2月8日，深圳市住建局建立二手住宅成交参考价格发布机制，引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手住房贷款，稳定市场预期。
新政调控之下二手房市场陷入混沌和调整期，二手房成交量环比大跌，数据显示：2021年2月，深圳成交4166套二手房住宅，环比减少四成。
新房市场全市新建商品房成交为38.64万平方米（4223套），同比+86.29%；其中新建商品住宅成交为32.97万平方米（3434套），同比+286.79%。
2021年深圳楼市打新热持续，深圳新房市场在春节后快速启动，2月已有3个项目取得住宅预售许可证，共计批售1846套新房住宅。而对于普通购房者，只需要紧跟政策步伐，就能准确看清未来楼市的变化，助力做出正确的资产配置决策。
01、新房成交分析
【新房市场】
今年的这个年，应该是最近几年深圳中介和客户过的最安稳的一个年，留深过年原本可以享受的购房旅程被泼了水。
受一月新政的影响，银行需根据官方参考价作为房贷的重要参考，降低虚高的炒作成分，降低杠杆，有利于解决一二手市场价格倒挂的问题，稳定市场预期，促进市场健康发展；同时客户贷款购置二手房的首付增加，二手房市场的热度持续下降。
从区域的影响来看，罗湖、福田等片区受到二手房新政的影响较小，因为实际成交价格与指导价的差距并不太大，影响较大的区域是南山后海、宝安中心区等区域，因为指导价格与市场价格的差距较大。
此政策现阶段对于一手房刚需存在利好，因其限价且首付较低；同时去年遇冷的商办及公寓市场也因其低首付将迎来一波利好。
新政的出台让不少原本资金不多客户望而却步，同时市场也不是很明亮。所以不少客户仍旧处于观望中。
但是面对新政，一个新版块又燃起了希望：公寓被点名重视，可以通燃气享受住宅的待遇，关严实了住宅的门，却打开了公寓这扇窗，一些刚需人员前期可以购买公寓性质的产品先上车，待后续资金到位，名额到位再出手公寓选择住宅。
02、二手数据分享
【龙华中心区】
再看上图龙华市场的成交数据，受新政的影响，龙华市场在二月成交有下降趋势，依旧是统计次新房为准，数据占比如下：
90㎡以下刚需产品成交31套，占总量73%；
90-144㎡改善产品成交9套，占总量21%；
144㎡以上豪宅成交2套，占总量6%。
从户型分布比例上来看，1月在刚需户型上，并没有什么变动，1月的主力成交还是刚需产品为主，环比下降39%；从整体数据看出，龙华市场受新政影响二月成交成下跌趋势。
>> 各片区成交分析：
01、龙华中心区
壹城中心本月成交16套，几乎都是年前成交的。单价从8-9万不等。花半里成交3套，单价6.6-7万左右，从这个数据可以看出确实是年前深圳二手房的热潮确实有点太过，才导致深圳政府“2.8”指导价政策的出台，才有了年后2手房的冰点成交。
新年伊始，很多业主和客户都持观望状态，业主价格还是较为坚持，直到近日银行政策细则纷纷落地，情况开始有所明显变化，一些房源业主开始调价，急卖的业主真正有了动作。当然还有些原本打算置换的业主也收盘不卖了，问及原因，说是卖了也买不了想买的房，首付太高了。
所以可售房源也有所减少。市场进入了一个博弈期。从目前客户方面了解到，很多客户对二手商品房也愈发不着急，但对新房较为关注，但随着近日新房积分制度的推行。
客户发现有点“两头堵”，二手房买不起，新房不让买。市场真正给到刚需无房客一个很好的机会。期待接下来的壹城二区会有更好的机会！
02、红山片区
红山片区2月份成交，主要聚集在2月份第一周，成交房源2-4房都有，基本是处于一个业主愿意签合同就能卖掉的状态，其主要原因在于临近过年，很多公司开始放假，又因政府提倡留深过年，很多客户都在这个时间看房，延续了一月份的成交热度，基本买房周期缩短在15天左右。
成交较多小区是水榭春天2-6期，特别是五期和六期带深高学区的三房，1200左右基本都被消化完，而且业主在卖房的前提，都是挑选首付款快的买家，这样能保证自己年后能快点入手自己心仪的房子。
2月8号出新政指导价后，给市场成交的高温来了一次冷却，在政策不明朗的情况下，业主和买家都选择观望。
还有也是马上过年了。年后正月初七刚开工，大多数客户还是关心一个业主价格是否有调动，但实际一线中介人员的真实反馈是，大多数业主撤盘不卖或者不安排看房，所以导致每个小区能看房的也就2-3套。
政策影响下，多数看完房的买家还是处于观望期，整个2月底都是为新政打补丁。
03、观澜片区
兹此2月份春节期间，深圳楼市又临来一个重磅炸弹“指导参考价”。这对于蠢蠢欲动的深圳楼市来说无疑是一剂强力冷却液。
本月观澜208新政后的成交明显下滑，现在落实诸多成交房源皆为年前就已经签约成交了的。
新政后比较有代表性的可能就是鹭湖的89平三房成交房源的单价突破7万，在2月份新政前的成交还是比较活跃的，从在逐步落实到的年前成交房源数据来看，小区内的性价比优质的上车房源的交易是成交重点，然后仁山智水的也有一套108²平层和一套180平下叠的在年前被成交了。
对于目前的政策补丁及市场反馈来看，现在的客户关注度和看房量都还是比较高的，只是大家都是在等这个细则明朗了以后在因政施措。
当然了，市场的定律就摆在那里，不管什么时候都还是有机会能淘到优质的房源的，尤其像现在这个时候部分想要置换的业主，也都是愿意让利成交。
比如鹭湖一号低于市场价30万的三房，华盛观荟低于市场价20万的三房。奥宸观壹城低于市场价20万的两房。都是有笋盘值得大家去关注的。
03、龙华租赁市场
【租赁市场观点】
2月龙华租赁市场可谓是过山车式刺激。月初许多租客看房，等待年后起租，一部分留深过年者则早早选定自己心仪的房子；月中热闹度过春节，年初七起，租房成交量开始迅速上升，即看即签约的年轻租客为主力军。
红山、上塘片区的两房和一房户型成交最为火热，价格在3800～5500区间，主力成交群体为年轻上班族，随着成交量大，房源存量随之减少，所以还是那句话，看好就定下来，犹豫间别人已成交。
壹成片区的三房成交较好，价格根据装修风格5500～7000区间，装修较好的三房最为稀缺，另外壹成的大户型五房成交相比前几个月有所上涨，价格在9000～13000区间。
观澜地铁沿线租金有所上涨，三房在4000～5000区间，四房在5000以上，房源量少成了普遍现象，随着地铁开通，观澜大道整改，出行便捷度提高，观澜的租赁未来是非常抢手的。
春季是租赁旺季，友情提醒租客朋友们，结合自己的需求找房子，不能盲目追求，看到合适房子就尽快定下来。
【菲菲楼市观点】
回顾2月的楼市，以208为界限，可谓是截然不同的两种局面。春节前，市场的成交氛围，可谓是节节攀升。但随着指导价等一系列政策的出台，市场回归理性。
楼市开始哑火，成交量大幅下降。据前方数据显示，2月深圳成交了4166套二手房住宅，环比减少四成。龙华的二手住宅，主要集中在年前的交易，以89平的刚需户型为主。像壹城中心本月成交16套，几乎都是年前成交的。
新房延续年前的打新热，满京华云著华庭、中海阳光橡树园、万科光年四季花园等去化都很不错。此外，指标房、公寓也吸引了不少关注度，上塘华润旧改几天内迅速清盘，正大华府等公寓成交火热。
正在看房路上的你，建议多看多对比，有任何问题也可以咨询我们菲菲楼市，祝大家早日买到心仪的房子。
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