买受人签约时没有购房资格并不必然构成违约

买受人签约时没有购房资格并不必然构成违约

广东华商律师事务所 周争锋

近日，据深圳都市频道《第一现场》报道，市民陈女士购买了深铁阅山境花园的一套房子，已经签了购房合同后才发现自己没名额。而深铁阅山境方面表示，放弃购房的话首期款可以退，不过100万定金还需要商议。应粉丝要求，就该新闻，谈点看法。

在司法实践中，一手房和二手房验证购房资格的义务人不一样。一手房开发商有验证买受人购房资格的义务。二手房中介公司有验证买受人购房资格的义务。但是买受人本人也要承担一定的责任。

一、买受人有审核自己购房资格的法定义务

买受人作为购房人对购房政策应有了解并负有遵照执行的法律义务。限购政策出台后，就推定社会大众全部知晓。购买房产是重大的经济活动，买受人在购房前，应该详细地了解自身的状况和当地政府要求的购房条件，以不知道购房政策为由主张免责，不能成立。想必大部分人对《刑法》的具体规定也不是很了解，但是不知情不是免责的理由。

二、一手房开发商有审核买受人购房资格的义务

开发商有审核买受人购房资格的义务，开发商未尽充分的审核、告知义务，存在过错，应当返还定金，这是一个观点。

有别于二手房，在一手房的开发和销售环节，为了规范开发商的行为保护消费者的合法权益，国家对开发商提出了各种要求，制定了相对完善的法律法规。相对于二手房的出卖人，开发商作为专门从事房地产开发和销售的专业机构，比一般的买受人更具备专业知识，开发商通常都聘请的有专业法律团队为其提供法律服务，他们对于国家的政策法律法规是非常熟悉的，负有宣传告知并审核购房人资格的义务。

买受人知道或应当知道属于限购对象而认购的，无权要求返还定金，这是另外一个观点。司法实践中，采纳第一个观点的法院较多。

三、二手房中介公司有验证买受人购房资格的义务

在二手房交易市场中，买卖双方签订买卖合同能够履行的基础前提是购房者具备购房资格。《民法典》第962条规定，中介人就有关订立合同的事项向委托人如实报告的法定义务。对中介机构而言，应当根据法律规定及合同约定，基于诚实信用原则，为购房者提供勤勉、谨慎、专业的资格调查、信息报告、风险提示服务。

在2014年《深圳市中级人民法院 关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》中，将该义务被进一步明确为：（一）房屋的权属状况；（二）房屋被依法查封、设立抵押等权利受到限制的情况；（三）出卖人拖欠水电费、物业管理费、本体维修基金等费用；（四）出卖人、买受人的代理人的身份及代理权限；（五）出卖人、买受人对房屋价款的报价；（六）限购、限贷等调控政策对买受人购房和申请按揭贷款的影响；（七）其他足以影响委托人决定是否订立合同的事项。

现在到正规点的中介公司签约，中介都会拿出来一个《二手房交易买方重要事项告知书》让双方确认一下自身的情况，实际上，这就是中介公司在证明自身已经履行了有关的告知义务。买卖双方在签订该告知书时，应结合自身的条件认真核对，有不懂的地方需要让中介公司进一步讲解，避免构成恶意隐瞒的民事欺诈。

四、发现买受人签约时没有购房资格的处理

签约时买受人没有购房资格，并不必然构成违约。在司法实践中，法院一般认为是否具备购房资格，仅在房屋买卖合同履行到过户阶段才影响到房屋是否能够顺利过户，二手房买卖合同的履行,只需买受人或其指定过户的人在过户之时具备购房资格即可。

买受人在合同签订时，已经向出卖人披露了自己没有购房资格，并告知了出卖人自己将在什么时间取得购房资格，则在该时间节点到来以前，出卖人应依约履行合同，不能在购房资格问题上再和买受人纠缠。

买受人没有购房资格的情形属于《民法典》第五百二十七条第四款规定的，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。买受人在合同签订时，隐瞒自己没有购房资格的事实，在合同履行过程中，出卖人有确切的证据证明，可以依法行使不安履行抗辩权中止履行，并通知对方，要求对方提供担保或尽快取得购房资格。《民法典》第五百二十八条的规定，出卖人中止履行后，买受人在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

开发商在和买受人签订认购书以后，在签订预售合同时发现买受人没有购房资格，也要按照法律规定行使不安履行抗辩权，通知买受人并给予买受人一定时间解决购房资格，不能直接拒绝签订预售合同。

五、一手房的销售方案和认购书属于格式合同

一手房的开发商往往会在销售方案和认购书中，明确买受人没有购房资格，或支付诚意金时提交的资料和签约时查验的资料不一致，开发商有权没收定金。一手房的销售方案和认购书属于格式合同，买受人可以依据民法典第四百九十六条主张权利，由开发商举证已经尽到了提示和说明的义务，开发商举证不能，买受人可以主张该条款不成为合同的内容。

——周争锋2020年12月14日写于深圳港中旅大厦

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附《民法典》

第十条 处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。

第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第五百二十七条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

第五百二十八条 当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。