盒区：定义深圳城中村新标！

（来一打珊瑚虫）

疫情侵袭，城市居民宅家指数升高，生鲜新零售火极一时。资本加持下，更催生了盒马鲜生这样的明星企业。

急速膨胀的需求，加速了盒马鲜生在一线、新一线城市的扩张步伐。在深圳，盒马鲜生就布局有24家门店。

其特殊的“超市+餐饮+3公里配送”业态，要求开店时应充分考虑核心商圈、居民消费力、基础设施等各类情况。

这样的策略，似乎不知不觉中与深圳城中村的租金分布相互影响。盒马配送区的城中村租金，居然比其余城中村高56%！

以南山为例

一街之隔租金价差达8%

有时候，一街之隔两条城中村，一条处于盒马配送区范围内，一条则不在盒马配送区范围内，租金都会呈现明显差异。

举个栗子，南山区桃园路大新地铁站两侧，南侧处于盒马配送区范围的大新村，租金单价约为67元/㎡·月；北侧不在盒马配送区范围的涌下村，租金单价约62元/㎡·月。

按30㎡单房计算，大新村单房的租价，平均要高于涌下村单房约150元/月。直线距离不过100米，但租金价差达到了8%。

疫情让深圳租房群体，特别是新流入深圳年轻群体，对社区提出了更多对居住便利性的要求。这种需求的增长，也催涨着住房租金。

无论租住在商品房社区，还是城中村社区，出行是否便捷、购物是否便利的意识，已根植于年轻租客心中。具备上述几项要素的社区及城中村，基本上均处于深圳核心区域。

在南山，5家盒马门店，配送区地域覆盖率超过15%，49个城中村位于盒马配送区范围内。

这些城中村多数分布于南山区几个消费力较强的商业中心——蛇口、华侨城、南山中心、西丽，光看这一角度，租金自然水涨船高。

盒马配送区城中村租金

超出全市35%

我们抛开道路、海拔、水系等环境障碍因素，仅考虑盒马门店配送3公里范围，即盒马能够配送的半径，定义为盒马配送区，简称盒区。

非盒区则是距离盒马门店 3 公里之外，并且未在盒马配送范围内的区域。深圳有24家盒马门店，那么就有24个盒区，其他区域都是非盒区。

24个盒区的城中村租金，因地段不同存在差异。8个盒区的城中村租金单价，超出70元/㎡·月，从热力图上看，分布于市区中心的南山、福田、罗湖的南部。

南山蛇口香悦里盒区城中村租金最高，平均租金单价约80.85元/㎡·月。

9个盒区的城中村租金单价，低于50元/㎡·月，从热力图上看，分布于远离市区的宝安西部、龙华、龙岗。

龙岗中心城翰邻城盒区城中村租金最低，平均租金单价约34.53元/㎡·月。

前文说过，盒马配送区的城中村租金，比其余城中村高56%！如果统计深圳全市城中村，那么盒马配送区城中村租金，也超出全市35%。

具体来看，深圳全市城中村平均租金为38.89元/㎡·月，其中，盒区城中村平均租金为52.44元/㎡·月，非盒区村为33.56元/㎡·月。

深圳共610个盒区村

350万居民受影响

纵观盒马门店在深圳的分布，大多沿着地铁线路布局。从盒区覆盖范围看，关内的南山、福田、罗湖三区，龙华南部，宝安中心区差不多实现了全覆盖。

全深圳一共610个城中村位于盒区范围内，占全市的32%，所涉及的建筑面积逾8000多万㎡，占全市城中村的36%。

倘若按照深圳2019年一体化住户调查样本，以全市人均住房面积22.6㎡粗略计算，这8000多万的盒区城中村建筑，能容纳约358万人居住。

也就是说，有358万深圳居民，是盒马鲜生的潜在服务客户。

由于部分区域盒马门店分布密集，盒区存在重叠的情况，有些城中村居民能享受到多家盒马门店的服务。

据统计，有22个城中村能享受到最多4家盒马门店的配送服务，如福田的石厦村、岗厦村，龙华的上油松村、上芬村。333个城中村只能享受到1家盒马门店的服务。

目前，民治盒区覆盖的城中村数量最多，有94个城中村，预计46万居民能接受盒马的服务。

而只有4家盒马门店的龙岗，服务的城中村数量却是最多的，有200个城中村在盒区配送范围内。

盒区村与非盒区村的租金分布差异，实际上与深圳整座城市的发展脉络相似，成熟区域租金高，发展中区域租金次之。

不过随着诸如盒马鲜生这样的新零售商业进驻，居住便利性提升，也影响着发展中区域的城中村租金提高。

注：本文仅做为研究参考，与门店实际情况存在差异