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二手房网签量跌穿三千套,“新晋玩家”成为楼市低迷期的“黑马”

深圳市房地产中介协会 发布时间:2021.09.01 17:52:26
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 纵观8月,市场虽持续低迷,但在政策层面,却丝毫没有“偃旗息鼓”的态势,如前不久被社会热议的学qu房改革,以及土拍规则的大幅度调整,表明当前楼市调控政策逐渐向深层次的民生领域渗透。


而就在昨天住建部举行的新闻发布会上,国家监管层首次提出建立“人、房、地、钱”联动新机制,以及“不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子”的强硬表态,则进一步表明监管层对楼市中“投机炒作”行为的“零容忍”,预示着未来相当长的一段时间内,楼市严控的调子不会发生根本性改变!


01

8月二手房市场总览


     (一)月度网签量跌穿三千套关口,买家看跌预期已逐步形成


      2021年8月份,全市二手房网签套数2,361套(含自助),同比去年同期8月份二手房网签量下降67%,环比下降29%。


(注:网签量,系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数,并非最终成交过户套数,但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。)

(数据来源:深房中协中介标准指数)


     目前,二手房网签量的持续低迷,表明市场博弈观望氛围依然浓厚,买家“买涨不买跌”的心态导致市场预期开始发生根本性转变,而随着时间推移,卖家坚守价格持续看涨的心态也将开始出现较大程度的分化,就此现象而言,调控效果已开始显现。


     (二)住宅类占比有所回升


      从数据走势上看,二手住宅网签占比虽然有所回升,但仍低于80%基准线(如下图)。


(数据来源:深房中协中介标准指数)

    

     (三)改善型户型成交占比持续上升


      根据二手房住宅类各户型网签占比数据分析,小于90平米的首次置业型户型占比仍在持续走低,而90平米以上的改善型户型占比则持续走高。

(数据来源:深房中协中介标准指数)


     此外,根据对全市各行政区的二手房网签单量占比分析,东、西部版块内部,开始呈现出内部分化态势,一改此前东、西部普涨与普降的态势。


(数据来源:深房中协中介标准指数)


     从具体区域看,西部原热点版块南山区网签占比有所反弹,而此前东部版块明星区域坪山区与盐田区,其网签占比有所回落,从深房中协走访会员机构了解,此前热点版块如南山区、宝安区内的部分高报价、改善型房源,在经历了半年多相持后,部分业主“坚挺”的心态有所松动,的确出现部分“降价给力”的盘源,吸引了部分需求关注。


     (四)二手房在售挂盘量持续放量


      深房中协根据四大行(乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产)公开挂盘出售数据统计,截至2021年8月31日,全市共挂盘出售房源141,090套(存重复房源,后同),环比7月31日统计到的133,548套在售房源上升5.6%(如下图)。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。



     二手房挂盘量的持续放量,也与成交周期拉长,导致房源积压有一定关联。


     (五)“新晋玩家”排名蹿升,成为市场低迷期的一匹“黑马”


      机构月度网签市占方面,乐有家二手房网签量市占排名继续保持第一位置,宅猫则快速蹿升至第二名,中原地产则维持住了第三的位置,链家与世华地产未能进入前三阵容(如下图)。其中宅猫作为近年来业内“新晋玩家”,通过创新物业+互联网经纪共享模式,发挥物业房源优势,以及共享经纪带来的低佣金成本优势,快速抢占市场份额,在今年的网签市占排名蹿升迅猛,非常抢眼。


(注:红色表示经营异常机构,指其门店数量和中介人员数量与其二手房高网签量严重不匹配,相互之间的关联性不合常理与逻辑。事实上,各机构以其他机构名义进行网签属违规行为,深房中协一经发现将严厉查处。同时,对于消费者而言,在看似便利的服务下,可能潜藏合同签约方与实际服务方不一致的风险。为此,深房中协提醒广大消费者选中介要擦亮眼,规避交易风险。)

(数据来源:深房中协中介标准指数)


    (六)自助网签占比持续攀升至2成


      值得关注的是,本月网签占比中,二手房自助网签占比持续攀升至2成,从月度二手房自助网签占比走势看,二手房自助网签占比与市场走势成“负相关”关系,即市场火热,二手房自助网签的占比就低,市场低迷,二手房自助网签的占比就相对较高。例如,2018年市场整体低迷,全年二手房自助网签占比甚至一度逼近3成!


(数据来源:深房中协中介标准指数)

02

市场预判


     (一)认认真真做业务,没有过不去的坎


     从2·8新政,再到近期出台的一系列涉及学qu房改革,以及土拍规则的改变,本质而言,都是在践行“房住不炒”精神,这些调控举措,并不是为了打击房地产业本身。从目前的行业大环境而言,楼市已不具备加杠杆投机炒作的畸形特征,反而为楼市转向持久平稳发展铺平了道路。随着住房结构的调整以及居民居住品质提升需求的不断释放,行业仍有长期的发展机会,只要不陷入投机炒房中去,认认真真做房地产业务,就不会有什么过不去的坎,更无需紧张到手足无措。


      (二)穷则变、变则通、通则久


      虽然深圳房地产中介行业从业主体规模庞大,但由于深圳市场区域性特征明显,中介机构运营情况也带有明显的地域差异性特征,加之市场主体多元,规模化头部企业与区域性特色企业并存,根据深房中协8月份的会员机构走访,发现即使在此轮调控中受影响较为严重的区域,如南山、宝安等区域内的部分中介机构,能及时调整心态,因地制宜,结合所在区域实际情况,及时调整运营策略,不仅坚强的生存了下来,甚至还不乏业绩突出者。


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