深圳对经营贷动手，二手房价涨幅过快区域成交或“速冻”

2月22日，呆呆同时收到两个消息，一个在四大行之一的银行办理房贷业务的朋友胡女士告诉呆呆，银行明确了只能按照指导价来发放贷款；

另外一个重磅的消息是，一位年前就在办理经营贷、今天去询问进程的朋友王女士告诉呆呆，她被办理抵押经营贷的另外一家四大行之一的银行告之：经营贷还可以做，但评估公司发来的价格和年前已经不一样，她年前本来可以按照1800万办理经营贷，今天被通知只能按照1300万的二手房指导价来办理经营贷。

“让银行问了几家评估公司都一样，评估公司好像已经统一都是二手房指导价，指导价办经营贷对我毫无意义，气坏了，已经放弃办理。”王女士告诉呆呆。

经营贷按照指导价来进行贷款发放，这大概是让炒家众多的深圳楼市热点区域二手成交进入冷却的最后一根稻草，对于东部等和二手指导价一致的区域影响不大，还可能是利好。

01

春节未过完，楼市补丁已打了一串

2020年的“715楼市新政”后，深圳住建局一路都在打楼市政策的补丁，年前最后一次是2月9日宣布深圳出台二手房指导价（突发||王锋全面解读深圳二手房指导价格政策），深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋当时给出的说法是银行会参考二手指导价来发放贷款。因为打完这个政策补丁后的第三天就过年，银行没有在执行上给出回应。

春节假期一过，银行执行细则出来前，深圳又打了新的楼市新政补丁：规定婚内房产，如果通过离婚析产给到不具备资格的一方，那么有买房资格方3年内不得购买房产。这补丁虽然让房票3年还可以用一次，但是很明显增加了外地人使用深圳婚票的难度和使用成本。

2月21日，有媒体报道，光大银行深圳分行已发通知，将深圳市住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据，其他行没有的工作人员都表示还没有收到通知。

虽然四大行没有通知，但是胡女士在其中一家四大行银行办理房贷业务的遭遇，已经很清楚显示房贷业务只能按照二手房指导价来进行贷款。

（上午呆呆收到的现场消息。）

为了求证，呆呆也让王女士咨询了她所办理经营贷的银行，得到的答复是，银行只能按照评估价来发放住房贷款。可见，虽然其他的银行包括四大行虽然没有发布正式通知，但是在办理业务时候，已经只能参考二手指导价来发放贷款了。

02

经营贷还可做但参考二手指导价发放贷款

去办理经营贷的王女士，年前本来可以按照1800万的评估价办妥抵押贷的，她没想到年后会有什么变化，提前回老家过年了，今天刚上班就去咨询自己的贷款流程，结果被告知评估价直接缩水了500万，可以抵押贷款的7成金额也从1260变成了910万，比之前能拿到的贷款少了350万。而去年下半年，她买房的首付是5成900万，现在按照二手指导价来发放抵押贷款，和首付只有10万差别，所以做这样的经营贷对她来说已经毫无意义。

昨天，呆呆咨询几个办理贷款的从业人员，都告知经营贷还可以正常办理，但不知道评估价已经按照二手指导价了。鉴于这个事件的重要性，呆呆又让她找银行再次确认，并称别的银行都表示还没有收到有经营贷评估价变动的通知。王女士多方咨询后告诉呆呆，确实是事实，银行不需要得到通知，银行发放抵押贷款要找评估公司拿价格，只有办理业务找评估公司要价格后才会知道是否变化了。

（王女士上午和呆呆的对话。）

如果按照王女士办理经营贷遇到的情况，未来做经营贷受到影响特别大的就是之前二手指导价和实际成交价价差特别大的区域和楼盘，也就是去年房价大涨的南山、宝中、前海、福田等区域，而影响最大的人群就是炒房客。按照深圳某炒房机构的做法，大部分外地人来深圳炒房，基本采用的都是先找婚票结婚，拿到购房资格，然后找担保机构全款买房，拿到红本后抵押7成贷款出来。这样一来，炒房客就可以低成本来买深圳房，还能套现数百万来进行贷款。举个例子，该炒房机构热衷的前海小户型楼盘，46平房子已经挂牌780万，炒家或者是合伙买房的群体，一起准备4成或者5成资金，然后找到担保机构贷款7成左右来去全款支付，拿到红本后，直接抵押7成金额出来，拿着剩下的钱还月供。所以，最后卖完房子，他们还可以有几十万甚至数百万的资金在手里慢慢周转。

但是像现在一样，如果按照指导价办理抵押贷，这些炒家的成本将大大增加，不仅银行贷款变少了，抵押贷也少了，而且婚票也变得3年才能循环一次，原来那一套炒房大法在西部地区基本没办法玩下去了。

所以深圳某律师调侃说，深圳这些补丁政策，好像专门是为这种炒房机构设置的。

03

暴涨区域二手影响最大

前几天，北京一位自媒体在写到深圳敢不敢对违规经营贷抽贷的时候，用了一个问句的标题。

（自媒体标题。）

当时呆呆就和朋友表示，深圳这样的金融城市，抽贷这事真的很难，停止经营贷也很难。

如今经营贷也按照二手指导价发放贷款了，银行的做法是很好的在往“房住不炒”的路子上走，如果去买南山、前海、宝中等去年房价暴涨的区域，那么要求的资金就会高很多，炒家无法利用高杠杆进行击鼓传花游戏，就没办法人为拉动房价的上涨。当然，如果是刚需客去购买，成本也会增加，这样恰好可以冷却暴涨区域的二手房。如果去购买东部区域的房子，其实影响不大。

不过，很明显，这个政策针对的是想新加杠杆的炒家，对于多年前低成本买了房子的人来说，依然可以通过经营贷来获取不少的资金。这和北京、广州等真刀实枪的开查经营贷是否流入楼市还是有所不一样，深圳楼市依然留了小口子。

无论如何，未来的几个月，深圳南山以西的西部区域，二手房或进入速冻模式，而东部等区域，可能会比以前更有热度，毕竟，刚需客还是有买房需求的。

就在呆呆写这篇文章的时候，券商中国发布了一条新的消息，深圳部分银行已经开始对申请住房贷款按揭的个人，半年内不批准发放经营贷。这就是再次拉长了炒房客炒房的成本。深圳确实有点围堵炒房的感觉了，就看执行会否很严格，原来也说半年后才能办理抵押贷，事实上很多3个月就可以办理了。

（券商中国22日下午发布的消息。）

以前说，让市场的归市场，深圳买家用巨大需求+金融政策+楼市政策漏洞撬动了整个市场一路上涨，如今，漏洞补得差不多了，金融也进行了控制，需求会否还和以前一样迅猛，市场应该很快会给出答案了。