（数据第264期）
自5月份以来，深圳楼市成交数据就变难看了，这还是新政影响下的初期表现。随着深圳二手房成交量已达到一个关键临界点，市场下行期即将真正开启，特别是价格上的下行……
01 新房、二手房成交数据
本周（5月31日——6月6日）全市新房共成交721套，成交面积为71746.03平米，相比上周分别上升8.10%、8.46%，日成交量见图示。
本周（5月31日——6月4日）全市二手房共成交706套，成交面积为64839.62平米，相比上周分别下降6.74%、6.33%，日成交量见图示。
02 二手房一线市场分析
二手房周成交从5月以来已经连续一个月在1000套以下，本周日成交量均在200套以下，周成交量还低于新房，对深圳这个主打存量房交易的市场来说，伤害性不大，侮辱性极强。
一线市场很快也再次做出了反应。
刚有点回升迹象的成交量又瞬间滑落，我们昨天发的成交量和前一周相比，虽然不能直接代表市场总的交易量，但从我们一线市场人员艰难搜寻市场成交的反馈来看，最近真没什么成交，所以我们能分享给大家的成交数据也有限。
市场参与方对后市态度上开始趋同。买方观望心理进一步加强，看不到报价和成交价，感受不到市场温度，所以不会恐慌入市，任凭中介怎么渲染一些低价房源，都无动无衷，最多也就看个热闹。
而且不少近期非自住需求买入的，都比较焦虑，总感觉自己有高位接盘的嫌疑。放今年来说，很可能，但未来又不一定。
心态高企的业主几乎处于无法动弹的状态，报高价没有中介帮忙宣传，也就是挂个盘而已；多数诚心卖的业主都在开始回调价格了，急卖的更是给出非常具有诱惑力的降幅。
比如上周我们推的香蜜湖深业风临左岸，5月初推的时候已经低于同户型140万，一个月左右又降了150万，深高学区，业主因急需资金周转，不得不降价出售，同时也担心后面更不好卖。
如果在市场上行期，低于同户型报价时很可能已经成交了，再降150万，秒抢。
可惜今时不同往日，业主不仅要在报价上做出很多让步，在激起中介推盘积极性上也要下功夫。特别是豪宅业主，一般都会通过返佣或佣金承诺提高中介推房积极性。当然，这个现象其实早已存在，只是目前这种市场，更需要有足够多的诱惑才能让中介愿意推盘。
深业风临左岸地段、配套、学区都不错，成交变得遥遥无期，最近没卖掉的话，后面会更难卖，该业主如果资金链只能靠卖房解决的话，后期大概率还会下调价格。
03 2个迹象表明，深圳楼市最艰难时刻才刚开始
1、3000套大关，历史总是惊人的相似
我们整理了一下新政后深圳二手房周成交变化趋势，从3月份开始到6月份，鲜明的经历了三波下滑，5月份开始的数据才算是比较符合新政后市场真实成交情况。
也就是在5月份，深圳二手房周成交量全在1000套以下，而且月成交量只有2845套（纯住宅数据），考虑到五一假期二手房只有3天成交量，基本也能判断5月二手房成交量在3000套左右。
而月成交量在3000套上下，对深圳二手房市场来说是一个判断市场即将下行的临界点。我们追溯一下历年数据就知道。
自2015年楼市上行期以来，首次严厉调控发生在2016年的国庆期间，随后房价开始出现回落，即便价格回落，成交量却保持中低位平稳状态，没有一个月成交量在3000套以下（假期因素除外）。
随后的各类打压楼市政策，月成交量始终未出现跌破3000套的。
所以我们能看到，这些年调控期的深圳房价除了微调，基本都是横盘状态，一有刺激政策，立马反弹向上。
唯一一次调控后二手房月成交量在3000套以下的情况，发生在2011年，当年7月份出台了二手房核定计税政策，提高了二手房交易费用，以达到降低市场交易热度效果。
政策出台后，对冷却二手交易量产生了立竿见影效果，从2011年8月份开始直到当年年底，月成交量在3000套上下徘徊，房价也跟着回调了。当时二手房日成交量和今年5月份以来深圳二手房日成交量非常相似，都徘徊在150套上下。
208新政后成交量已先行下降，价格一直坚挺，一瓶水不重，但拿的时间久了就会觉得重。
业主们再能扛、基本面不管多现实，长时间的横盘、暗市笼罩下，投资客看不到房价上升的希望，持有成本却还在变高，一旦有人带头套现离场，很容易形成跟风抛盘现象。
以上是根据之前楼市数据和表现，总结出接下来深圳楼市很有可能出现的走向，这只是其一，有人可能觉得历史不可能重演（虽然一直在重演），下面一点相信更有说服力。
2、成交价批贷窗口期关闭，需求断档
据说二手房按成交价批贷窗口已彻底关闭了，全面执行按指导价批贷，所以大家可以看到，最近我们推的成交信息，都提示了“指导价过户”。
指导价批贷的话，除了一些老旧小区的大户型与指导价接近，甚至比指导价还低，绝大多数小区交易都要提高首付才能买到。
不管是刚需还是置换，开始真正的被阻挡在外面，延迟置业下，二手房交易量大概率还会下降。上月我们有个客户定了碧海的房子，最终因为无法成交价贷款而放弃了二手房，选择了去蛇口打新。
支撑房价向上的是基本面、利好，影响房价下行的只有一个，心态。
没有了需求入市，心态上绷不住又急需资金的业主，会一降再降，直到资金问题解决or房子卖出。
还有2018年年中限售开始后买入的那部分投资客，随着交易逐渐解封，对后市信心不足下，少不了会选择套现离场，这时候就进入一场谁先抛盘成功的比赛，想要成功，第一步就是降价。
所以，大家盼了4个月之久的房价下降，接下来才会真正开始，但仍旧会以分化形式呈现，以急卖业主和套现离场投资客主导下的深圳楼市降价潮是主流，不急卖、豪宅、热门小区房价横盘现象也将共存。
但有一个现象大家可能也疑惑，二手房市场那么惨淡，中介大幅失业、关店潮却并没有大面积出现，或者说，在感知上没有以前调控出台后严重。我们了解了一番后发现，原来不少传统中介早就放弃深圳二手房市场了，全部转向卖新房/公寓和临深市场。
一方面是临深惠州、中山、南沙置业门槛低，各类交通利好、开发商高佣诱惑下，中介把深圳客引入新房、临深市场积极性高；另一方面，深圳买入门槛变高，很多有闲钱的客户深圳房票用完了、短时间内调控放开希望渺茫，又不想放着贬值，与中介一拍即合。
中介业务、战场转移，买家需求转移，换个场子继续玩，谈何失业？
当然，接下来市场对中介失业、关店现象还是会有影响的，市场玩不通了，总会有一部分人和机构离场，优胜劣汰、适者生存。
夏日炎炎，深圳楼市却寒意不断……
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