6月结束了，2021年已经过了一半
各区的热门片区进行了怎样的洗盘？
各大片区成交最好的是哪些类型的房源？
据中原研究中心数据显示，南头、景田、布心、碧海、龙岗中心城北区和民治分别是南山区、福田区、罗湖区、宝安区、龙岗区和龙华区成交最好的片区。
咖姐走访了这些片区发现，综合各个片区来看，刚需购房者是受208新政打击最大的购房群体。
从深房中协的数据看来，2021年上半年深圳全市二手房网签套数30505套（含自助），同比去年1-6月份二手房网签套数58662套（含自助），下滑48.0%。
根据二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平米的首次置业型户型占比持续走低，而大于144平米的改善型户型占比则持续走高。
刚需购房者因为首付不够“头疼”，置换购房者因可供选择的好房源减少，也“头疼”！
二手房“五连跌”，买卖双方的心态如何？何时上车最合适？跟随咖姐，去听听房产成交一线的经纪人怎么说吧！
01
南山区南头：
“买卖双方心态因其拥有的房源情况而异”
毛金涛所在的南头片区是整个南山区的价格低洼区，“尽管南头片区上半年成交缩水还是比较严重的， 但南头片区依旧是南山区上半年成交量最高的片区，也有部分房源受新政打击不大。”
据悉，南头片区能成为南山区上半年成交量最高的片区，很大程度上是由于该片区以刚需盘为主，总价较低。
毛金涛介绍到，南头片区二手房流通强，但价格涨幅较为一般。这是由于该片区小区楼龄较大，为1996-2004年建成的，已有17-25年的楼龄。
此前咖姐从南头旧改办了解到，该片区符合旧改条件的小区约200多个。
并且，该片区独栋住宅楼居多，带花园的社区较少，因此二手房总价偏低。
在南头片区，总价预算550万左右就能买到2房，800万左右就能买到3房。
毛金涛告诉咖姐，买南头片区的以1985年左右出生的客户居多，尽管现在市场行情不太好，但70㎡和90㎡左右的2-3房户型依旧受到购房者青睐，也是上半年成交最好的户型类型。
买卖双方的心态方面，毛金涛认为，该片区现在手头上有2套房的业主，心态大部分都比较坚挺，并不着急出售手头上的房源。
而拥有一套房产的业主则有一半左右的人对是否出售这一问题则较为纠结，一方面该片区的楼龄较大，这些业主的置换需求较大；而另一方面，市面上可供选择的好房源又较少。
说完业主再来看看买方心态如何。
毛金涛认为，名下没房的深圳购房者，会更加谨慎，并且更关注笋盘。
而那些在别的城市已有房产的深圳购房者，对深圳楼市有更加深入的了解，这部分群体更倾向于卖掉原有的房子，在深圳重新买，出手较快。
还有最后一类在深圳已经有一套房的购房者，其二套首付在新政的影响下，其首付被提高至几近全款，这部分购房群体则不会选择总价更高的原关内进行购买。
02
福田区景田：
“购房者都很头疼！”
可松立称，其负责的景田片区2021年上半年算上行家成交了330套左右的房源，而去年上半年整个片区成交了400套左右。“我们这个片区上半年的成交量相比以往缩水不多。”
可松立告诉咖姐，这与景田片区的独特的特点密切相关。
首先，景田片区有接近100个楼盘，并且价格区间非常广，“我们这边300-2000万的房子都有。”
从这一点看，景田是非常适合刚需上车的片区。
其次，景田靠近福田CBD和香蜜湖片区，有1、2和9号线，可到达罗湖、南山和宝安，交通和医疗配套都比较成熟，位置上也有一定的优势。
再有，景田片区有福田外国语学校，虽然和第一梯队的许多学校比不了，但也是第二梯队中最好的学校之一，据可松立介绍，该校入学积分为82分左右，“好多其他好学校的小区都需要提前2-3年购买，这个学校则不太需要。”
并且，景田片区有相当多的小区纳入旧改，正在拆的就有华城小区和香蜜二村等等，片区面貌翻新指日可待。
就成交的数据来看，可松立告诉咖姐，上半年景田片区成交较多的是80-120㎡3房的户型，其中有25%左右为学qu房。
“现在准备买房客户就是两个字，头痛！”
据悉，之前首套的客户，如果首付预算300多万能买个总价1000万左右的房子，而现在只能买到个600万左右的房子。有一部分客户不买了，还有很小的一部分客户通过降低自己的需求进行购买选择，还有一部分客户因此买不起了。
可松立称，现在要上车景田片区，最低首付预算是150万，“如果要稍微好一点的房子，首付预算需再增加100万，也就是250万。”
而现在的卖家客户由于置换不了，都比较惜售，在价格方面，他们的心态也比较坚挺，不怎么降价，“2021年上半年，我们明显感觉到连环单少了不少。其实卖家降个5%-10%，市场上的买家都能接受的。”
最近景田片区就有一套橄榄绿洲的房源降价70万成交，据可松立介绍，该小区非常宜居，几乎没什么房源放出。
03
宝安区碧海：
“成交有好转迹象！”
咖姐联系马文川的时候，其刚好在带看客户，“我们这边带看量还是比较正常，每个月有10批左右的客户带看量，片区成交也有好转的迹象。”
据其估算，碧海片区上半年成交了500套左右，“我们门店上半年成交的房源主要集中在1月份，4、5月份有一个月是没有成交的，6月份开始有8套的成交了。”
马文川告诉咖姐，碧海片区一直是宝安成交最好的片区，首先，从地理位置上看，碧海紧挨前海、腾讯岛和宝中，能满足南山的一部分人才的居住需求。
其次，作为一个新片区，碧海片区住宅连片，楼龄为8-14年，社区面貌较好，配套完善。
并且，碧海片区的房源大部分户型由于赠送高，使用率都较高。
“现在的主力小区都是性价比高、新开发的小区，例如前城滨海花园、圣淘沙和阳光海。”
据马文川介绍，上半年碧海成交较多的为1000多万三房以上的户型，而小户型的成交相对少了很多。
其解释道，这是因为208新政下，购买者首付比例提高，而买小户型的多为刚需上车类型的人，短时间内拿不出更多的钱，这部分人的购房需求就会暂时搁置。
“现在因为有指导价出台，许多买房人都在等房价跌，但碧海片区几乎没什么笋盘，能降价5%的已经很少了，因此很多人转向打新了。”
而另一方面，准备卖房的客户由于市面上可供选择的好房源变少了，不着急的人价格依旧坚挺。
“我手头上有个准备置换的客户，在208新政前卖了2房，想买个总价预算800-900万好一点的房子，不巧碰上这个政策，现在能买的房源位置都比较偏，就买不下手了，只能暂时租房住！”
04
龙华区民治：
“能不能按指导价成交？”
夏宝祥负责的民治片区，上半年共成交72套左右的二手房房源，“市场正常的时候能成交300套左右，相当于缩水了65-70%的成交量。”
但民治仍是龙华区成交最好的片区，夏宝祥认为，学校是民治片区成交的硬通货，据其统计，上半年片区成交的72套左右的房源中，有27套是好学校学区内的房源。
据悉，同一小区同品质和楼龄的房源中，在好学校学区范围内的房源可能比不在的房源单价高4万/㎡。
除了学校好之外的房源，成交靠前的房源还有赠送高、楼龄小等的特点。
并且，民治片区的社区面貌较新，城中村较少，规划比较齐整，也有上塘ATmall、星河Cococity、九方购物中心、玖龙荟等大型商业。
而比起龙华中心区，民治片区到南山和福田的通勤时间也较少。
目前民治并无过多可供开发的土地和住宅新盘，因此该片区的二手房成交较为活跃。
据夏宝祥介绍，上半年90平以下的房源购买占成交总量的75%，大部分是刚需上车的购房群体。
“我遇到不少线上咨询房源的客户，第一个问题就是问能不能按指导价成交。”
民治片区的购房者目前大多处于观望的状态，期待市场上出现降价房源。
而业主方面，除少数为了套现，极个别以5%-10%的降幅成交，总体上价格较为坚挺，“最近开始有一些业主在咨询，如需降价，其房源售价多少较为合适。”
05
龙岗区龙岗中心城北区：
“成交缩水9成！”
“上半年整个片区二手成交缩水了90%左右，我们现在已经不把二手房当成主心骨了。”
周莉告诉咖姐，2021年上半年龙岗中心城北片区共成交20套左右，其团队主要转向公寓、商铺和一手住宅。
“今年刚需购房者被打击得比较严重！”
据其介绍，买该片区的买房人想法多是“只要首付付得起，买远一点也没关系！”
此前首付预算50-60万的客户现在只能选择买惠州新圩。
周莉告诉咖姐，最近龙岗中心城周边的一个新生片区，由于有黑马学校的引入，新楼盘成交非常活跃。
该校为科高学校龙岗分校，是一所12年制学校，目前已招生开学，其本校区在坂田，近年高考连续3年排名前10。
许多人在该校学区范围内的楼盘中进行选择购买，其周边的新盘价格在3.6-4万/㎡，相比龙岗中心城要便宜得多，例如今日香沙御景园、君胜熙龙山和利德悦府等等。
而龙岗中心城的最好的学校龙岗实验学校，为9年一贯制学校，最低入学积分为91.75分，需提前2-3年进行购买，在其学区范围内的小区有5个左右，学wei较为紧张。
与其他片区类似，大部分客户更希望业主能按指导价成交，而业主由于对自己买入选择较少的考虑，较为惜售，价格上也比较坚挺。
06
罗湖区布心：
“接受10%以内的降幅！”
“市场不好的时候买房人都不太着急着买房，只有看到价格、户型各方面合适的才会出手。”
廖小国告诉咖姐，布心这个片区成交上半年缩水很严重，同比缩水了60%左右。
布心片区价格稍低一些，600-1000来万就能买到93-160㎡的户型，但该片区的房龄较大，有一部分是87-88年建成的，一部分是1996年建成的，还有最新的一部分是2002年建成的。
但也因此，布心片区许多小区被纳入旧改拆迁，潜力较大，已经拆除的住宅区有水围村、布心村、独树村和布心山庄等等。较有名的旧改项目有粤海城和京基旧改。“以后大部分小区都会拆。”
并且，布心片区还有翠园中学，教育资源较好。
“布心片区笋盘较少，大部分都是市场价，但如果业主急售的话，价格会好谈一些，可以有10%以内的降幅，否则都比较坚挺。”
据廖小国介绍，现在布心片区的成交价偏低5%左右。
粤公网安备 44030402000760号
