观澜4号线全解析，旧改密集

观澜许多人并不熟悉，路过或没去过，关内上班的会觉得偏、远！

类比光明、沙井，早期都是农民房和厂房为主，跟核心商务区福田、南山的距离差不多，但这两个片区目前热度明显高于观澜，一路向西有南山的外溢，优先产业升级，再加上新房倒挂受热捧。

那观澜是怎样的现状呢？  还有哪些价值和潜力机会！

一、了解观澜的区位、特点：

观澜是龙华的最北面，分3个街道，南面是龙华和坂田，西面光明，东面平湖，北面接东莞。

上周体验4号延长线，去观澜很快，过了清湖后，观澜段人流量并不多，6、10号线也分流了部分4号线的压力，也可能没遇到早晚高峰期。

出地铁站看到最多的是低层农民房，让观澜湖站的面貌最好，有观澜湖的环境、还有大型商业体MH MOLL。

观澜早期建筑形态，主要是工业园区、农民房，产业较薄弱，产业转型期，好多工厂都搬迁了。

现有商品房较少，主要集中鹭湖、加4号沿线附近，商品房楼龄普遍较新，基本都是2010年以后的电梯房，带花园社区居住不错。

观澜还有个特点，山水资源丰富，知名的观澜湖、山水田园，还有九龙山、鹭湖区。

（图片来源全景再现：鹭湖片区）

交通特点：

观澜交通一直是其诟病，离关内远、交通网容易堵车。还好目前4号北延已经开通，带动观澜的公共交通出行，4号线直达福田中心区的几个大的换乘站，在深圳北站可坐高铁至香港。

观澜4号延长线是地下铺设，没有龙华的“天铁”，沿观澜大道走向。观澜大道人多车多，经常堵车在所难免，本身也是观澜的主干道。

观澜商业：

观澜最大的商业体是观澜湖附近的MH mall，总建面近30万平，品牌荟萃，体量和档次都不错。

其它商业规划，观澜天虹、比邻新天地，主要也沿着4号沿线布局。

二、观澜老旧更替，旧改规划扎堆：

正因为早期是农民房和厂房，随着产业转型，再加地铁和居住人员的外溢，之前远偏的观澜也逐渐受大家关注，二手房均价达到6万，在去年上半年普涨前450万3房随便选，现在普遍要550万以上，涨幅有20%。

观澜大大小小的旧改规划有三四十个，总体量约2500万平，目前有万科、鸿荣源、华润、保利、佳兆业、卓越等一线品牌开发商入驻。

（红色拆除类更新范围，红圈是观澜老城）

农民房连成片，旧改规划多，观澜老城区面貌要提升，的确要靠城市更新才能蜕变。

先感受下观澜老街的面貌：

想要旧改？ 最好够破、容积率够低，村民和开发商的意愿就强才好推进。

三、观澜现状和展望：

观澜的地面交通是短板，局部路网不够顺，一些断头路，也确实要城市更新理顺。还好主干道算通畅，梅观快速路扩建，是龙华的主动脉，规划双向8车道主路+双向6车道辅路。

龙华有轨电车，运力和效率比地铁慢很多，处于地铁和公交之间。2017年就已经开通，清湖—下围站，未来还有2条线路组成。

远期地铁规划：

18号线，外环线，东西走向，由沙井空港新城—盐田路，经过光明、观澜、四联、盐田。

22号线，南北贯穿龙华，观澜黎光—福田保税区。

观澜的商品房，均价6万及出头，大部分是2010年以后的楼盘，这时期的户型相对都有赠送，也都是花园小区。鹭湖片区有山有湖，居住环境相对纯粹，商品房集中、没农民房，仁山智水是片区标杆楼盘，小区最小108平4房，还有别墅组成。

片区短板是没地铁，要等22号线，目前公共交通是公交和有轨电车。

4号沿线商品房，楼盘相对分散，基本也都来自旧改，商品房夹杂着农民房，短期3-5年还是大拆大建，路上泥头车和灰尘，小区外居住体验没鹭湖好，好处是地铁、商业方便。

本篇观澜介绍就到这里，后期更新其它片区，敬请关注。

延伸阅读：

旧改回迁房的风险，拆迁机遇和利弊注意（一）

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