直播｜盛境启星河造，星河盛境媒体品鉴会暨剑客论坛-咚咚地产头条-深圳房地产信息网

3月23日，盛境启，星河造｜星河盛境媒体品鉴会暨剑客论坛活动在星河盛境体验中心盛大举行。

活动邀请到众多业内大咖共同探讨深圳未来的发展趋势、新政后“打新”的逻辑等市场关注的话题。

---- 直播回顾 ----

10:35

主持人：尊敬的各位媒体老师，大家上午好！欢迎各位老师莅临“盛境启星河造——星河盛境媒体品鉴会暨剑客论坛”活动的现场，非常荣幸与各位老师再次相聚，共同品鉴星河盛境的魅力所在，同时也非常感谢各位老师能在百忙之中莅临星河盛境营销中心，对各位老师们的到来表示最最热烈的欢迎和衷心的感谢！

主持人

所有在场的各位老师都是星河的老朋友，星河历经33载的发展，完美见证了“星河所在必定中心”，今天星河将眼光再次聚焦于大运，于中心之上筑造人居精品，于地铁之上执掌繁华，匠心启幕大运精萃综合体，致敬城市未来，成就时代美好的生活向往。

星河一路走来，不忘初心，与各位媒体老师共同携手并进，下面有请地产公司总经理助理王小丹女士致辞。

10:40

王小丹：首先，感谢各位媒体老师的大嫁光临，今天星河盛境营销中心蓬荜生辉。

星河地产公司总经理助理王小丹女士致辞

这个项目是五年前的项目，叫做星河智荟，永湖地铁站将来会诞生一座我们在横岗打造的标杆之作——星河盛境，星河盛境是我们深耕横岗中心城近十年的城市更新旧改项目，项目分两个地块开发，今年跟深圳市民见面的地块是纯住宅地块，住宅在当今的深圳市场也是属于比较稀缺的产品，这次推出的产品套数并不多，非常稀缺。

其次是综合体的价值，今天早上我坐地铁3号线，从福田站通达永湖站，40分钟左右，非常便利，我们在这个项目打造了地铁直连，业主不用风吹日晒，通过商场可以直接到达小区，公司下了很多心血，想让客户感受到地铁直联、城市综合体的归家感受。

第三，星河已经很久没有住宅项目了，上一次有住宅项目是2018年的星河天地项目，当时在一个小小的临时展厅，邀请在座各位老师帮我们献计献策，那个时候的光明片区还没有现在这么火。时隔两年多，我们又迎来一次住宅综合体项目，星河一直在为项目付出很多。虽然我们没有进行实体展示，但是大家通过我们的模型和项目接受也不难发现这个项目从外立面、规划、园林、大堂、公区、地下停车库、室内精装，针对我们内部也是一次刷新，投入非常多，想再次将精品推向市场，让市场对星河品牌有一个全新的认知。

另外，也想跟在座各位媒体老师们分享一下今年深圳星河的布局。去年星河没有住宅项目，一直都是在卖商铺和办公，在商铺和办公市场，星河也一直在默默耕耘，通过以租代售的模式，前两年在商铺市场也取得了小小的成绩。今年星河会迎来小爆发，今年深圳星河有三个新项目会跟大家见面：第一个项目是星河盛境。第二个项目是光明的星河天地将会迎来二期住宅，刚刚跟很多媒体老师聊天，住宅目前是不愁卖的状态。第三个项目是大浪时尚小镇旁边有一栋单栋纯办公产品，叫做龙华星河时代大厦，这个纯办公项目将会在下半年跟大家见面。此外还有一些商铺项目，比如龙华星河传奇，这个商铺项目依然在卖。比如沙井星河荣御……，去年3号地块推售获得市场的好评，这个项目今年还有一些商铺将推出。还有一个项目是我们今天所在的星河智荟，有1万多方商铺。以上这些项目是星河深圳公司今年主要的构成。

今年2月底，大家通过新闻已经了解到星河在龙华红山片区跟政府合作引进COSTCO，龙华COSTCO项目明年也会有一些节点出来，比如COSTCO大卖场将会在明年底或后年初跟大家见面，星河持有的办公也会按照五星级酒店、服务式公寓、总部基地办公来打造。

横岗除了星河盛境项目，也会有很多旧改项目陆续出来，比如靠近保安村地块旁边的窝肚、埔厦等等，我们在这个地方的旧改面积非常大，希望能将星河盛境好好打造出来，它是地铁沿线项目，昭示性非常好，从公司内部角度、从市场角度也需要给龙岗树一个标杆，我们希望以旧改2.0标杆把星河盛境打造出来，接下来在横岗沿着3号线再来布局下一个十年。

具体怎么理解和操作这个项目，也希望各位媒体老师给我们一些指导意见。

10:50

主持人：丹总已经把今年我们即将面世的项目信息通报给各位老师，星河盛境作为星河33载匠心力作的大运头牌地铁直联的精萃生活体，直抵繁华核心，筑造城市标杆。产生包含建面约86-116的臻装美居，这也是深圳地产公司献礼“十四五”开局力作，必将唤新城市的另外一种可能。接下来是各位老师各抒己见、畅所欲言的环节，今天将有三个话题，请在场各位老师针进行逐一剖析。

主题：深圳未来的发展趋势是什么，大运扩容之后，东部又有什么样的机会点？

陈小斌：深圳2000平方公里土地，我经常会把它比作一张大饼，大饼上撒了芝麻，深圳肯定是一个多中心的城市，土地非常有限，越来越多土地会用产业和居住空间来进行填补，芝麻会越撒越满。在这个过程中，核心的牵引力我认为有两点：

一是轨道交通，一是产业，如果这两点具备了，哪怕离福田、离南山远一点，问题都不是特别大，我们周边的区域比较显赫的就是大运中心，这是城市新客厅，未来产业规划、人口结构非常值得大家推广，星河盛境离大运枢纽非常近，地铁只有两站，平时可以步行到大运中心看演出、看球，对于这个项目所在的区域我个人非常看好。

再加上星河深耕深圳这么多年，产品品质、产品规划设计大家都非常清楚，非常适合深圳市场。刚才跟小丹总沟通了一下，这个项目的住宅肯定不愁卖，未来在公寓、商办运营方面的成就将会决定这个项目住宅未来的升值空间。

周学军：刚才一兵老师讲到大运地铁枢纽，不知道大家有没有关注深圳11个区的政府发布的官方报告，我全部都有关注，这11个区中，发布最多民生工程的是龙岗区，龙岗区的信息最全，其中大运交通枢纽是未来深圳东部最大的交通枢纽站，未来惠州到中山的连接线会经过这里，这个位置先不要说大学城，也不要说产业园，光交通这一块就大有期待。

异形：我谈两点：

一、蛇口前海所代表的前海区域如今已成为深圳的战略高地，绝对是房价的最高点，未来也是绝对不可超越的。前海往西的区域是大龙岗、沙井地区，目前定位没有特别亲切的说法，我们还要关注。另外，以龙岗、坪山区域为代表的“东进战略”代表了深圳大多数人的居住需求，也符合它们的特点，目前房价相对较低，中小户型，而且打地铁概念，未来更低端的居住是惠州、大亚湾，总有一天要对接深圳。我认为将来大家会逐渐形成一个意识，只要买中小户型的、年轻的、实力不是特别强的，会往东走。

二、刚才说到大运，其实大运这两年已经很少提了，因为大运会举行完之后就没有举行过更多有名的运动会，大运的名称已经衰落了，这个地方更有名气的是大学城，大学城对这个片区起到更多影响，目前深圳正在引进更多大学，最近有报道说又要引进两、三所大学，大学城会在东部的发展中起到重要的作用，而我们项目距离大学城也只是两、三站，未来我们应该更多树立大学城的概念。

牟丹：我简单谈谈东部片区，2011年深圳大运会于龙岗来说是比较有时代意义的活动，到2021年正好十年时间，刚刚一兵老师说到龙岗大运被政府规划为六个城市新客厅中之一，作为东部唯一一个城市客厅，这是区域发展的转变。

从轨道新城变成交通枢纽，目前已开通的3号线、未来开通的14、16号线以及33号线，33号线承接深惠交通枢纽的功能。

龙岗大运之后，政府提出龙岗的区域定位，大运新城、生态龙岗、创业新城，现在已经慢慢变成“智”的区域，刚才我看到区域图上的阿波罗、启迪协信、天安，这些都是未来龙岗产业发展的聚集地。

对于龙岗来说，龙岗从国际大学城到东部城市创新高地策源地，这是去年政府的新规划。

简单来说，东部未来的规划非常可观。

张楠：今年初政策密集调控，把大家都打懵了，政策对东部有极大的利好，深圳的东部跟西部发展非常不平衡，这些年造成“东冷西热”的现象，政府也很头疼，2月份开会，网信办和住建局的领导都很头疼这个事情，深圳的房价为什么这么热，在全国造成这么大影响？

其实并不是深圳“冬热”，只是西部某某热点片区太热，二手房业主无节操的涨价，一天一个价，带动西部过热，影响全市的调控效果，其实政府也很头疼。

二手房指导价出台之后，对于深圳西部房价的泡沫是挤出效应，之前有数据说深圳的高房价未来会呈现多米诺骨牌的情况，我们算了一下，深圳西部恒裕滨城，如果按调控价格一来算，二手房业主要比原来多付1400万，宝安中心区的西岸观邸，目前小业主买二手房要多出480万。

但是东部的布吉佳兆业可园项目，业主只比以前多付了15万，这说明深圳东部的房价最没有泡沫。未来预计随着调控的深入，西部市场会趋冷，大家把购买注意力慢慢转向东部，抛弃过热的西部。深圳东冷西热这种比较扭曲的市场可能会因调控而有所改变，未来会有越来越多理性的客户选择在东部置业。

符毅：今天来到东部，特别感慨，以前星河在大运做了一个最大的项目，叫做星河时代，算是一个地标项目，整个东部随着大运会的举办而拉起来。

接下来会怎么走？东部的机会越来越大，大家都在讲西进，我想强调的是深圳政府的发展从资金来看一直是东西并进的，但东边的房价一直没有涨那么高？

因为毕竟基数太低，而且供应量比较大，现在政府有意识把参考价、政策引向东边，因为东边有更多土地和项目释放，可以缓解大家对房价的焦虑。

东部才刚开始，过去40年，西边一直在走，其实东边也在走，只是大家的关注度没有那么高而已，现在应该重新捡起我们对东边的关注，热点才刚开始。

轨道交通方面，刚刚我看了一篇文章，东边的轨道交通非常迅猛，轨道交通大家更多是关注14号线、16号线，其实可以多关注另外三条线，深大城际、深惠城际、深汕高铁，这三个高铁和城际都穿过龙岗，具体什么位置我就不说了，反正都在东部某个站点上，这是会吓人的，城际、高铁落在这个区域，说明资金、人流会更多往这边走。

这段时间我去广州比较多，龙岗、龙中、大运片区有三个均好，一是城市友好，发展趋势也在有意往这边引导；二是生活友好，布置了很多生活配套，包括学校；三是房价均好。

这三个均好给到龙岗，如果一定要参照的话，大家可以参照广州黄埔，因为这边的产业和人口发展都比较健康、比较均衡，非常值得我们学习。

罗秋华：我讲四大：

大运中心给东部带来利好，刚才看了现场，这张图做得非常好，西边、西边都是成熟城区，西边是东莞的地盘，荷坳永湖片区是将来大运的主要拓展方向，庞大数量的旧改将来也是这个片区的重大发展方向，这个项目还有大商业，项目自带4万多方商业，与地铁站无缝衔接。

大品牌，星河在深圳深耕多年，刚才说到两年前的星河天地，还有一个项目是坂田星河world，在世界上有相当的名声。

大运中心、大商业、大品牌，最后一点是东进战略的大交通，这个地方是四大交通枢纽站，距离大运中心仅2站，通过大运中心14号线到福田只有7站。这边还有大产业，这里是广深科技走廊的重要节点。

这几大综合，刚才公子讲到的一点我很认同，东部总有一天会发展起来，有板块轮动效应，轮动起来之后，星河盛境以四大属性（大品牌、大商业、大交通、大产业）让这个项目成为区域的引领。

陈聪：来的路上我一直在想，龙岗今年迎来历史性时刻，首先是“房住不炒”国家的大政方针、定海神针，所有区域当中，龙岗是最符合这个大方向的区域，龙岗这么多年来虽然房价上涨速度不如西部、不如热点片区，但发展一直很稳，也是房价泡沫最少的区域。

刚需为王，这既是国家的政策，也是深圳的政策，未来相当长一段时间都是指导性政策，我们几次参加网信办、住建局的会，屡屡提刚需为王，龙岗给深圳人民提供的就是刚需为王的机会，这是大政方针，也是龙岗的历史性时刻。之前东部崛起已经铺垫了很多年，好像大家提东部崛起概念已经有点疲劳了，质变之前要有量变的积累，目前龙岗正是处于量变向质变真正的转变时刻。

从今年初的市场表现来看，市场热点就是从龙岗开始的，还是我们原来认为的比较偏远的新生片区，对东部来讲都不是很热门的区域，但是很火爆，一个项目年初二就开盘了，另一个项目把尾盘拿出来突击开盘，市场反响非常热烈，这是一个很重要的信号，因为现在西部太狂热了，过犹不及，限价的前提下，西部动辄10万均价，有多少真正的刚需能上车呢？更多刚需的心理考量正在扭转，向东部看齐。

去年王世泰老师有一个挺热门的话题，关于“全深圳欠龙岗一句谢谢”，很让人震撼，但细想又很有道理，全深圳为什么要谢谢龙岗？因为龙岗真的是平衡了深圳的房价，这个区域没有什么泡沫，很稳，平衡了深圳的房价，也让政府报告中的数据能好看一点。

龙岗一直在踏实的做基础工作，基础工作就是轨道交通，包括产业规划，刚才有几位老师也讲到了，这两点是区域发展的基础，龙岗这几年一直在踏踏实实做这两方面工作，明年大运枢纽很快就要开通了，这是量变带来质变的时刻。

全深圳欠龙岗人一声谢谢，龙岗GDP一直以来都是全市前二前三，但大家忽视了龙岗对于全市经济、对于人居变化的贡献，我觉得现在应该是改变的时刻了。这两三年西热东冷，呼吁政府多给东部一些扶持政策。

李小义：感谢星河，我说两个必定：

一、大运中心必定是深圳两大中心之一，最早提出“星河所在必定中心”应该是十年前的龙岗的星河时代，最近十年，大运中心的地位正在迅速提升，我觉得深圳会形成两大中心，罗湖-南山-前海属于一个中心，总面积300多平方公里，整个龙岗也是300多平方公里，这个定位的发展空间非常大，前海是湾区的中心，这边是都市圈的中心。

二、今年龙岗必定成为深圳楼市的新龙头，最近我看到一个数据，深圳的二手房成交腰斩，但龙岗二手房成交下降最少，今年龙岗的二手房成交应该是深圳最大的区，量大，价格自然会上升，所以今年龙岗的量价都会齐升。

图腾镜：深圳历来是长江后浪推前浪，特别是多中心之下，每出一个新的中心，就必须超过前面的中心，这是历史长河的记忆。深圳之前一直是在往西走，从福田到南山，到前海，实际上西部也差不多。

深圳的发展肯定要掉转船头，往更广阔的空间发展，也就是东部，大运中心扩容是为了更大的空间，重新规划，重新拔升这个地区，加上开发商的加持，深圳第一高楼也在这里，未来深圳的聚焦点不是平安中心，可能是东部的第一高楼。

这个区域辐射扩容、产业定位以及城市规划、城市配套的升级，东部即将快速追赶或超越西部。

11:15

主题：一个项目需要具备什么样的特质才能成为片区的标杆？

王恭敏：目前做产品，标杆已经不是方向了，因为标杆很累，是政府主要盯着的目标。星河盛境这个产品本身已经是标杆了，因为现在住宅供应太少，太稀缺，2020年全深圳新房产品供应量是55000套，此前的六年，每年徘徊在42000-50000套之间，2020年供应量相对大一点。

根据住建目前的规划，2021年计划新增供应量在原有基础上增加15%，可见深圳的住宅供应太稀缺，尤其是地铁口综合体住宅更是稀缺。先天注定了星河盛境必然是标杆，可是在这个市场氛围下，我们还是低调一点做标杆，要不然的话卖房压力很大，政府监管很强大，营销口的工作人员很辛苦。

贺立立：首先，做标杆，还是要有实力，要有品牌，我们都知道星河实力雄厚，大家好才是真的好，包括对自己的员工、客户和业主。

“星河所在，必定中心”，可能有做标杆的情怀，这样的企业才能做标杆，刚才看了沙盘，龙岗大道有好几个旧改项目，东部现在很苦闷，东部不是自己想低调，是没办法了才低调，他是希望高调。现在发展的现实状况是东部发展需要好企业，这就是谁来做的问题。

其次是做真正的问题，地段区位要有天赋，大运一定是东部的中心，只有大运+龙岗中心城，东部就这一个中心，东部第一条地铁轨道线，东部最大的大道经济——龙岗大道。其次是产品，现在大户型最难卖，你们有情怀，这个产品带精装，86-116平米，真正吸引刚需。

徐治政：这个问题不是说星河盛境是不是大运片区的标杆，以前我都会预习，把项目的所有资料记录在笔记本中，到项目只不过是找一点网上没有的数据作为补充。我对这个项目一无了解，不存在迎合，所以更好回答这个问题。这个标题肯定要说两个小时，但是今天只给我两分钟，我只讲三点：

一、一个项目的标杆，最直观的就是价格，但价格怎么认识？外行看单价，内行看总价，开发商定位也是从总价反推出面积是多少。对我来讲，这个楼盘没有定价，我不用看你是多少价，我只看你有多少面积，面积决定了开发商、很有经验的中介商对地块的价值认可，他敢做大，就敢树标杆。谁都说自己是精品，谁都说自己是标杆，你敢不敢做大？星河时代就是地铁3号线的标杆，地铁3号线沿线，谁的户均面积和最大面积比星河时代大？面积大了，总价必然高，总价决定标杆。

二、形象标杆，别人怎么看你？形象标杆这个概念是与时俱进的，二十年前我们看小区园林怎么样，十年前我们看住宅的大堂怎么样，五年前我们看小区大门怎么样，现在我就看外墙这层皮，这层皮是涂料、瓷砖还是铝板？2018年沙井博林君瑞就是铝板，2019年龙华华盛珑悦也是铝板，2020年沙井海岸城是铝板，2020年布吉钧豪MIXPARK也是铝板，4-6万都做铝板。

三、我每次到项目必问层高多少，除非层高很特殊，一般项目不敢说自己层高多少，网上都搜不到，所以我到现场问，你问销售人员，他不得不说。另外，我会拿手丈量，手一伸，2.2米，你的内门达不到2.2米、大门达不到2.4米。细节出豪宅，凡尔登层高2.39米，深圳第一高，欧洲第一高是伦敦地标尖塔。

就这三点来看，我认为星河盛境这个项目可以成为标杆。

范丽娟：我对星河盛境的了解没有特别深入，也说不出它到底好在哪里，给了我这个标题，我就从个人的角度谈谈我觉得什么产品才是标杆产品。

首先肯定是位置，李嘉诚的“三段论”适用于任何项目，没有什么可反驳的理由，你是不是在城市核心？你是不是在片区核心？你是不是有好的城市配套，包括交通、学校？你是不是在未来的城市规划中有好的增长极和爆发点？

其次是产品力，产品力不是简单的说你哪个地方好、哪个地方不好、一点好还是两点好，而是这个项目在片区中具备长期的持续竞争力。打个比方来说，罗湖的万象城、福田的香蜜湖一号、南山的华润城、后海王牌社区恒裕滨城、光明龙光玖龙台、沙井的海岸城都具有持续的竞争力。

第三，买了房子后，从购房者的角度来讲，除了居住功能，增值性多大？没有增值性，未来你就不是片区标杆，还要看你在片区中是不是具备长期增长空间。客户对于品牌企业的高度认同感也非常重要，没有业主的认同，没有业主跟开发商之间的标杆，对不起，你不是标杆，就这么简单。

11:30

主题：对新政后打新逻辑的研判

陆剑伟：无论是写稿还是日常跟粉丝交流，我们都感觉到打新的逻辑稍微有一点趋势的变化，首先是有剪刀差，西部楼盘大部分都有剪刀差，新一轮打新的逻辑是利益驱使。东部作为有剪刀差的片区，新一轮我个人认为从实用的角度来说有打新的逻辑，大运枢纽启动建设是东部最大的交通枢纽，东部落后的地方就是交通，如果交通配套起来之后，很多刚需客是愿意在东部居住的，今年我们从个盘上也看到东部有两个变化，一个项目去化非常快，另一个项目在正常销售的情况下把装修费提高了。

打新有可能会错过西部，但是买东部区域不会有错。

黄芳：我看数据和市场走势，可以明显感觉到轮动，一般都是提前市场6-10个月预测对，可以带着很多置业者提前布局入市。今年我们对东部的建议是它本身就是打新，并不是最炙手可热的时候去抢就叫打新，真正的打新是你比别人早10个月、8个月进去，以最低的价位，足够充足的选择，选对房源。整个东部，尤其是横岗，目前正处于这个状态之中。

我们当时对于德弘天下的判断就是这样，提前10个月到一年预测它会进入打新，其实也是一个打新盘，但大众不知道，现在这个时候你再去买，基本上做不到。

我对东莞、黄埔、珠海的判断也一样，去年就叫别人买黄埔。最近我在看珠海，对于深圳外溢出去的小刚需来说，珠海也是一个时机。

二手房价目前被屏蔽了，老百姓看不到，算不出价格，我们作为媒体也不敢随便写了，但新盘确实便宜很多，他们都不知道，目前正在启动行情，深圳的房价趋势就是节节高。我们认为再过半年或十个月，东部就会有很多房子开始进入打新状态。

龙岗的打新肯定是沿着地铁3号线，在座当中，可能我是在地铁3号线买房最多的，现在地铁3号线地铁口都有房，在横岗、布吉都买过房，我一直以来的道理就是跟着地铁3号线往东走买房。但地铁3号线不是每一个地铁站的价格都一样，3号线就像山峰，中间有高峰，3号线的高峰一个是靠近东站，另一个是往大运方向的大中心，中间是低洼的，比如今天上午我临时有点事，去布吉跟我爸妈见了一面，丹竹头那个位置就是低洼。

往东部走，爆发点一定是在山峰的顶峰上先爆发，然后带动洼地。东部是基于整体打新启动期，实际上已经有价格落差，信息再屏蔽，过半年、十个月，老百姓都是知道的，那个时候再抢房会从3号线地铁周边这几个核心的地方开始抢。这么多年，我们对轮动的预测基本都是非常准确的。

黄华华：关于打新，我想提出一个新的观点，就是“真打新”和“假打新”，以前有一个说法，楼市很多打新项目中有气氛组，就是哪些有房票、有购买资格，但是你就是买不到房子，只是凑个热闹。

打新这种楼盘，你看到有价差、有剪刀差，但是买不到，这种就是“伪打新”。

真正的打新是你能买得到，并且这个项目有看得到的增值潜力，片区交通等配套都在完善，这种项目就是真打新。

林莉莉：未来深圳的板块一直在轮动当中，我们要提前预测到板块价值，就像当年的光明一样，靠产业、高新技术企业和上市公司撑起整个片区的价格。对于深圳来讲，产业和人才集中释放的区域才是未来将要爆发的区域。

接下来讲四点，未来利好板块，一是大学城，二是高新区，三是产业园，四是TOD，星河吃透了这四点价值，把片区做透了。

星河在产业方面非常强，整个片区星河有三、四个项目在做产业，光明虽然在讲片区价值，讲高新区战略，但做产业的开发商非常少。

星河来到了东部，在这个片区做产业，将会拉动片区的产业吸引力，未来还有几所大学落地，这个片区将会成为网红片区，区域价格爆发一定是核心。

人才为深圳这座城市注入了新的活力，星河为片区的产业注入了活力，星河带给深圳刚需的高科技人才带来真正普适的性价比很高的房子，星河在东部片区、在大运新城是非常理想、有抱负的企业。

刘明健：说到打新这个话题，作为90后，我去年参与了一次打新，深圳房价对90后确实不太友好，90后面临很大的压力，唯一只有东部对90后还比较友好，对我们来说是上车最理想的片区。

去年我打新的是中海的项目，75平米，本身我是去谈业务的，客户没来，先看了一下产品，就定了。

星河86平三房确实很吸引90后，大家都喜欢一步到位，星河等品牌房企在深圳年轻人心目中的印象是非常深刻的。

11:40

主持人：刚才各位老师各抒己见，献言献策，接下来有请星河盛境项目负责人孙博群讲两句。

孙博群：感谢各位老师，我平时没事就喜欢在这个片区转，作为项目的操盘人之一，从丹竹头逛到六约、塘坑、横岗、永湖，发现两边的楼盘没有一个可以真正成为片区的标杆，到底谁能代表地铁3号线沿线片区？

我也在想很多人为什么对这个片区不了解、不认可？其实跟以前的开发商有很大关系，就算是刚需，就算是兜里的钱偏少，他也不希望自己住在很差的环境，毕竟这是他自己的家，毕竟他不想住在很小的空间里，装修很差，物业管理又很差，外立面一看就很糟糕。

前些年很多开发商对片区的客户研究还是停留在只想买便宜，现在很多90后买房，他们也希望自己住的小区环境好，每天回家很有面子，住在很幸福的社区，很有档次，也很有面子。但是以前的开发商不注重这些，他们用最差的材料、最差的户型。这不是攻击别人，只是我个人的观点，一些小开发商没有经验，没有办法做出特别好的产品。

我也采访了公司相关领导，这个项目接近十年时间，十年才能拿出这么一块地来，如果不把它的价值发挥到最大程度，就是对深圳土地的不尊重。我们在产品操作过程中不做小房间，大家后期可以看我们的户型和样板房，没有一间房子小到连一张床都放不下，一定是能放床、能放衣柜的空间。我们不做低端的精装修，认真把装修做到极致，给刚需朋友一个很温暖、幸福的家。

我们对于外立面也投入了一定的成本，让未来二手房销售时能有更大的升值潜力。另外，星河盛境的容积率也是片区非常低的，不管梯户比还是层数，我们都是秉承舒适度做大化的产品理念。

再讲讲我对地铁14号线的理解，地铁11号线造成了两个现象，一是各种网红盘，二是一二手房价倒挂严重，正好因为11号线开通，把沿线的二手房价带起来，才导致一二手房价严重倒挂。

地铁14号线就是西部地铁11号线，未来对城市发展的作用几乎一模一样，地铁14号线明年即将开通的情况下，我想东部格局也会产生翻天覆地的变化。

主持人：我们今天也邀请到合作方周俊，接下来有请他发言。

周俊：谢谢大家，我是周俊，各位老师刚刚都讲得非常好，从宏观、片区、政策方面讲得都很到位。作为现场负责人，我说一下客户情况吧，客户反映的情况是特别好、特别稀缺，有一个客户是从龙岗中心城过来的，28岁，想买婚房，跟老公一起攒了点钱，父母给一点，150-180万可以在龙岗看房，她以为龙岗的房子特别多，龙岗每年基本都是3万套以上供应，但今年3000套都不到，而且龙岗中心城区域真的没有项目，她通过朋友介绍来到我们项目，看到我们项目外立面用铝板打造，又是地铁直联。

今天我们所在的地点是临时售楼处，项目真正的地点是在地铁口那里，业务员带着她去看，现场特别好，又有地铁，又有学校，又有商业，完全是标杆产品，她觉得太稀缺了，这周开放样板房，她肯定要第一个来看。这是我想说的第一个案例，龙岗的新房特别少，而且星河打造的地铁口项目也是独一无二的。

第二个案例是客户在福田南那边有一个小两房，因为生了二胎，就把房子卖掉了，想去西部打新，但是打不到，后来知道我们这边有115平米四房，就直接坐地铁3号线过来的，发现这里还有14号线，14号线20分钟就可以到岗厦，更兴奋不已，项目内部层高3米，很舒适，115平米南北通透。

星河也是想着目前住宅在手的情况下要低调一点，各位老师可以推荐朋友过来买，或者自己买，都非常不错。

11:50

主持人：星河盛境甲方、乙方的两位负责人都已经讲述了项目的优点，接下来让我们以热烈的掌声有请王老师发言。

王世泰：谢谢伟萍的安排，谢谢丹总给我这个说话的机会，本来我想回答第三个问题，但大家都回答得很好，我谈一点感受吧。

今天是3月23日，阳春三月，莺飞草长，是一个太美好的季节，我们到了深圳、到了龙岗、到了星河所在的地方，触目所见都是好房，觉得很舒服。今天这场沙龙别开生面，大家都充分发表自己的见解，各种专业的见解、不同维度的见解，非常宝贵。

大家为什么敞开心扉聊东部、聊标杆、聊打新？除了每个人所抱的专业态度以外，还有一分对星河的亲切情感，因为星河是我们大家的朋友。今天大家来到星河项目现场，感觉可能不一样，星河对我们很亲切，大家来得情切切，有人情切切来得很早，有人情切切走错了路，这些现象罗列起来，说明大家对星河是心往往之的。

星河盛境给我最大的触动，“星河”是企业名号，“境”是所在。盛境者，首先是盛大之境，刚才丹总讲星河今年要推出以星河盛境为领衔的很多项目，住宅、商业、综合体、写字楼等等，新盘、老盘纷纷推出，其势盛大。为什么有如此的盛大之境？

星河是一个老资格江湖，他行走在江湖上有自己的风格，一定是看2021年的大势。新冠疫情在中国大地基本得到控制，生产、消费得到充分恢复，中美对抗进入新阶段。

作为一个房企，作为一个城市建设者，作为一个城市人居打造者，作为一个城市美好生活的缔造者，该承担什么他们想得很清楚。所以2021年的春天，他们告诉我们：我们要大出手了！这是一个重要的信号，是盛大之境的开启。

其次，盛美之境，星河盛境项目给刚需和改善性居住带来了满足生活需求的各种要素，房子多么好、综合体里面有什么、周边有各种配套，交通便捷，种种生活要素齐备，让我们的生活变得丰美盛美。

丹总发布的项目当中，除了一般的居住项目，还有更多的综合体、商业、写字楼，星河呈现给这座城市的是一个盛美的人居大境，给城市形象和功能的提升是加分的，盛美之境应该作为星河盛境解读的第二个维度。

第三，盛情之境。星河从来都是有情怀的，星河所做的项目都是为了这个城市，为了市场，为了客户，记得黄楚龙先生以前有一句话，他说你如果现在买了，觉得不合算，可以退给我。这很牛，星河做的项目是以一种情怀给到所有客户。

星河盛境为什么要干挂外墙，为什么有低容积率，为什么有好尺度的层高，为什么有合理的梯户比，为什么有刚需心动的总价？最资深的专家凤凰树先生讲内行看总价，90后刘明健也讲到90后最关注的是什么。

星河的情怀表现在“星河所在必定中心”，我觉得还要加几个排比句，星河所在必定中心，星河所在必定宜居，星河所在必定丰盛，是提供你丰盛的生活场景和生活感受，让你的幸福指数提高、再提高。这么多“盛”排在这里，这是我对星河盛境的理解和解读。

谢谢大家！

主持人：非常感谢各位媒体老师相聚在此，大家各抒己见，为星河、为星河盛境献言献策，接下来有请美丽的丹总为我们总结。

王小丹：感谢王老师的精彩总结，也感谢各位媒体老师、项目负责人、优秀的合作方代表周总对星河盛境的指导和建议，我们都会记录下来，整理出来，这对我们来说是全方位的，从品牌、市场和区域发展、产品、未来都提出了非常独特的见解，非常感谢大家！

最后，我想用16个字来结束今天这场春鸣论坛：第一组话我们老板的方针，星河人秉持这个方针打造每个项目，这句话是“星河精品，至诚服务”。第二句话，项目组打造这个项目时一直按照这个方针要求我们自己，那就是“敬畏市场，尊重客户”。

谢谢大家！

12:00

主持人：感谢丹总、感谢王老师，感谢一众到场的媒体老师们，今天“盛境启星河造——星河盛境媒体品鉴会暨剑客论坛活动”到此圆满落下帷幕，非常感谢各位老师一直以来对星河的支持，我们一路携手同行，协和会感恩每一位同行者，感恩各位媒体老师的一路同行相伴。相信星河盛境项目独具的优势必将会在大运新城发展的历史上留下最辉煌的一笔。感谢各位老师！

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