个朋友问我，最近怎么了，市场信心忽然又不见了一样。
是的，现在的楼市情绪重新到一个新的拐点。
最近楼市成交也说明这点，上周二手成交录得量降到1300多套，比上上周又少了100来套。5月的一、二手数据也非常不乐观，一、二手都跌了，房价也继续跌。
深圳乐有家数据显示：
5月二手房成交回到荣枯线以下，只有4687套，环比下降18.2%。二手房价持续三个月下跌，5月深圳二手住宅成交均价为6.12万元/㎡。
看挂牌价也是，近一年的整体挂牌价几乎是一路下跌。
一手一样下跌，数据显示，深圳5月份一手住宅网签3162套，环比下降14.4%。
接下来的6-9月，也是楼市传统淡季，如果没有新的政策出来，深圳楼市去年9·29新政的市场回暖很快就要冷回去了，这就有点可怕了。
业内朋友告诉呆呆，虽然环比下跌了，但是相对2021年开始以来的每个5月，今年5月的成交量创下了5年内二手楼市成交的新高，算不错了。
个人觉得不能这么比较，例如2021年和2022年是在疫情期间，而且当时二手房价过高，和新房有差价，当时流行打新，购房者认为打新成功就是赚钱到手，市场当然不肯去买二手房了。而且，那时候还没有楼市信心危机，市场信心正爆棚。再说，今年的5月楼市成交结果，是楼市从高峰跌入低谷后，出台了无数政策挽救才有的结果，性质已经完全不一样。等于你大力托举起来，结果自己又开始往下沉。
（图片来自乐有家，下同）
这里可以看一个典型样本盘华润城，去年9·29新政之后，深圳只有华润城价格异动比较厉害，在其余盘都不敢涨价时候，这个盘的业主看到政策如同“久旱逢甘霖”，于是9·29政策一出，就出现了一波上涨，当时部分房源也有人接手，如今看来，那帮接手的人又站在高位上了。
最近的华润城二手成交数据显示，5月份，华润城和润玺都成交了不少，华润城润府一期89平三房已经跌到了999万，均价11.2万/平，这曾经是华润城单价最高的89平户型，因为可以做三房，几年前成交最高价到过19万/平，去年9·29政策出来前的9月，价格回落到11-12万多/平，政策之后，成交价又上升到13-14万/平，如今价格再次回到了9·29政策之前。华润城一期都这样，润玺一期和二期120平以下的业主肯定是亏本的了，成交价已经低于购买价。
（数据来自网络）
在深圳，楼市没有什么不跌的神话，关键是跌多少。
华润城这种超典型盘的价格走势某种意义上可以代表深圳楼市的信心，如今价格落到谷底，甚至低于去年9·29新政之前，代表市场信心持续回落，最重要是，华润城是深圳炒房客最多的一个盘，现在挂盘量惊人，华润城1-3期和润玺1-2期挂牌量高达四、五百套，如果持续低迷，慌张的投资客还可能继续砸盘。
这事没有不可能，只要信心继续走低。
让信心更加走低的还有一类物业，大家都知道，南山某商办公寓很早就4折了，但是对市场冲击更大的是，上个月，超总某商办公寓开始打折，折后均价5万多/平，还带装修，这可是超总！！！！销售视频还传到了外地，有外地朋友一直发信息问，深圳的房价这么便宜了？就很是无语，都不好解释，事实是，这类物业现在真的很惨，基本都是五折以下在卖。
当然，商办物业的成交数据不会进入到我们的统计里，但即便如此，二手成交房价也下跌了。去年9·29新政之后，深圳二手成交房价一路回升，也是稳了几个月的，最近连续三个月下降了，虽然降价不多，但体现的信心不一样。还有挂牌价也是，以前的挂牌价，业主还是很自信的，挂牌价不肯降，但是现在看，挂牌价也撑不住了。当然，有个别楼盘可能挂牌价上涨，这任何时间都可能的，每个楼盘的房源价格因为楼层高低、朝向也都是有差别的，有些上涨不能代表整体，整体是下降的。
（乐有家的二手成交价）
（乐有家的二手挂牌价）
新房市场的价格预期也很不好，从最近的几个项目开盘折扣来看，4月的好时光已经轻飘飘的飘走了，4月时候，有开发商还想提价，减少一、两个点的开盘折扣。如今估计都有点后悔了。最近的开发商，已经把销售折扣放到很低，给出的佣金有些高到惊人，前两天有个盘发海报，宣传端午成交了36套，代理商宣传佣金上千万，算了下，岂不是每一套佣金平均30万了，很离谱。一个业内朋友说，最近很多别的行业的人进入房地产行业做中介，大概是现在这佣金高到离谱吧。当然，这里面会涉及到返佣，现在购房者也都懂得要求返佣，至于返佣比例，就看和中介的谈判了，但是不谈，肯定就没有了，谈的话，30万能拿回xx万都可能。
这里也说一句，上面的盘在南山，开发商给出了如此高的佣金，可见市场有多难。
虽然深圳也有几个热点盘卖得还可以，但是接下来，可能市场成交分化会更加严重，这都是拜zc所赐，现在不管是新出让土地还是新规盘，相对之前的产品，都有巨大的优势。按照深圳现在出让土地给出的容积率，基本都在3-5之间，相对以前大幅降低，而设计新规执行后，新盘使用率大幅提高，深圳楼盘使用率最高已经超过108%，按照广州做赠送面积的做法，未来使用率做到120%以上都是可能的。这样的情况下，你让使用率只有70%多的盘如何卖，除了继续降价和卷品质，别无出路，前段看过坪山一个盘，品质和户型设计在它的价位上已经做到极致，但，使用低太太太低了，所以还是卖不动。
在设计新规盘的对比下，使用率低在今天楼市是个被不断被放大的缺点。zc朝令夕改，一不小心就会成为受害者，无论开发商还是已经买房的购房者。
这里提醒下，有些新盘，说是新规盘，但是实际规划还是几年前的，所以也就是在旧规基础上增加了飘窗的宽度，实际使用率还是不高。
预计未来一段时间，深圳新房市场估计还有一段时间的阵痛。现在住建部要搞现房销售，据说要某些城市要开始了，深圳估计也会推行，现房销售肯定不能一刀切，不然还有开发商房子还没成现楼，企业已经死了，按照最近天津传言的做法，可能就是新出让土地要求现房销售，这还好点，会给现有新房一个喘息的机会，但也很难，只要房价不涨，谁买房着急那么一年、两年的，见过的购房者里，看房几年都没买的很多，如果价格不稳住，等待的意义就是又节约了三五万甚至更多。
在这样的市场下，如果没有新的政策出来，预计房价在现在的位置上也稳不住，还有下降的可能。不管是限购全面取消还是继续降低各类物业的交易税，在当下都是zf要考虑的事情了，只有给购房者更多的实惠，减轻负担，大家的积极心才能起来，例如公寓产品，很多购房者并不反对购买，因为现在的价格，租金回报率很多都可以超过3了，比银行利息高，但是买公寓贷款利率超高，交易税费也很高，严重阻碍了大众购买这类产品的积极性。事实上，要恢复一个市场的信心，是需要全面来放开的，让大家有喘息的机会，让交易流动起来。
当然，楼市整体恢复的底层逻辑还是经济，但是同样的经济大背景下，今年深圳比二线杭州楼市表现逊色太多了，一定是哪里有问题。杭州年初到现在，楼市一直保持一个很高的热度，新房一路被抢，房价还在涨，投资客也活跃，真让深圳羡慕，深圳的投资客都还被套着，新的资金也很谨慎，一个没有完全没有投资欲望的市场是不会起来的。
对了，近期，zf还计划推出配售型保障房，个人觉得这时间推出，也是对商品房市场很大的打击，这不是配售型保障房未来数量多不多的问题，而是市场信心打击的问题，配售型保障房是现楼销售，价格只有商品房的4-6折，购买要求也不高，这样的产品出来，比人才房的冲击还大。
总之，当下市场的预期和信心都不支持当下的楼市，希望限购全面取消，税费继续降低，虽然政策出来后也不一定就能完全恢复信心，但是至少会刺激市场一段时间，交易会活跃起来。（完）
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