文/谢逸枫
外界不看好2020年房地产的情况下，前10月全国房地产的数据以创纪录的形式给唱衰者迎痛一击。尽管全国商品房销售面积无法突破18亿平方米，达到17亿平方米还是可以的。值得的注意的是全国商品房销售额以破纪录的增长，预计2020年突破17万亿元。毫无疑问，今年楼市金九银十的到来，2020年房地产再创新的纪录，意味着房地产高增长时代、房价单边上涨时代没有结束。
房地产数据最漂亮的在于金九银十，称得上史上销售最好的金九银十。其中9月房地产销售面积1.8587亿平方米，同比上涨17.1%，销售额为1.8704万亿元，同比上涨16%。而10月房地产销售面积为1.6221亿平米，同比上涨15.3%，销售额为1.6018万亿，同比上涨23.9%。今年金九银十，商品房销售面积为3.48亿平米，同比上涨11%，销售额为3.47万亿，同比暴涨了20%。
按照9月、10月的商品房销售面积指标的增速看，10月持平，将会在11月转正的增速。而年内商品房销售额连续3个月同比转正，引进2020年全年房地产市场销售额刷新历史记录，成为定局。有望超过2019年全年销售额159725亿，2020年突破17万亿元。尤其是10月全国房地产投资开始全面复苏，意味着2020年全年商品房销售面积与销售金额实现全面同比上涨。
其一是前10月投资额增速进一步提速，10月投资额扩大到13%，创年内月份新高，达到两位数的增长。前3季度，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中，住宅投资76562亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。9月当月1.85亿平米的销售面积，同比上涨7.25%，环比上涨25%。而1.87万亿元的销售金额，同比上涨了16%，环比上涨了20.5%，两个数字双双创下9月当月的历史新高。
房地产行业投资信心正在稳步向上。1-10月份，全国房地产开发投资约11.66万亿元，同比增长6.3%，增速比1-9月份提高0.7个百分点。其中，住宅投资约8.63万亿元，增长7.0%，增速提高0.9个百分点。房地产开发投资增速连续5月上升，当前处于5%-10%的区间，呈现稳中向上的良好势头，短期内走势不会改变，会成为稳投资的重要力量。在经济稳步复苏下，房企投资信心逐步恢复，目前还未恢复到去年平均增速水平，预计到明年可以。
10月全国房地产开发投资额环比有所回落，是过去3年除6月外最高值，这主要得益于房企对于房屋新开工为主的建安投资的投入。出于备货冲刺年底销售回款的准备，即9月负增长后房企10月加大了房屋新开工面积。此外，竣工节点的即将到来使得10月房屋施工面积依旧维持高规模，累计同比增3%。可见建安投资是10月全国房地产开发投资额的主要支撑，另外是土地购置面积的增长。
首先是房企土地购置面积继续回落。前10月，房地产开发企业土地购置面积17775万平方米，同比下降3.3%，降幅比前9月份扩大0.4个百分点，连续4个月降幅扩大，相较7月即将转增的跌幅已然扩大。受资金面监管收紧影响，房企对于土地购置更加审慎，土地购置面积规模逐月降低，但房企对核心热点地块依旧迫切争夺,土地地价持续攀高，前10月土地成交价款同比增14.8%。
全国土地购置均价上涨作用下10月土地成交价款2070亿元，增长19.3%，对整体开发投资额有一定支撑。其次是10月房屋新开工面积同比单月由负转正。由于“金九银十”市场表现分化，部分房企资金面的紧张并未能通过销售回款缓解。因此，房企对建安投资仍保持谨慎，前10月住宅新开工面积仍同比下跌3.3%，预计全年难将回正。
今年三季度“三道红线、四档管理” 政策已经开始实施，其对各大房企将产生较为明显的影响。房企从稳定现金流、 降低负债、防范经营风险等角度出发，会加快向房管部门申请预售许可证。尽管房地产投资和销售的各项数据都在回归正常，但新开工与竣工面积的“剪刀差”，则迟迟未能恢复。所谓剪刀差是指2018年以来，房企纷纷采取高周转模式，这导致新开工面积持续快速增加，而竣工面积持续疲软的现象。
从官方数据来看，前3季度，房屋竣工面积累计同比下滑11.6%，这一数字已经回到2018年、2019年的常态。但房屋新开工面积则同比下降3.4%，仍然未来恢复到疫情前持续两位数增长的水平。这反映了当前资金环境趋紧的背景下，房企整体趋向保守，所以新开工迟迟未能转正。而同样处于回笼资金的需求，竣工面积则逐步恢复正常。
其二是商品房销售面积“止跌”，地区分化持续。1-9月份，商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降16.5%，商业营业用房销售面积下降15.3%。商品房销售额115647亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长6.2%，办公楼销售额下降15.7%，商业营业用房销售额下降17.1%。
数据显示，1月到10月，商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1月-9月份为下降1.8%。其中，住宅销售面积增长0.8%。这是今年以来商品房销售面积首次止跌，从10月单月看，销售面积同比增长15.3%，为今年以来最高水平。相比之下，商业地产的表现持续走低。办公楼销售面积下降14.5%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长8.2%，办公楼销售额下降12.8%，商业营业用房销售额下降15.8%。
数据显示，10月房地产销售面积为1.62亿平米同比上涨15.3%,销售额为1.6万亿，同比上涨23.9%。房地产历史上销售额与销售面积最高的一个10月。2020年金九银十，整体商品房销售面积为3.48亿平米，同比上涨11%，销售额为3.47万亿，同比暴涨了20%。是房地产历史上销售最高的一个金九银十。2020年房地产市场销售额刷新历史记录成为定局，有望高达17万亿。（2019年全年销售额159725亿）
今年以来，全国商品房销售面积同比增速呈现了跌幅收窄的态势。当前出现了止跌，具有积极效应。说明当前房屋买卖市场表现不错，是房地产指标里面较早转正的指标。单月销售情况来看，较上月有所下降。10月份的单月销售情况仍好于去年同期水平。据2020年以来的数据分拆后测算，10月份商品房销售面积达16221万平方米，环比下降12.73%。商品房销售额为16018亿元，环比下降14.36%。同比看，2020年10月份商品房销售面积和销售额相比2019年同期分别上涨了15.27%和23.92%。
其三是从销售金额来看，办公楼和商业营业用房1-10月的销售额同比分别大幅下滑12.8%和15.8%，疫情对于实体经济侧的影响在商业地产层面表现明显。东部地区商品房销售面积同比增长4.0%，金额更是增长了11.1%，其中长三角多数城市以及广州、福建等地市场热度提升明显。整体价格实际上略有下行，主要是由于房企为了对冲融资压力以及抢占销售节点，近两个月推出各种促销措施。
商品房销售金额创新高。从9月当月数据来看，全国商品房销售额达到18704亿元，商品房销售面积达到18587亿平米，在历年“金九”中，今年也是销售面积和金额最高的一年。9月当月1.85亿平米的销售面积，同比上涨7.25%，环比上涨25%。而1.87万亿元的销售金额，同比上涨了16%，环比上涨了20.5%，两个数字双双创下9月当月的历史新高。
其四是全国商品房平均价格保持上涨。从单月数据看，全国平均房价近三个月连续突破了万元水平，基本上可以认为全国房价已经步入了万元的时代。前三季度，全国商品房均价为9878元/平方米，同比涨幅为5.6%。另外，从单月数据看，全国平均房价近三个月连续突破了万元水平，基本上可以认为全国房价已经步入了万元的时代。截至10月9日，杭州、东莞、宁波、深圳、南京、十堰、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川、绍兴、徐州等15城出台了一系列的房地产调控新政。
根据全国商品房销售面积、金额估算来看，10月商品房销售均价已降至万元以下，为9875元/平方米，较9月环比再降2%，“金九银十”期间连续回调，可见在部分城市以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,10月除一线城市同比涨幅继续扩大外，其余二三线城市新房及二手房房价均同、环比涨幅收窄。
具体来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比9月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%。
调控收紧仍然是房价未来可能上涨的最大限制因素。7月起全国共61个省市109次推出房地产相关政策。其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、绍兴、唐山、徐州、银川、长春共15个城市，发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购、限贷、限价以及捂盘惜售的政策，防范市场过热，进一步深入打击投资需求，降低房价上涨预期。
10月又出现多城市升级加码调控政策。叠加11月初的台州，全国从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。总体看，10月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级。
其五是全国商品房库存进一步去化。9月末，商品房待售面积49581万平方米，比8月末减少471万平方米。其中，住宅待售面积减少419万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积减少62万平方米。10月末，商品房待售面积49492万平方米，比9月末减少89万平方米。其中，住宅待售面积减少148万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积减少36万平方米。
库存方面，10月末商品房待售面积49492万平方米，比9月末减少89万平方米。其中住宅待售面积减少148万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积减少36万平方米。商品房待售面积和住宅待售面积自1-2月份达到阶段高点以来，已经连续8个月下跌。经测算，10月份住宅待售面积为22308万平方米。
其六是10月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.50，比9月份提高0.08点。市场全面复苏，大部分城市9-10月超过去年同期。9月份，房地产开发景气指数为100.43，比8月份提高0.11点。这也是国房景气指数连续第三个月回到100点上方。国房景气指数100点是最合适的景气水平，表明当前房地产景气度处于合理区间。
其七是个人按揭贷款支撑，房企到位资金连续4个月为正。数据显示，1-10月份，房地产开发企业到位资金约15.31万亿元，同比增长5.5%，增速比1-9月份提高1.1%。其中，国内贷款2.24万亿元，增长5.1%。利用外资111亿元，下降15.2%。自筹资金约5万亿元，增长6.5%。定金及预收款5.13万亿元，增长4.3%。个人按揭贷款2.43万亿元，增长9.8%。
粤公网安备 44030402000760号
