是打补丁，没有更加强的调控出。8-9月房价数据公布，总体看，相比7月房价上涨继续增加。城市分化严重，经济恢复相对较好的区域，投资属性相对较高。执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温，加上人才政策与户籍制度的放开。
笔者坚持认为，基于当前中国经济面临着国内外复杂的环境，房地产关系到规划目标大局。房地产对于GDP、金融、产业、债务、家庭、财政、地方、就业、新型城镇化的重要性。同时，由于房地产市场的供求、库存、结构性、制度性、资源配置等问题，房地产的稳定关系到中国经济方方面面。因城施策的定调，意味着房地产调控不会一刀切，地方主导调控，存在着调整、局部放松的空间。未来五年，房地产市场量价平稳，存在一轮大涨可能性。
其一是71亿平方米的新建商品住房需求。其二是收入增长，提高购房经济能力。其三是新型城镇化推进，1亿人进城。其四是户籍制度放开，城市人口增长。其五是生育限制有望继续放松，人口红利持续。之前放开“单独”二孩和全面放开二孩，效果均不及预期。2012年末实施“单独”二孩政策，2013-2015年出生人口分别为1640万、1687万、1655万。2015年末全面放开二孩，出生人口在2016年达1786万，创2000年以来峰值，2017年即下滑至1725万，2018年再下降200万至1523万，2019年进一步下降至1465万。
不可忽略的是11月3日的建议，首次提出”有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给“。应该讲，保障性住房供给的最大问题，就是土地来源与住房的房源。解决了土地（集体建设用地+商品房用地的比例提高），最后是建房的资金来源（土地出让金提取比例上调），可以解决建房的问题，增加市场供应。
说明未来五年到十五年，住房制度、保障性住房的租赁住房制度、政策有望完善，土地供应有望增加。其中住房制度的多层次住房供应体系（商品房、保障房（廉租房、经济适用房、公租房、限价房、人才房）、棚改房、共有产权房、长租房）、双轨制（商品房与非商品房）、购租并举（商品住房与租赁住房）的制度，集体建设用地的试点正在推进，土地供应配了自持面积，租赁面积。一旦解决了土地、资金问题，市场供应必大增。
非常重要的是11月3日的建议，提出“坚持实施区域重大战略、区域协调发展战略、主体功能区战略，健全区域协调发展体制机制，完善新型城镇化战略，构建高质量发展的国土空间布局和支撑体系”。最值得注意的是11月3日的建议，提出“推动区域协调发展。推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化”。
关键是11月3日的建议，还提出“推进京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，打造创新平台和新增长极。推动黄河流域生态保护和高质量发展。高标准、高质量建设雄安新区。坚持陆海统筹，发展海洋经济，建设海洋强国。健全区域战略统筹、市场一体化发展、区域合作互助、区际利益补偿等机制，更好促进发达地区和欠发达地区、东中西部和东北地区共同发展。”
同时提出“优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。推进成渝地区双城经济圈建设。推进以县城为重要载体的城镇化建设”。笔者认为，意味着未来经济圈战略仍然是经济发展核心区，尤其是五大经济圈（京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝）占全国 60%的GDP、50%的人口和63%的房地产规模。因此，“十四五发展规划”，还首次提出“远景目标”，对未来15年（到2035年）的中长期规划进行了说明，这决定了我国未来15年的发展思路和方向。
应该讲，按照过去五年266个城市外来人口的变动趋势来看，京津冀、长三角、珠三角是深耕区域，长江中游、成渝的城市、百强县、镇重点布局。第一梯队：为外来人口持续增加。比如宁波、郑州、江门等。第二梯队：为外来先下降后上升。比如杭州、温州、绍兴、福州、南通、徐州等。第三梯队：为波动性城市。例如济南、大连、盐城、石家庄、佛山、洛阳等。人口流动的背后是产业、收入、经济的变化结果。因此，五大经济圈的三个梯队的城市的城市长期投资关注价值。
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