国土局备案的小产权房是个什么梗？

国土局备案的小产权房是个什么梗？

广东华商律师事务所 周争锋

在词典中，备案是指向主管机关报告事由存案以备查考。在房产系列交易活动中，合同对应的是备案，产权对应的是登记。小产权房国土局备案，是没影的事。

今天就来聊下这个事。

网签合同备案分为一手房网签合同备案和二手房网签合同备案。深圳目前只有一手房网签合同备案，也就是一手商品房预售网签合同备案。

1. 根据《深圳经济特区房地产转让条例》及有关规定，开发商应在房地产预售合同生效之日起10天内将预售合同向不动产登记部门作备案。在《关于规范合同备案、合同解除及重新开通售房系统操作程序的通知》(深国房〔2005〕254号)中，深圳市明确了办理和撤销备案的条件。解除预售备案的证明文件：（1)解除预售合同协议书（原合同经公证的，协议须公证）；（2)或者裁决书、调解书，单方申请的需提供协助执行通知书。对办理房地产预售备案的房屋，如需增加共有人，需先解除预售备案，再重新签署预售买卖合同，或待该房屋完善首次登记后，以赠与、买卖等转移的形式增加共有人。

为落实深圳2016年10.4新政的要求，在2017年1月深圳市规划国土委发布了关于《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》的通告，建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度。此后，深圳一手预售商品房网签合同增加了网签合同的预录入环节，由开发商先预录入网签合同，然后经过不动产主管部门审核价格没有问题以后才变更为正式录入。此后，一手房预售的限购都是以预录入为节点。在2018年7.31限售政策细则和2020年的7.15调控新政细则中均要求，已在房地产信息平台中录入房地产买卖合同信息的，一手房预售合同以预录入时间为准；一手房现售及二手房买卖合同以录入时间为准。

2.深圳市二手房网签合同没有要求办理备案手续，但是外地有要求二手房网签合同备案的。深圳市二手房网签合同没有备案的要求，就意味着一个业主可以同时在深圳市房产交易系统中生成多个网签合同。这是深圳二手房交易和外地二手房交易的一个显著的区别。深圳的二手房网签合同没有锁定业主房产三个月的功能，这一点大家要有清醒地认识，很多在外地有过买卖经验的人，往往把深圳二手房网签合同功能给理解错了。

3. 深圳市没有什么小产权房国土局备案，起初我认为之所以互联网上有这个叫法是网络自媒体或大v对于备案和登记的内涵不了解所致。在和网友讨论以后，我才发现这个问题并非那么简单。

第一，一种情况是，对于经过普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的发绿本房产证的房产，或以前政府颁发的粤字号房产证房产的性质，大v们认识不足，认为这类房产是经过备案的小产权房。实际上，该类房产不是备案那么简单，而是已经登记过产权的房产，只是因为该类房产属于非市场商品房，不能自由交易，产权归属是明晰的。上述这两类房产，人民法院是可以查封拍卖的，影响打新的所谓小产权房也是指的这类房产。

第二，另一种情况是，各个股份合作公司对统建楼的交易，其他违法建筑的建造者或管理者收取买卖双方一定费用，在新买家的买卖合同上加盖公章进行的所谓的“合同备案”。实际上，这个所谓的“合同备案”就是这些机构作为见证人，证明买卖双方有交易这回事，是对新买家身份的认可的一种方式，但是这绝不是我国法律意义上规定的房产买卖合同备案。这类房产的交易情况，实际上是无从查询的。

——周争锋2021年5月13日写于深圳港中旅大厦25楼

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