由深圳绿本农民房法拍的司法裁定过户备注说开去（二）

由深圳绿本农民房法拍的司法裁定过户备注说开去（二）

广东华商律师事务所 周争锋律师

接上回,继续聊。

四、绿本农民房法拍成功以后竞买人应该如何处理

依据《民法典》第229条的规定，拍卖成交裁定书生效后，法律文书所指向的物权发生变动，无需办理登记，物权已经发生转移。但是毕竟没有在不动产登记簿上进行登记，对抗第三人的效力较弱，还有可能产生无权处分，就是查封到期后被解封，登记产权人私自再次处分房产或被其他法院再次查封拍卖。

当然，在实践中，不动产查封登记到期后，如果没有人民法院的解封裁定登记中心不会办理解封手续。竞买人在取得拍卖成交裁定书以后，应该送达不动产登记中心，一般法院会送达，送达后即便最终这个房子无法登记到竞买人名下，也要办理司法裁决过户的备注。

为什么一再强调即便明知不能办理过户登记，也需要把相关的裁定书提交给不动产登记中心办理司法裁决过户备注。主要是因为，在《民法典》物权篇司法解释第15条中规定，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。也就是说，购房人明知道有上述情况，不是善意相对人。

依据《民法典》第232条的规定，依据拍卖成交裁定书取得的不动产，在拍卖成交裁定书生效以后，竞买人已经取得所有权，该所有权不需要经过登记就已经取得。但是，竞买人也就是所有权人想处分上述不动产，就必须先办理宣示登记，然后才享有相应的处分权。也就是说，竞买人拿到拍卖成交裁定书后，没有办理过户登记手续，竞买人也是所有权人，但是不能处分。所谓的不能处分，就是竞买人不能办理抵押权登记，也不能再出售给他人，但是不影响居住和使用、收益。

竞买人通过法拍程序竞买到绿本农民房，而该标的物属于依法不能够自由上市的非市场商品房，要办理过户登记涉及到纳税问题，在纳税问题没有解决以前，目前也只能在登记簿上做个司法裁决过户备注了。

法律依据：

1.《民法典》（主席令第45号， 施行日期 2021年01月01日）

第二百二十九条 【法律文书或征收决定导致的物权变动】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第二百三十二条 【非依民事法律行为享有的不动产物权变动】处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号，施行日期 2021年01月01日）

第七条 人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。

第八条 依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

五、竞买人注销绿本法拍房上原权利人房产证的路径

有人说，注销绿本农民房的房产证必须由原登记权利人进行申请，通过法拍取得物权权利的竞买人也不能申请，并且言之凿凿称实践中一直都是这么办的。而我认为，实践中并不是只能由原权利人进行申请，只是有人愿意这么办而已。实际上，满足注销条件后，竞买人完全可以自己申请注销。

竞买人竞买绿本农民房成交后，深圳不动产登记中心依据拍卖成交裁定书只是给竞买人做了司法裁决过户备注，并没有注销掉原来的房产证，房产还登记在被执行人名下，这是一个客观事实。

而在很多的拍卖成交裁定书上，都有一个对于原来被执行人房产证的处分项，就是在执行裁定书中直接明确原来的房产证无效。

为什么会出现这种情况？主要是因为不动产登记的连续登记原则。虽然在拍卖成交裁定书上，人民法院已经对被执行人的房产登记做了一个处分宣布无效，正常的情况应该是做一个新的登记。但是因为绿本农民房标的物的特殊性，不能基于买卖办理转移登记，目前在不动产登记中心，只能做一个司法裁定过户备注，注明权利的变更情况，而不能直接办理登记。

不仅仅是绿本农民房的法拍后存在这样的问题，竞买人没有购房资格或者说竞买人提交拍卖成交裁定后不依法纳税，也会存在类似的问题。在实践过程中，不动产登记中心基本上是做一个司法裁决过户备注，房子仍然登记在被执行人名下，然后长久处于查封状态。

虽然法律上查封的最长时间是三年，到期了以后需要申请续封，但是人民法院或竞买人一旦把拍卖成交裁定书送达登记中心，不动产登记中心就会慎重处理，没有接到原查封机构的解封文书是不会给解封的。而原查封机构，也就是拍卖法院，在给不动产登记中心的执行裁定文书上，往往表述是解除某房产的查封，注销被执行人的房产证，把房子登记到竞买人名下。

我个人认为竞买人注销原权利人房产证的具体路径：

第一， 依据一物一权原则，竞买人可以自行申请注销被执行人的房产证。

竞买人在取得拍卖成交裁定书以后，依法成为房产的所有权人，这权利是法定的。没有办理产权登记，只是影响竞买人的处分权利。但是当不动产出现可以办理注销登记的事由，竞买人当然可以以产权人的身份办理注销登记，主要法律依据是《不动产登记暂行条例实施细则》的第28条。

其他人可能会说，这只是理论上的，实践中不动产登记中心不会受理竞买人的注销登记申请，但是，不动产登记暂行条例实施细则是很明确的，竞买人持有拍卖成交裁定书，就是该条所称的当事人。竞买人申请后不受理，可以提出行政诉讼。

法律依据：

《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第二十八条 有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：

（一）不动产灭失的；

（二）权利人放弃不动产权利的；

（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；

（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注 销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第二， 竞买人可以通过诉讼原权利人处理。如果竞买人非要通过原权利人去申请注销，可以把原权利人作为被告提起诉讼，然后再拿上生效判决书申请强制执行，注销房产证。即，原来的拍卖裁定书上没有对原房产证做出处理的表述，不动产登记中心不愿意办理注销登记，竞买人可以起诉原产权人，要求其配合办理注销登记。

第三， 竞买人也可以以不动产登记中心在竞买人所有的物权上给他人设置不动产权利，登记的内容与拍卖成交执行裁定书的内容不一致为由，提起诉讼要求注销。

法律依据：

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号 施行日期2010年11月18日）

第二条 房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

实务案例：

1. 交易房产为单位自建统建楼

在（2019）粤03行终1131号中，广东省深圳市中级人民法院查明的事实“另查明，上诉人名下登记的涉案14套房屋，在2001年已由上诉人与深圳市宝安区住宅局签订《房屋收购协议书》，深圳市宝安区住宅局向上诉人收购了涉案房屋，上诉人实际交付了涉案房屋。深圳市宝安区住房保障事务中心对上诉人提起房屋买卖合同纠纷民事诉讼，人民法院作出（2020）粤03民终19692-19705号民事判决，认定《房屋收购协议书》合法有效，并判令上诉人协助配合办理涉案房屋的产权注销登记手续。本案庭审中经询问，上诉人在涉案房屋拆迁补偿签约和拆除时均没有实际占有、使用、管理涉案房屋。”

2.交易房产为经历史遗留违法建筑处理后的绿本农民房

在（2020）粤0310民初5590号中，坪山区人民法院认为，“深圳市农村经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。涉案房产已经办理房产登记并取得房地产证，两被告系涉案房产的登记权利人，但两被告于2007年7月15日将该房产出售给两原告，各方均已经实际履行合同并交付了涉案房产及相关的权利证书。故两原告与两被告之间所签订的《楼宇买卖合同书》没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，该合同合法有效。因涉案房产位于坪山区片区城市更新单元拆除范围内，两原告亦与城市更新单元的实施主体签订了《搬迁补偿安置协议书》。因城市更新的实际需求，需要对涉案房产的房地产证进行注销。虽然在双方签订的《楼宇买卖合同书》中并未明确约定两被告配合办理注销房产登记的义务，然两被告系涉案房产的登记权利人，其有义务配合保障两原告行使对涉案房产的相应权益。故两原告诉请要求两被告协助办理位于深圳市龙岗区房屋（房地产证编号为深房地字第××号）的产权注销登记手续，本院依法予以支持。”

六、竞买绿本农民房后的处分问题

绿本农民房一般是不能够办理过户登记的，但是有几个情况是例外的：发生继承事由、离婚析产，另外一个就是我们现在讨论的司法拍卖。继承和离婚析产目前确认是可以办理变更登记，司法拍卖目前来看不能进行过户登记，只能在登记簿上记载司法裁决过户备注。

竞买人通过司法拍卖的方式取得的绿本农民房，通过继承、离婚析产，应该也可以办理司法裁决过户备注的权利人变更手续。当然，也有再次被人民法院查封拍卖的可能。

（全文完）

——周争锋2021年7月7日写于深圳港中旅大厦25楼

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