文/谢逸枫
首先感谢同行、朋友、老铁、粉丝、网民的过去一年大力支持、鼓励，很荣幸能够为大家带来楼市、政策、投资、开发、金融、信贷、经济、财经的知识分享，与大家一起快乐的度过2020年。值新年到来之际，祝大家2021年心想事成、万事如意、合家健康、幸福平安、买到好房子、投资得好报。
2020年房价预测我又对了，已经连续十二年准确预测中国房价走势，可以看下面的图预测年份。过去十二年时间，笔者已准确预判出中国楼市、调控、房价走势，并且连续十二年登上中国楼市预测排行榜，被称为“房价预测帝”。
其一是为什么老谢过去12年房价预测全对，因为政府从来没有让我失望过。
政策决定着房价的短、中、长周期，过去5年、10年、20年是最好的说明。过去12年（2009年-2020年）的房价预测全对，大家可以从老谢的微博、博客、媒体报道找历年房价预测数值。老谢这12年房价预测，以政策、土地供应与地价、货币、经济形势作为判断根据模型，无不例外，全对。
最终数据发现，房价是上涨的，预测是对的。老谢2020年初预测商品房价上涨6%，住宅房价上涨超7%。今年前11月商品、住宅房价分别为5.8%、7.4%，印证我的判断是对的。今年前11月全国商品房成交均价9876元/平方米，同比上涨5.8%，涨幅与1-10月持平。
预测不管是商品房价，还是住宅房价都是准确的。其中住宅成交均价9995元/平方米，同比上涨7.4%。商业营业用房成交均价同比下跌2.9%。办公楼成交均价同比上涨2.4%。分地区来看，东部和东北地区涨幅较高，为7%和4.7%，西部地区和中部地区分别小幅上涨2.5%和2%。
房价调控自1989年２月20日的人民日报文章《房价猛涨，百姓望楼兴叹；势在必控，国家正拟法规》开始，到2020年11月的房住不炒。过去31年，即使是1998年、2008年金融危机，中国房价一直没有停止上涨的脚步。由1989年房价573元/平，到2020年9月房价突破1万元/平，足足翻了约20倍。
数据显示今年前111月，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。预计全年商品房销售面积同比小幅增长2.5%左右。
基于2019年11月中政会、12月中经会、12月住建会、2019年1月央行、1月银保会、政策短周期、经济与房地产市场形势定调2020年房地产市场来看，大家最关心的问题，肯定是房价、政策、楼市、房企、投资、回报、价值区域。
其二是复盘2020年中国房地产十大、房价预测，基本上是对的，因为市场不会骗人。
这是2020年初的判断。尽管突如其来的疫情，依然不影响楼市的判断。2020年楼市十大预判，将围绕这大家最关心的问题，作出一个客观预判。今天到了年终，大家都来看一看，究竟准不准，是否一致。按照目前的数据看，基本上是正确的。
其一是三期叠加年，2020市场整体比2019好，探明底部。楼市平稳向上，房价稳中上涨。其二是“6稳”+“3稳”的稳定年，全年房价不会下跌，稳中上涨，上涨5%以上。其三是大基建+国家规划利好，二大都市圈（长三角、粤港澳湾区）楼市成最强亮点。
其四是调控主基调为托底保“三稳”，调控正式见底，更多城市调整、放松，收回之前的部分政策，限购限贷双向放松。其五是城市分化，一二线城市量价齐涨，三四线城市量价平稳。沿海与东北、西北等地区持续分化，好的更好，差的逐渐变好。
一二线城市土地市场迎大火爆，成为大房企攻城略地的主要区域。其六是还债高峰+金融监管，并购与收购及重组加快，上市公司、保险、信托、基金的资金进入长三角、粤港澳湾区抢地抢房。其七是一二线的城市更新+旧区改造迎来春天，开启黄金十年。
其八是稳杠杆率之下，房企的融资解禁，房企最困难的日子结束了。其九是房地产行业洗牌加剧，土地供应增加，一线与强二线以二手房交易为主，存量成市场主角。其十是房地产税继续空转，试点的房产税不会转正、不动产空置税、不动产遗产税继续理论探究。
12月18日的央行会议，提出防止资本无序扩张，坚决反对垄断和不正当竞争行为。按照2021年央行重点工作任务，稳健的货币政策灵活精准、合理适度。进一步加大对重点领域和薄弱环节的金融支持。持续防范化解金融风险。深化金融供给侧结构性改革。
稳健货币政策方面，主要是要完善货币供应调控机制，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险的关系。持续深化利率和汇率市场化改革，引导市场利率围绕央行政策利率中枢运行，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
而保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，意味着M2增速和社融存量增速两项货币政策中介目标在2021年将经历压降的过程。2021年名义GDP增速约为10.7%，货币政策首要目标可能切换至金融稳定而中性偏紧的情况下，预计2021年M2增速回落至10%，社融增速回落至11%。
即便2021年一季度信用开始收紧，鉴于中经会议明确“不急转弯”，预计宽松政策退出将是一个逐步的过程，以平滑政策调整对市场的影响。尤为注意的是，12月21日公布的最新一期贷款市场报价利率(LPR)结果显示，LPR连续8个月维持稳定。不过，随着8月份以来央行连续超额续作MLF，近期货币操作边际宽松，银行负债成本高企的问题有所缓解，同业存单发行利率在12月迎来降幅。
说明一年期LPR利率再次下行为期不远。LPR由MLF利率和加点幅度两部分组成。自2019年LPR改革以来，MLF利率的降低是压低LPR的主要力量。未来LPR降息的动力更多地来源于加点幅度的压降。加点幅度主要取决于各报价行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。商业银行的资金成本已开始下降，预计2021年会进一步回落。
12月22日的银保监会会议，坚决守住不发生系统性金融风险底线，为实现“十四五”开好局提供有力支撑，以优异成绩庆祝建100周年。全力支持构建新发展格局，助力提升国民经济整体效能。支持扩大国内需求，激发消费潜在活力，增强投资增长后劲。抓好各种存量风险化解和增量风险防范。意味着刺激消费、投资的关键就是信贷、杠杆不能一刀切的收紧。
保持宏观杠杆率基本稳定，前瞻应对不良资产反弹，精准防控重点领域金融风险。多渠道补充银行资本金。深化金融供给侧结构性改革。完善现代金融监管体系。强化反垄断和防止资本无序扩张，坚持金融创新必须在审慎监管的前提下进行。提高金融法治化水平，对各类金融活动和行为依法实施全面监管。说明货币政策不会全面收紧，但是金融监管加强。
其三是2021年中国房地产市场十大、房价预判，这是老谢的第十三年预测，年终时再复盘。
基于2020年11月3日的“十四五”规划建议、12月3日的座谈会、12月11日的中政局会议、12月16日到18日的中经会议、12月21日的住建部会议，2021年的政策方向，是房住不炒、调控政策避免一刀切，因人因区施策是重点、租赁市场将成为政策重点。
2020年12月18日央行会议（稳健的货币政策灵活精准、合理适度）、12月22日银保监会议（支持扩大国内需求，激发消费潜在活力，增强投资增长后劲）、政策短周期、经济与房地产市场形势定调2021年房地产市场来看，大家最关心的问题，肯定是房价、政策、楼市、房企、投资、回报、价值区域。
其一是十四五开局的经济复苏年，经济6保6稳+房地产3稳的保稳长之下，货币灵活精准、合理适度，房地产全面回暖，楼市平稳向上，房价稳中上涨。2021年的经济基调是稳中求进的保稳长之年，全国房地产市场不会比2020年差，房地产数据创新高，稳中有升。总体看，房地产市场上半年平稳，下半年复苏。
投资、消费是保增长的火车头，房地产与基建、制造业、住房消费是保增长的引擎器，货币、财政、税收、楼市四大政策全面托底，防止爆发债务、金融系统风险。因此，房地产才是保增长的支撑，是解决地方财政、地方债、基建资金的主要来源。
房地产对经济、财政、债务、金融的贡献大，涉及57个相关产业，是中国最大的实体经济、制造业，房地产“夜壶”保增长，实质上就是说明房地产依然是支柱产业、先锋产业、基础产业、主导产业。相信未来100年内，房地产作为中国经济支柱产业位置不会动摇。
决定房价的最关键因素是政策，其他是供需关系、库存、货币、利率。总体看，2021年全国房价涨幅在个位数，预计5%-7%之间上下波动。2021年全国平均房价进入1万元常态时代，商品房销售成交量与成交金额保持着高位运行水平。
户籍放宽、取消+人才政策，一线、强二线平稳上涨，弱二线、强三线反弹大涨，弱三线、四五线补涨，投资性+流动性弱。信贷放量+需求释放，节后楼市一二线城市现“小阳春”，量价企稳。部分三四线城市房价平稳向上，更多的城市进入上涨通道，部分三四五线城市的房价有望上涨趋势。
其二是大城市群+大都市圈+大基建利好，五大都市圈（长三角、粤港澳湾区、成渝、长江中游、京津冀）成楼市亮点。五大城市群+二十四大都市圈+九大国家中心城市房价稳中上涨。五大城市群的中心城市、龙头城市，及中心与龙头城市的周围城市，楼市量价上涨。
基建将围绕着是19个城市群、24个都市圈进行高铁、地铁、轻轨的建设，京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈的城市与国家中心城市量价上涨、长江经带的中心城市房价有望提前复苏。
其三是大中城市的人口红利，户籍放开+人才政策，城市分化严重，北京等一线、强二线城市继续稳涨，弱二线、强三线反弹大涨，弱三线、四五线平稳。人口的流动与人才的吸引之下，继续出现城市分化，一二线城市量价齐涨，三四线城市量价平稳。沿海与东北、西北等地区持续分化，好的更好，差的逐渐变好。
一二线城市土地市场继续迎大火爆，成为大房企攻城略地的主要区域，三四线城市成为中小房企的主战场。特别五大的中心城市及周围楼市必迎来大爆发，量价创新高，土地市场火热，土地价格创历史新高。全国500强房企集中于二大城市群疯狂抢地。
其四是房企洗牌加剧，三条红线+还债高峰+金融监管，大房企迎来并购与收购及重组时代，上市公司、保险、信托、基金的资金进入房地产之门短期堵塞，房企的合作与联合开发及代建潮、物业分拆上市高潮来临。股市、债市、保险市、信托市、基金市的收益不稳定，其中来源房地产行业最高，其他行业收益低迷。
人民币贬值之下，房地产依然是最好的资产配资。房地产行业洗牌加剧，金融监督趋紧与大环境的之下，中小房企与大房企都会面临洗牌加剧，不排除房企破产、倒闭数据创新高。受到规模化与土地集中化的影响，千亿房企扩容，市场集中度上升。而未来转型与经营及发展的需要，房企密集多元化加快，大玩房地产+法。
稳杠杆率之下，房企的融资不会一刀切的收紧，房企日子过得相对好些。房企终于迎来喘息时刻，资金紧张局面缓解，债务压力下降。预计货币政策总体放松，降准、降息，下半年的商品房销售款监管放松，银行信贷、海外融资、信托、基金、保险的融资监管政策有望调整，融资利息有望下降。
其五是人口+土地+金融+政策的红利不断收缩，产品+管理红利来临（雕琢产品、深耕市场、客户至上）。保障房年+棚改年进入收尾期，开启最强城市更新年，房企回归一二线，“三改”迎来春天。一二线的城市更新+三旧改造迎来春天，开启黄金的春天。保障性住房与棚户区改造的开工收官年，轮到城市更新和存量住房改造发威。
其六是商品住宅土地供应下降，地价大涨。一线与强二线以二手房交易为主，存量成市场主角。房企“高负债、高周转、高杠杆”的发展模式受限，千亿房企继续扩容，市场集中度上升，房企多元化加快，大玩房地产+法。
其七是房住不炒未来五年的基调之下，精准化调控，有紧有松是主要调控方式，由因城施策转变成因区施策、因人施策。刚需与改善依然是政策非管制对象。限价、限签、限贷、限购政策因人才、落户放松而出现名存实亡。热点城市调控，政策以供应端为主，非热点城市，政策以上需求端为主。
全面落实精准化调控之年，因区施策、因人施策的方向，调控有松有紧。部分三四线城市房地产调控政策将收回，调控政策有望微调，区域性限制政策收回。不要指望4万亿或2万亿刺激政策，也不要期望限制性政策一次性的全面取消。一季度以上低迷，有可能出现三波楼市政策放松。
首先是限价、限签、限售最先收回或普通住宅标准、公寓政策调整，人才住房限购全面放开，商品房预销售款监管放松。之后是房贷首付，房贷利率下调，或公积金贷款放松，房企融资放松，首套与改善的税费优惠。最后是限购、限贷、限商住的政策收回或放松或社保、纳税年限调整。
为鼓励首套和改善性的合理住房及防止三四线城市持续低迷，出现库存过高、供应过剩、人口流出严重，卖地困难，影响地方财政收入，有可能会出促进住房消费健康的政策，包括金融、税收、财政、户口、人才等政策。其中三四线城市的人口抢夺更加激烈，另外是全国性的大城市人口争夺战会再次新一轮打响。
其八是住房制度改革推进，住房保障立法，住房供应体系完善，租赁市场、共有产权市场、长租市场迎来规范整治年。长效机制的建设，不动产登记制度、住房信息系统联网还需要完善，不动产评估系统还需要完善，住房制度与住房供应体系上，主要是租赁住房、共有产权住房、公租住房、经济适用房、人才住房、限价房的住房制度、供应体系完善为主。
土地制度在集体经营性用地上市、租赁住房用地、共有产权房用地上做文章，不会有根子上的改革。金融制度则是继续保持开放与改革。财税制度难有突破，房地产税、试点的房产税不会立法、开征。房地产法律制度不会有太大的改革，《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》纳入立法计划，出台。
其九是房地产税继续空转，试点的房产税不会转正，不动产空置税、不动产遗产税继续理论探究。房地产税、试点的房产税2021年不会立法、开征，继续讨论。同时不动产空置税、不动产遗产税不会立法、开征，继续理论研究。
其十是房地产支柱产业位置、房价上涨100年不变，依然是基础、先锋、主导、支柱产业。考虑到经济增长动力与发展模式、产业结构调整的改革，需要长期的时间，及城镇化的完成还需要很长时间及土地供应模式，城市化的过程看，房地产、房价未来100年的趋势不会改变的。
粤公网安备 44030402000760号
