1万6的中山翠亨，是不是大湾区第一价值洼地?

1

随着深圳东莞大涨，广州补涨，投资客掘地三尺，用放大镜寻找大湾区最新的价值洼地，这一次，跳出来的是中山。

湾区东线，是深圳的10万+和香港的20万+；湾区中轴，南沙虎门都干到了3万5；湾区西线，横琴4万5，北围2万7。

任谁都能看出，大湾区一圈，唯一的价格洼地就是中山的翠亨新区了，均价只有1万6。

翠亨上一轮大涨是2017年，借着深中通道涨到了1万7，到现在价格还是1万5-1万7。横盘三年多，对面的宝安已从17年的6万多涨到了现在的10万，价差越拉越大。

深中通道正在加紧施工，2024年即可通车，全长24公里，20分钟从中山直抵宝安。

深中通道通车越来越近，宝安越来越贵，翠亨在横盘，大湾区在补涨，四大因素聚齐，中山现在是不是价格洼地，1万6的翠亨是不是应该尽快抄底?

如果你认为这套理论非常扎实无可反驳，决定马上去中山抢一套房，恭喜你，一棵肥美的韭菜又长成了。

最容易被收割的，从来不是不学习的人，反而是热衷投资，学了点理论皮毛，却自认为掌握了投资真理的人。

因为你听到的，都是别人想让你听到的，这些乍看起来无可辩驳的真相往往只是洋葱的第一层。

洋葱还有第二层，第三层，第四层，如果没有人剥给你看，你永远看不到，不过等入坑后迟早会剥开，到时只会辣的你默默流泪。

中山翠亨是不是大湾区最大的价值洼地?

我来一层层剥开这个漂亮的洋葱。

2

首先要明确一点，中山不是东莞，也不是珠海，靠自身经济撑不起房价，中山最繁华的市中心东区均价不过1万6，其他片区多在8000-12000。

中山值得炒一炒的片区，只有一个，就是临深中通道片区。

从地图可以看出，深中通道从宝安的固戍片区起步，直抵中山的马鞍岛，马鞍岛肯定是中山临深第一价值高地；第二高地是离马鞍岛最近的南朗中心片区，从马鞍岛直抵中山陆地的第一站。

那么，卖1万7的楼盘在哪里呢?大家想象中它应该在马鞍岛，至少也是南朗中心吧。很可惜都不是，1万7的楼盘集中在孙中山故居纪念馆片区。

国父故居纪念馆片区离深中通道有多远?

到翠亨快线上桥处，直线距离11.7公里，切记是直线距离，实际通过广澳高速绕行南岐路再走翠亨快线，到达马鞍岛至少25公里，再加上马鞍岛到深中通道入口的距离，至少30公里。

也就是说，1万7的中山临深盘，距深中通道入口30公里，加上深中通道的24公里，到达宝安的固戍约60公里。

离固戍60公里的房子应该值多少钱?

3

先说个基本常识，大都市圈外溢通勤的极限距离不超过50公里，拿著名的燕郊，北京穷白领的极限居住地为例。

燕郊蚁民大多选择的极限打工地是东三环的国贸CBD，白天进了国贸写字楼就是Cindy，晚上回到燕顺路的潮白人家、东方夏威夷、星河皓月、上上城变回了翠花。

燕顺路距国贸有多远?

直线距离28公里，实际距离35公里，单程通勤时间1个半到2个小时。

北京白领对通勤时间的容忍度全国第一，换了娇气的深圳人，至少要减去半个钟，1到1个半小时吧。

距北京国贸CBD35公里的燕郊1万5-2万。

距宝安固戍60公里的中山国父纪念馆片区房价1万7。

再提醒一点，固戍是没有产业的，想找到像样的工作，还要直奔南山的前海、后海CBD和科技园，不好意思，又加上至少20公里，60+20，单程80公里出去了。

如果你买了中山所谓的临深盘，开车出门走28公里上马鞍岛，24公里过深中通道，再25公里到科技园，一路红灯带堵车，至少2个小时过去了，这还没算上深中通道预计80+的过桥费。

所以，幻想买了这类临深盘实现每天深中两地通勤的，洗洗睡吧。

中山到深圳后海CBD，80公里，不可通勤，1万7。

燕郊到北京国贸CBD，35公里，可通勤，1万7。

不怕不识货，就怕货比货。

深中通道24公里，20分钟瞬达宝安，两地通勤，6倍价差，大湾区少有的价值洼地。不好意思，那只是开发商想让你知道的第一层。

80公里，不可通勤，是我给你剥开的第二层。顺便说一句，固戍的二手次新，以领航城为代表，均价8万，千万别自做多情地和宝中的13万对标。

剥开第二层之后，中山这颗洋葱还有第三层，第四层，明天继续。