今年，深圳楼市光明、沙井可谓是异军突起，开一个盘、火一个盘，甚至还没开的盘，有点风吹草动都让刚需激动不已，生怕错过了“打新”机会。
特别是光明今年连开几个盘都当天售罄，更是有【家在】网友把“新宇宙中心”的桂冠戴在光明头上，有帖子里po出红山地铁站10几年前黄土大地一片荒凉的照片，问光明是不是像极了当年的红山。
有人走在光明凤凰城的大街上，感叹已经有点如今红山的意思，但是凤凰城的宅地建设已经进入尾声，未来光明新房要看哪里呢？
晶晶最近专门去光明大街踩了下盘，结合法定图则的规划、SOM的光明中心区总体设计和各个项目落实情况，以及打探到的一些最新小道消息，从居住角度看，光明大街蛮有可能成为下一个凤凰城，甚至可以说是凤凰城的加强版。
【这张图告诉你：】
为什么说，光明大街是凤凰城加强版？
在这里咱们就不讨论光明会不会成为下一个红山，仅仅通过一些踩盘实情，来给“打新”网友提供一些信息上的帮助，了解光明大街的全貌：
先对整个光明大街目前的建设情况做个概括，为了让“打新”网友们能更清晰的了，晶晶特意将了解的情况做了一个地图表，我们结合这个表格先做个简述：
1、建设密集，要以地铁站为中心，全翻新一遍？
光明大街以地铁沿线、光明大街两条道路组成的十字线为结点，有动作的项目（包含住宅、写字楼、旧改、学校、新拍地、公园等）有大概快20个。
从图片上可以看到，以光明大街（目前光明大街在翻新，扩建）和6号线沿线为一个十字线，不是在建项目，就是已经立项的旧改，再就是开发商在意愿征集，可以说是准备把整个中心片区这里全部翻新一遍。
而且从法定图则来看，光明大街这一片是整个科学城住宅用地最为集中和密集的地方。
2、西南片区首发，可发展成一大片新住宅区
<1>、从绿地+星河到乐府花园，将是非常大一片新住宅区
目前光明大街附近在建的住宅项目有6个，5个都是在光明大街站西南边。
而且这一片连片非常大，包括已经在建的绿地、星河、金地、民轩、万科项目，已经立项的维他奶旧改，还有在建的华夏中学、深圳第二十二高中，以及在建的一块街心公园，将次新房乐府花园连在了一起。
再加上11月23日就要出让的两块宅地，一旦出让成功按照惯例开发商也会马上启动建设，就剩下绿地和万科夹着的这块旧改和亚达工业园了，据晶晶打探，村名表示绿地和万科夹着的这块旧改，未定名暂叫柑山旧改，已经有开发商申请立项了。按照法定图则规划，唯一没有新动向的亚达工业园也是计划宅地。
<2>、生活配套规划强，走路上幼、小、初、高中
先不说幼儿园吧，因为新建项目的幼儿园资源是非常丰富的，大多新建项目都配有自己的幼儿园。除了已在的东周小学外，星河天地和维他奶旧改中间有一个24班的小学，星河蜀光旧改这里也有一个27班的九年制学校，万科项目规划有一个18班的小学；在建的华夏中学，是24班的初中；深圳第二十二高中，也在建设中。
可以在同一个小片区，实现幼儿园、小学、初中、高中一条龙，孩子基本可以靠走路上学完成学业。
东周公园已经建成，然后乐府花园这边也是在建一块小的公园绿地；商业的话，5万㎡星河cococity及建面约3万㎡新地中央商业等。
3、“深圳湾一号”进驻，200米地标，走高大上路线？
新立项的几个项目，都颇有走高大上的路线的可能性，比如光明大街西北位置的光晟龙钻城市更新单元，实际为顶级豪宅“深圳湾1号”的开发商鹏瑞操盘。
紧挨着的另一个旧改项目——荔园片区城市更新单元也由大唐入驻，这个开发商在深圳不怎么常见到，但是在广西开发了不少楼盘，以中式豪宅见长，从曝光的荔园效果图（下面会详细介绍）来看，也颇为风格厚重。
另外就是光明招待所这里的光明集团办公大楼片区旧改，规划了两座写字楼，其中一座约200米，要知道光明首发项目，科学公园旁的华侨城项目，宣传的很高大上也是200米+。
4、附近都是旧改，相对立项快，开发商“用脚投票”
作为原来的光明生活中心区，光明大街和凤凰城不同，主要是靠旧改来获得建设土地。但是这一片相对其他片区来说，楼都非常低，不少是工厂等，产权也相对简单。比如光明大街站西北这边，都是工业园，建筑普遍都不高，相对旧改比较好实施，而这一片未来也都按规划是居住用地、商业用地。
而且从目前旧改立项情况来看，旧改进度还是蛮快的，就是还没有立项的几个片区，也都有开发商进入进行意愿征集，比如华侨城、特发、佳兆业都在进行意愿征集。
采访当地村民，普遍都是比较支持旧改的，除了个别钉子户外，村民表示，其实没有拆迁的话，自己收入并不高，也买不起产权房，因为自己的房产没有产权登记，孩子上学都不能算一类，他们是非常盼望旧改的。
【用脚丈量：】
约200米地标、6个在建住宅、9个旧改项目、2块将拍宅地
晶晶详细的介绍下每个项目的情况，因为有动态的项目确实有点多，为了更系统一些，以光明大街站为中心，分成3块小片区来介绍。
1、东片区：
约200米地标，华侨城、佳兆业、特发征集旧改
目前，整个光明大街都在拆迁准备拓宽。新规划的光明大街宽51米、长2.2千米，双向六车道，西起华夏二路，东至光侨路，是科学城中心区“三横两纵”路网建设的重要道路。
东片区目前还没有新建的项目，有2个旧改已经立项，3个旧改项目开发商在征集意愿。5个项目是紧密挨在一起的，所以未来光明大街东这一片的前景还是很可观的。
立项的两个项目，一个是深圳吃货的圣地—盛产乳鸽的光明招待所的光明集团办公大楼片区旧改；另一个是光明新区竹园片区旧改。
还在进行意愿征集的为华侨城光明大街东旧改、特发工会旧改以及佳兆业旧改。
<1>、光明集团办公大楼片区旧改
动态：目前还未搬迁，大家关心的乳鸽还在营业，项目于10月15日公示。
小区平面图，一共3栋商品房、一栋保障房、一栋回迁房，两栋办公、酒店，一栋派出所。
据规划公示，旧改项目自身有住宅、商业、幼儿园、社康、老年日料中心、菜市场，邻近公园还有一座45班九年一贯制学校。
旧改效果图看到，光明集团办公大楼片区旧改规划有一栋约200m高的甲级写字楼和一栋约100m的写字楼，成为光明大街附近一座新的地标建筑。
<2>、竹园片区旧改
动态：已经拆迁完毕。
竹园片区旧改拆除用地面积34023.8平方米，其中：住宅103260平方米（含保障性住房13670平方米），商业、办公及酒店6230平方米，公共配套设施5930平方米（含12班幼儿园3200平方米，占地3600平方米；公交首末站1500平方米，公共厕所60平方米，社区健康服务中心1000平方米，环卫管理用房20平方米，小型垃圾转运站150平方米，公共充电站700平方米）。
公共配套有幼儿园，便民服务站，社区警务室，社区管理用房，公交始末站，文化活动室，社康中心，公共充电站，环卫房，小型垃圾转运站，公厕，社区体育中心。
<3>、光明大街东旧改、特发工会旧改、佳兆业旧改
动态：目前三家开发商都在进行意愿征集。
目前开发商进驻光明大街东旧改，正在进行意愿征集，计划是拆除9万平，基本把除了竹园旧改之外这一小片都包含在计划中。
光明大街东旧改
特发进驻工会旧改意愿征集，从效果图看，有写字楼或公寓等商业。
特发工会旧改门口展示的效果图
佳兆业在征集滨河苑小区这片范围的旧改意愿。
2、西北片区：
深圳湾一号？两家擅打造高端住宅开发商进驻旧改
西面建设项目众多，划分细些给大家介绍，以地铁线和光明大街为十字线的西北部，我们先来介绍。
这里总共有3个旧改项目，分别是在建的佳兆业云峰汇、已经立项的光晟龙钻旧改（鹏瑞）和荔园片区旧改（大唐），这3个旧改项目也是紧密的连在一起。
<1>、三井银包厂旧改：佳兆业云峰汇
动态：项目建设中
开发建设用地面积约2.9万㎡，计容建面约13.9万㎡，其中商品房6.4万㎡，保障性住房1.9万㎡，商业、办公及酒店4.7万㎡，公共配套设施8320㎡。
2019年10月，政府公示了项目的最新规划草案，佳兆业云峰汇分为四个地块进行开发，01地块为商业用地，02/03/04地块为二类居住用地。其中，03地块配建一所9班幼儿园。
<2>、光晟龙钻旧改
动态：旧改规划，刚刚公示。
11月，光晟龙钻城市更新单元规划（草案）公示，实际为顶级豪宅“深圳湾1号”的开发商鹏瑞操盘。
更新单元用地面积20091.9㎡，拆除用地面积17254.8㎡，开发建设用地为13191.1㎡，规划容积87060㎡，规划容积率6.6。
其中住宅55480㎡（含保障性住房18440㎡），商业、办公及旅馆业建筑合计24930㎡（含商业文化设施不低于1250㎡），公共配套设施6650㎡（含12班幼儿园3200㎡、占地3600㎡，社区服务中心400㎡，社区警务室50㎡，社区管理用房300㎡，地下公共充电站700㎡，文化活动室1000㎡，社区级公共配套用房1000㎡（规划功能为文化活动室），另配建社区体育活动场地占地面积800㎡。
（来源：鹏瑞集团）
<3>、荔园片区旧改
动态：旧改专规获批
光明区发布关于光明街道荔园片区城市更新单元专规获批，总建面21.7万㎡，是大唐入驻光明首个项目。
更新单元用地面积54042.1㎡，拆除用地面积51445㎡，开发建设用地面积34424.9㎡，贡献率33.1%，规划容积217040㎡，容积率6.3。
根据专规草案显示，该项目住宅不超过201840㎡（含保障性住房69510㎡），商业不超过4700㎡，公共配套设施10500㎡[含12班幼儿园建筑面积3200㎡(占地面积3600㎡)，公交首末站建筑面积2700㎡，社区健康服务中心建筑面积2000㎡，社区级公共配套用房建筑面积(建议功能为党群服务中心)1500㎡，社区老年人日间照料中心建筑面积1000㎡，邮政所100㎡。]，另配建社区体育活动场地占地面积2000㎡、应急避难场所及社会停车场（库）100个。
（来源：家在深圳）
3、西南片区：
建设最密集片区，5个住宅项目在建、还有2块宅地要拍
光明大家西南片区是在建项目最集中的地方，有5个在建住宅项目，1个立项旧改，1个正在申请立项的旧改，还有两个学校在建，两块宅地将在11月末出让。
<1>、5个住宅项目同时在建
绿地新都会：在建中
2019年12月，绿地新都会推出4栋A、B座，开盘售罄。
项目总占地约4万㎡，总建面约32万㎡，计容建面约25万㎡，分三期开发，一期主推89-140㎡住宅，二期为住宅，三期为集中缤纷商业和高端办公为主，少量住宅。
未来商业部分将会与6号线“光明大街站”连廊接驳。
星河天地：在建中，在原有大丰安旧改基础上，星河又拿下旁边的蜀光旧改，打造扩大版星河天地？
星河天地项目分为三期开发，集住宅、公寓、商业和办公等业态于一体，社区内还规划有幼儿园和小学等教育资源。
其中，一期总占地面积约2.1万平，计容建面约14.1万平，共六栋住宅，每栋约45层，主要包含超高层住宅和少量商业，总户数规划为1195户，车位比超过 1:1，已推出。
去年11月6日，东周蜀光片区城市更新项目专项规划公示，实际为星河地产负责开发建设。
未来将打造集商业、办公、居住、文体娱乐及配套服务与公共空间一体的复合型、生态型城市综合体吗，含有9班幼儿园2400㎡。
未来与大丰安旧改相连，应该是星河天地大型的社区群；总共含一所小学和两所幼儿园。
星河天地大丰安旧改规划
万科·光年四季：在建中
拆除用地面积约为3.7万㎡，计容总建面15.4万㎡，容积率6.9。
项目共规划5栋超高层建筑，包括3栋33-49F超高层住宅楼，1栋40F保障房，1栋39F写字楼以及1座12班幼儿园、1座18班小学。
民轩揽翠台：在建中，已售罄
9月28日，民轩揽翠台开盘售罄，本次备案房源位于1栋二、三单元，共287套，涵盖商业和住宅两种类型产品。
光明金地峰境瑞府：在建
10月25日，光明金地峰境瑞府线下选房，共计2栋5座629套住宅，户型为建筑面积约93平2房、约115平3房、约136平3房等三种户型，均价约5.14万/㎡。
位于华夏二路和规划东周路交汇处西北侧，面积21275.75㎡，容积率≤3.5。建筑面积74465㎡，其中住宅68095㎡、物业管理用房150㎡、社区菜市场1000㎡、社区健康服务中心1000㎡、社区老年人日间照料中心700㎡、幼儿园（9班）3000㎡、垃圾转运站300㎡、环卫工人休息室20㎡、再生资源回收站100㎡、公厕100㎡。
<2>、维他奶片区旧改
动态：已申请立项
项目拟拆除范围约3.56万平方米，拟更新方向为商业、居住功能。
此外，未来需要落实不小于1.27万平方米的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目用地，包含面积不小于6660平方米的公共管理与服务设施用地一处、面积不少于953平方米的公共绿地。
这样计算，住宅和商业占地将在2万平方米左右。
<3>、柑山旧改（未定名）
动态：已经在申请立项中
在万科光年四季和绿地新都会中间的位置，有工业区和城中村，据当地村民介绍，这片旧改已经有包括保利、星河、绿地等多个开发商觊觎许久，先后参与谈判，由于城中村中有几家钉子户态度比较强硬，最终都没有如愿，但是最近已经有一家房企（还不知是哪家），已经和村委谈妥，已经在申请立项，但是是否称愿，还未可知。
<4>、A650-0377宗地、A641-0028宗地宅地
动态：两宗宅地都将于11月23日出让。
本次出让宗地项目建成后，A650-0377宗地普通商品住房销售均价不得高于49140元/㎡。A641-0028宗地普通商品住房销售均价不得高于49140元/㎡。
<5>、配套资源：第二十二(光明)高级中学、华夏中学、公园
动态：都在建设中
第二十二(光明)高级中学项目占地3.3公顷，办学规模为36个班，提供学区1800个，计划在2021年5月30日前基本建成并投入使用。
华夏中学是一所公办初中，光明区教育局委托光明区实验学校办学，“学区办新校”，计划于2021年9月开办。
乐府花园旁边的一块空地，也打算建成一个小公园。
光明这么多新盘，到底值不值得买？
凤凰城逐渐走向成熟，大量的光明新房供给转向光明中心区，尤其是光明大街的位置，大家可以看到，项目非常多，而且很聚集。
看到项目这么多，既是片区发展的号角，同时这么大体量的新房还等待入市，也给一些人这样的疑惑，这么大的体量，能消化完吗？
晶晶觉得，谈论能否消化完，还为时尚早。但是短期来看，光明新盘受关注的方向不会变化。
抛开纸张上的规划，仅从置业者钱包的现实角度考虑，光明在今年楼市火爆情况，也是被市场行情推着到了光明。
目前主要的就业机会多在南山、福田，参照一下南山、宝安、福田二手房，四五百万可能连两房都不好买，而从就业机会类推到选择区域，可能就光明、沙井这些片区还适合一些，且又有不错的规划和落地。当然，这些都会变化，随着东部轨道交通的发展，地理距离离得较远的龙岗、坪山等地，也都会有更好的机会。
而对于光明价格，在接下来一周将要推出的光明宅地的限价，应该说是给出了一个很好的参考，限价都在4.9万/平，但是没有限制精装修，因此，接下来的一年时间，光明新房价格大概率维持在5万/平左右。
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