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多地轮番调控,楼市还有戏吗?

樱桃大房子 发布时间:2021.04.03 22:16:29
浏览:2743

几乎所有楼市热点城市都离不开调控,这已经是公开的秘密了。


上周,南昌试图放松调控的时候,我就大胆说了一下,西安调控过后,广州和合肥就不远了!



果然,昨天晚上广州调控升级如约而至,今天合肥立马跟上,而西安也在前两天再次加码。


广州


第一、加大土地端供应,部分区域“限房价,竞地价”。

第二、将给一手房出台指导价

第三、人才购房限售3年

第四、严格审查经营贷款

……


这次广州调控,我觉得执行最到位的就是严格审查经营贷款了,广州是真的有在切切实实执行的,而且非常严格。


即便是去年末买房的,今年还没有批下贷款的购房者,银行也会打电话来查询,要求提供首付资金的来源。


现在凡是需要按揭的买家,银行查的也很仔细,虽然对部分借钱买房的刚需造成困扰,但是短时间内也是可以防止违规资金进入房地产市场的。


其次是加大土地供应,其实广州的土地供应一直都不小,2020年住宅供应547公顷,2021年增加到了634公顷。


只是广州不少土地都是城市更新,时间太长了。导致现在广州新房市场缺货严重。


根据中原地产统计,3月底全市新房库存周期仅6.4个月,热点区域天河、黄埔、南沙分别只有2.7个月、3个月、5.7个月,即便是供应量大的增城,也只有5.8个月。



刚需只能转头买二手房。


而且即便在目前缺房的情况下,广州新房市场也是分化的,热门的新盘就会很抢手,但是一些位置不好的也是不好卖,大家宁愿买二手房。


后面即便更多限价新盘入市了,可能结果也是一样,另外限价的话不排除还会引起各种新盘“打新”的火爆场面。


最后,这次广州要求“人才购房限售3年”,其实广州本来就限售2年,所以增加多一年其实基本上无任何影响,关键是其他城市比如上海杭州早就限售5年了,广州的三年真的不算什么!


总的来说,广州这次调控和东莞深圳相比非常温和,既没有增加二手房交易费用,也没有限制需求。


主要原因还是广州负担太重了,作为国家一线城市、广东省会,不仅要加快自身建设,还要带动区域的发展,拖家带口,压力山大。


财政离不开房地产支持,在这种情况下,广州又怎么舍得大刀阔斧调控呢?


当然这一次调控更多是表明一个“房住不炒”的态度,而且现在很多资金都在往大湾区其他城市跑了,所以广州也没必要一下子把楼市堵死。


当然如果后期广州楼市继续猛z,不排除调控会继续加码。



合肥


一、稳定增加居住用地供应量。二、实施热点学区“同一套住宅,6年内只能享有学区内小学一个学w,3年内只能享有学区内初中1个学w”政策。三、采取热点区域二手房限购措施。四、实行热点楼盘“摇号+限售”政策,并优先保障刚需群体。五、从严控制商品住房定价。六、加强住房贷款审慎管理。七、在已建近17万套基础上,继续用足用好国家支持政策,加大加快租赁住房建设。八、严查严处房地产销售中任何形式的价外加价和搭售等行为,依法严厉整治哄抬房价等房地产市场乱象和网上恶意炒作。


从今天的内容来说,并没有很重磅的措施,也许今天的新政只是一次热身,据说详细政策预计在4月6日出台。


不过也是值得关注的。


比如增加供应量,跟2020年的土地供给量对比一下,合肥2020年实际成交住宅用地447万方,也就是6705亩。



而2021年,要确保不少于9000亩居住用地,下图可以看到,2021年合肥大部分区域的计划供应用地都有增加。但核心区里面,高新区没有。



如果总的土地供应跟上了,新房供应稳定,一定程度上可以减少市场上的买房焦虑,市场也会逐渐理性。


但土地供应计划能不能完成就不知道了,毕竟2020年住宅用地计划供应是8850亩,实际成交只有6705亩。


另外第二点:锁定学w,虽然短期可以减少一些热点xqf的炒作,不过长期来看,影响不大。


市场会把学w房分为两类,已使用学w和未使用,使用过学w的价格会偏低,所以很多投资客选择提前布局,转手赚一笔。


现在很多城市比如深圳,xqf都要求锁定学w,但只要优质教育资源稀缺,就不会影响xqf的价格。


合肥是我的评论区出现频率最高的一个城市里,几乎每发文,必有合肥老铁追问,大合肥到底什么时候调控?





可见合肥房价上z已经让大部分刚需产生恐慌了,尤其是那些正在存钱还有攒社保的待定刚需,踏空的感受太难了!


因为今天放出来的内容力度不算大,等4月6号具体细则出来我再分析一下吧。


或许合肥的调控还会继续加强,毕竟之前西安也采取了同样的操作,第一次调控相对温和,第二次才是真枪实弹。



西安


1、限购升级,新落户的购房者落户和缴纳社保均需满一年。2、限售升级,新房和二手房都落实了5年限售的要求。3、严格无房认定,近4年有房产交易的,不再享受无房家庭优惠政策。4、强化优购政策,商品房销售进一步满足首套购房需求。5、建立二手房参考价制度,规范房源信息的发布。


距离上一次调控不过两周,西安上次是针对房次针对开发商,规范房地产市场,而这一次才是“真调控”。


基本上限售限购和限价都涉及到了,内容还是比较全面的。


房价上涨的原因都是类似的,无外乎就是需求量大,供应小,再加上城市基本面好。


那么房价必定居高不下。


西安因为前几年放开落户门槛之后,2017年-2020年新增人口超125万,常住人口突破千万人。



抢来的百万人口,即百万张房票,叠加投资需求,房价迅速上涨。


西安也迎来了5年的房地产牛年,可见需求对于楼市来说多么重要。


这次西安要求落户+社保一年才能买房,短期内可以抑制外地的投资客入场,不过西安同时也留了一个口子,就是新政之前落户的人是不受影响的。


另外“限售五年”看着吓人,但是现在基本上买房投资要长持已经成为投资客的共识了,想要短线投资的,可以移步去大A。


另外限售五年后,也意味着西安市场上二手房库存立刻减少,要知道,西安和成都不一样,西安的二手房市场是很活跃的,尤其是这一两年。



上图可以看到,西安的新房成交量逐渐下降,而二手房成交量不断上升。


主要原因是西安以前烂尾楼多,很多楼盘即便建好了也“办证无望”,大家心里更倾向于买二手,比较安全。


而且从2016年之后,西安主城区一直缺乏高品质的新房入市,比如说曲江和高新,目前还是以二手房成交为主。


现在要求二手房限售五年,市场的库存呢肯定变少,不排除这些区域的二手房会继续上z。



总结


最近多地出台了调控政策,也说明着目前中国不少城市房价仍然有很大的上涨压力。


去年是一线为主,今年则是二线为主。


其实对于大部分房价“高”的城市,不可否认其城市基本面相对较好,人流聚集,资金汇入,房子就会越来越贵,这也是城市发展的果实之一。


所以房价随着通货膨胀上涨也是无法改变的事实,只是现阶段可能有一些不理性的因素和情绪在,导致房价以超过通货膨胀的速度在迅速增长。


房价上涨最有利于谁呢?


肯定是有产者或者有钱人,穷人买不了房就没法分享城市的发展红利,贫富差距也会越来越大。


现在各地出台调控政策,其实就是希望可以延缓房价上涨的速度,让更多的人有机会上车。


所以买房这件事,真的宜早不宜迟,具体今年那些城市可以买,可以仔细阅读我之前发过的文章:一二线城市的涨跌预测、机会分析!(干货)


宏观调控 房价

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