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谢逸枫:商品房销售首次转正!前十月全国楼市金九银十V型反弹

谢逸枫 发布时间:2020.11.18 10:07:31
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文/谢逸枫

外界不看好2020年房地产的情况下,前10月全国房地产的数据以创纪录的形式给唱衰者迎痛一击。尽管全国商品房销售面积无法突破18亿平方米,达到17亿平方米还是可以的。值得的注意的是全国商品房销售额以破纪录的增长,预计2020年突破17万亿元。毫无疑问,今年楼市金九银十的到来,2020年房地产再创新的纪录,意味着房地产高增长时代、房价单边上涨时代没有结束。

房地产数据最漂亮的在于金九银十,称得上史上销售最好的金九银十。其中9月房地产销售面积1.8587亿平方米,同比上涨17.1%,销售额为1.8704万亿元,同比上涨16%。而10月房地产销售面积为1.6221亿平米,同比上涨15.3%,销售额为1.6018万亿,同比上涨23.9%。今年金九银十,商品房销售面积为3.48亿平米,同比上涨11%,销售额为3.47万亿,同比暴涨了20%。

按照9月、10月的商品房销售面积指标的增速看,10月持平,将会在11月转正的增速。而年内商品房销售额连续3个月同比转正,引进2020年全年房地产市场销售额刷新历史记录,成为定局。有望超过2019年全年销售额159725亿,2020年突破17万亿元。尤其是10月全国房地产投资开始全面复苏,意味着2020年全年商品房销售面积与销售金额实现全面同比上涨。

其一是前10月投资额增速进一步提速,10月投资额扩大到13%,创年内月份新高,达到两位数的增长。前3季度,全国房地产开发投资103484亿元,同比增长5.6%,增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中,住宅投资76562亿元,增长6.1%,增速提高0.8个百分点。9月当月1.85亿平米的销售面积,同比上涨7.25%,环比上涨25%。而1.87万亿元的销售金额,同比上涨了16%,环比上涨了20.5%,两个数字双双创下9月当月的历史新高。

房地产行业投资信心正在稳步向上。1-10月份,全国房地产开发投资约11.66万亿元,同比增长6.3%,增速比1-9月份提高0.7个百分点。其中,住宅投资约8.63万亿元,增长7.0%,增速提高0.9个百分点。房地产开发投资增速连续5月上升,当前处于5%-10%的区间,呈现稳中向上的良好势头,短期内走势不会改变,会成为稳投资的重要力量。在经济稳步复苏下,房企投资信心逐步恢复,目前还未恢复到去年平均增速水平,预计到明年可以。


10月全国房地产开发投资额环比有所回落,是过去3年除6月外最高值,这主要得益于房企对于房屋新开工为主的建安投资的投入。出于备货冲刺年底销售回款的准备,即9月负增长后房企10月加大了房屋新开工面积。此外,竣工节点的即将到来使得10月房屋施工面积依旧维持高规模,累计同比增3%。可见建安投资是10月全国房地产开发投资额的主要支撑,另外是土地购置面积的增长。

首先是房企土地购置面积继续回落。前10月,房地产开发企业土地购置面积17775万平方米,同比下降3.3%,降幅比前9月份扩大0.4个百分点,连续4个月降幅扩大,相较7月即将转增的跌幅已然扩大。受资金面监管收紧影响,房企对于土地购置更加审慎,土地购置面积规模逐月降低,但房企对核心热点地块依旧迫切争夺,土地地价持续攀高,前10月土地成交价款同比增14.8%。

全国土地购置均价上涨作用下10月土地成交价款2070亿元,增长19.3%,对整体开发投资额有一定支撑。其次是10月房屋新开工面积同比单月由负转正。由于“金九银十”市场表现分化,部分房企资金面的紧张并未能通过销售回款缓解。因此,房企对建安投资仍保持谨慎,前10月住宅新开工面积仍同比下跌3.3%,预计全年难将回正。

今年三季度“三道红线、四档管理” 政策已经开始实施,其对各大房企将产生较为明显的影响。房企从稳定现金流、 降低负债、防范经营风险等角度出发,会加快向房管部门申请预售许可证。尽管房地产投资和销售的各项数据都在回归正常,但新开工与竣工面积的“剪刀差”,则迟迟未能恢复。所谓剪刀差是指2018年以来,房企纷纷采取高周转模式,这导致新开工面积持续快速增加,而竣工面积持续疲软的现象。

从官方数据来看,前3季度,房屋竣工面积累计同比下滑11.6%,这一数字已经回到2018年、2019年的常态。但房屋新开工面积则同比下降3.4%,仍然未来恢复到疫情前持续两位数增长的水平。这反映了当前资金环境趋紧的背景下,房企整体趋向保守,所以新开工迟迟未能转正。而同样处于回笼资金的需求,竣工面积则逐步恢复正常。

其二是商品房销售面积“止跌”,地区分化持续。1-9月份,商品房销售面积117073万平方米,同比下降1.8%,降幅比1—8月份收窄1.5个百分点。其中,住宅销售面积下降1.0%,办公楼销售面积下降16.5%,商业营业用房销售面积下降15.3%。商品房销售额115647亿元,增长3.7%,增速提高2.1个百分点。其中,住宅销售额增长6.2%,办公楼销售额下降15.7%,商业营业用房销售额下降17.1%。


数据显示,1月到10月,商品房销售面积133294万平方米,同比持平,1月-9月份为下降1.8%。其中,住宅销售面积增长0.8%。这是今年以来商品房销售面积首次止跌,从10月单月看,销售面积同比增长15.3%,为今年以来最高水平。相比之下,商业地产的表现持续走低。办公楼销售面积下降14.5%,商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额131665亿元,增长5.8%,增速提高2.1个百分点。其中,住宅销售额增长8.2%,办公楼销售额下降12.8%,商业营业用房销售额下降15.8%。

数据显示,10月房地产销售面积为1.62亿平米同比上涨15.3%,销售额为1.6万亿,同比上涨23.9%。房地产历史上销售额与销售面积最高的一个10月。2020年金九银十,整体商品房销售面积为3.48亿平米,同比上涨11%,销售额为3.47万亿,同比暴涨了20%。是房地产历史上销售最高的一个金九银十。2020年房地产市场销售额刷新历史记录成为定局,有望高达17万亿。(2019年全年销售额159725亿)

今年以来,全国商品房销售面积同比增速呈现了跌幅收窄的态势。当前出现了止跌,具有积极效应。说明当前房屋买卖市场表现不错,是房地产指标里面较早转正的指标。单月销售情况来看,较上月有所下降。10月份的单月销售情况仍好于去年同期水平。据2020年以来的数据分拆后测算,10月份商品房销售面积达16221万平方米,环比下降12.73%。商品房销售额为16018亿元,环比下降14.36%。同比看,2020年10月份商品房销售面积和销售额相比2019年同期分别上涨了15.27%和23.92%。

其三是从销售金额来看,办公楼和商业营业用房1-10月的销售额同比分别大幅下滑12.8%和15.8%,疫情对于实体经济侧的影响在商业地产层面表现明显。东部地区商品房销售面积同比增长4.0%,金额更是增长了11.1%,其中长三角多数城市以及广州、福建等地市场热度提升明显。整体价格实际上略有下行,主要是由于房企为了对冲融资压力以及抢占销售节点,近两个月推出各种促销措施。

商品房销售金额创新高。从9月当月数据来看,全国商品房销售额达到18704亿元,商品房销售面积达到18587亿平米,在历年“金九”中,今年也是销售面积和金额最高的一年。9月当月1.85亿平米的销售面积,同比上涨7.25%,环比上涨25%。而1.87万亿元的销售金额,同比上涨了16%,环比上涨了20.5%,两个数字双双创下9月当月的历史新高。

其四是全国商品房平均价格保持上涨。从单月数据看,全国平均房价近三个月连续突破了万元水平,基本上可以认为全国房价已经步入了万元的时代。前三季度,全国商品房均价为9878元/平方米,同比涨幅为5.6%。另外,从单月数据看,全国平均房价近三个月连续突破了万元水平,基本上可以认为全国房价已经步入了万元的时代。截至10月9日,杭州、东莞、宁波、深圳、南京、十堰、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川、绍兴、徐州等15城出台了一系列的房地产调控新政。

根据全国商品房销售面积、金额估算来看,10月商品房销售均价已降至万元以下,为9875元/平方米,较9月环比再降2%,“金九银十”期间连续回调,可见在部分城市以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,10月除一线城市同比涨幅继续扩大外,其余二三线城市新房及二手房房价均同、环比涨幅收窄。


具体来看,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比9月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.4个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%。

调控收紧仍然是房价未来可能上涨的最大限制因素。7月起全国共61个省市109次推出房地产相关政策。其中,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、绍兴、唐山、徐州、银川、长春共15个城市,发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购、限贷、限价以及捂盘惜售的政策,防范市场过热,进一步深入打击投资需求,降低房价上涨预期。

10月又出现多城市升级加码调控政策。叠加11月初的台州,全国从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。总体看,10月各地收紧的调控政策虽然力度不大,但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策,房住不炒,维持房地产市场的平稳,只要上涨过快必然会导致调控升级。

其五是全国商品房库存进一步去化。9月末,商品房待售面积49581万平方米,比8月末减少471万平方米。其中,住宅待售面积减少419万平方米,办公楼待售面积减少15万平方米,商业营业用房待售面积减少62万平方米。10月末,商品房待售面积49492万平方米,比9月末减少89万平方米。其中,住宅待售面积减少148万平方米,办公楼待售面积增加31万平方米,商业营业用房待售面积减少36万平方米。

库存方面,10月末商品房待售面积49492万平方米,比9月末减少89万平方米。其中住宅待售面积减少148万平方米,办公楼待售面积增加31万平方米,商业营业用房待售面积减少36万平方米。商品房待售面积和住宅待售面积自1-2月份达到阶段高点以来,已经连续8个月下跌。经测算,10月份住宅待售面积为22308万平方米。

其六是10月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.50,比9月份提高0.08点。市场全面复苏,大部分城市9-10月超过去年同期。9月份,房地产开发景气指数为100.43,比8月份提高0.11点。这也是国房景气指数连续第三个月回到100点上方。国房景气指数100点是最合适的景气水平,表明当前房地产景气度处于合理区间。

其七是个人按揭贷款支撑,房企到位资金连续4个月为正。数据显示,1-10月份,房地产开发企业到位资金约15.31万亿元,同比增长5.5%,增速比1-9月份提高1.1%。其中,国内贷款2.24万亿元,增长5.1%。利用外资111亿元,下降15.2%。自筹资金约5万亿元,增长6.5%。定金及预收款5.13万亿元,增长4.3%。个人按揭贷款2.43万亿元,增长9.8%。


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