纵观8月，市场虽持续低迷，但在政策层面，却丝毫没有“偃旗息鼓”的态势，如前不久被社会热议的学qu房改革，以及土拍规则的大幅度调整，表明当前楼市调控政策逐渐向深层次的民生领域渗透。
而就在昨天住建部举行的新闻发布会上，国家监管层首次提出建立“人、房、地、钱”联动新机制，以及“不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子”的强硬表态，则进一步表明监管层对楼市中“投机炒作”行为的“零容忍”，预示着未来相当长的一段时间内，楼市严控的调子不会发生根本性改变！
01
8月二手房市场总览
（一）月度网签量跌穿三千套关口，买家看跌预期已逐步形成
2021年8月份，全市二手房网签套数2,361套（含自助），同比去年同期8月份二手房网签量下降67%，环比下降29%。
（注：网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数，并非最终成交过户套数，但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。）
（数据来源：深房中协中介标准指数）
目前，二手房网签量的持续低迷，表明市场博弈观望氛围依然浓厚，买家“买涨不买跌”的心态导致市场预期开始发生根本性转变，而随着时间推移，卖家坚守价格持续看涨的心态也将开始出现较大程度的分化，就此现象而言，调控效果已开始显现。
（二）住宅类占比有所回升
从数据走势上看，二手住宅网签占比虽然有所回升，但仍低于80%基准线（如下图）。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
（三）改善型户型成交占比持续上升
根据二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平米的首次置业型户型占比仍在持续走低，而90平米以上的改善型户型占比则持续走高。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
此外，根据对全市各行政区的二手房网签单量占比分析，东、西部版块内部，开始呈现出内部分化态势，一改此前东、西部普涨与普降的态势。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
从具体区域看，西部原热点版块南山区网签占比有所反弹，而此前东部版块明星区域坪山区与盐田区，其网签占比有所回落，从深房中协走访会员机构了解，此前热点版块如南山区、宝安区内的部分高报价、改善型房源，在经历了半年多相持后，部分业主“坚挺”的心态有所松动，的确出现部分“降价给力”的盘源，吸引了部分需求关注。
（四）二手房在售挂盘量持续放量
深房中协根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至2021年8月31日，全市共挂盘出售房源141,090套（存重复房源,后同），环比7月31日统计到的133,548套在售房源上升5.6%（如下图）。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。
二手房挂盘量的持续放量，也与成交周期拉长，导致房源积压有一定关联。
（五）“新晋玩家”排名蹿升，成为市场低迷期的一匹“黑马”
机构月度网签市占方面，乐有家二手房网签量市占排名继续保持第一位置，宅猫则快速蹿升至第二名，中原地产则维持住了第三的位置，链家与世华地产未能进入前三阵容（如下图）。其中宅猫作为近年来业内“新晋玩家”，通过创新物业+互联网经纪共享模式，发挥物业房源优势，以及共享经纪带来的低佣金成本优势，快速抢占市场份额，在今年的网签市占排名蹿升迅猛，非常抢眼。
（注：红色表示经营异常机构，指其门店数量和中介人员数量与其二手房高网签量严重不匹配，相互之间的关联性不合常理与逻辑。事实上，各机构以其他机构名义进行网签属违规行为，深房中协一经发现将严厉查处。同时，对于消费者而言，在看似便利的服务下，可能潜藏合同签约方与实际服务方不一致的风险。为此，深房中协提醒广大消费者选中介要擦亮眼，规避交易风险。）
（数据来源：深房中协中介标准指数）
（六）自助网签占比持续攀升至2成
值得关注的是，本月网签占比中，二手房自助网签占比持续攀升至2成，从月度二手房自助网签占比走势看，二手房自助网签占比与市场走势成“负相关”关系，即市场火热，二手房自助网签的占比就低，市场低迷，二手房自助网签的占比就相对较高。例如，2018年市场整体低迷，全年二手房自助网签占比甚至一度逼近3成！
（数据来源：深房中协中介标准指数）
02
市场预判
（一）认认真真做业务，没有过不去的坎
从2·8新政，再到近期出台的一系列涉及学qu房改革，以及土拍规则的改变，本质而言，都是在践行“房住不炒”精神，这些调控举措，并不是为了打击房地产业本身。从目前的行业大环境而言，楼市已不具备加杠杆投机炒作的畸形特征，反而为楼市转向持久平稳发展铺平了道路。随着住房结构的调整以及居民居住品质提升需求的不断释放，行业仍有长期的发展机会，只要不陷入投机炒房中去，认认真真做房地产业务，就不会有什么过不去的坎，更无需紧张到手足无措。
（二）穷则变、变则通、通则久
虽然深圳房地产中介行业从业主体规模庞大，但由于深圳市场区域性特征明显，中介机构运营情况也带有明显的地域差异性特征，加之市场主体多元，规模化头部企业与区域性特色企业并存，根据深房中协8月份的会员机构走访，发现即使在此轮调控中受影响较为严重的区域，如南山、宝安等区域内的部分中介机构，能及时调整心态，因地制宜，结合所在区域实际情况，及时调整运营策略，不仅坚强的生存了下来，甚至还不乏业绩突出者。
粤公网安备 44030402000760号
