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2021湾区楼市变局与抉择价值论坛

楼市直击 发布时间:2021.09.09 12:02:44
浏览:11698

新政收紧,楼市风云再起,深圳“大都市圈”加速融合之下,临深物业受关注,置业者该如何选择?


9月9日下午15:00,新政调控下的临深置业优选——2021湾区楼市变局与抉择价值论坛,全国房地产财经专家刘晓博老师、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉老师及一众大咖将在线答疑解惑,独家解读新政细则与投资置业趋势,牧云溪谷和悦府邀您共话湾区未来。


楼市直击正进行图文直播,欢迎关注。


—直播回顾—


15:00

主持人开场并介绍嘉宾。


他们分别是:

榕江实业集团营销总监李霞 女士;

深圳房地产协会新媒体专家委员会副主任、《刘晓博说财经》创始人、深圳媒体研究会副会长刘晓博 老师;

广东省住房政策研究中心首席研究员、经济学博士、高级经济师李宇嘉 老师;

深圳中原二级市场董事总经理、中山中原总经理玉家雄 先生;

易居企业集团深圳公司总经理刘莹 女士;

深圳中原事业一部总经理范霞女士;

深圳中原事业五部总经理余晓薇女士。



15:05

全国房地产财经专家刘晓博老师



关于楼市这一面,从年初到现在已经听到了比较多重大的新闻,比如说我们以前认为政府不会干预二手房价,但是在2月8号深圳出台了二手房的官方指导价,后来又有很多城市跟进。


最近包括还有限贷的政策,很多城市二手房贷越来越难,甚至停下来,包括很多地方的土地拍卖流拍和撤回,发生了很多的大事。基本上我们可以判定2021年楼市已经进入了一个新时代,我把它概括为楼市调控的2.0时代。

    

楼市调控的1.0时代是使用行政手段,政府通过限购、限价、限贷、限售,有些大城市还有限商、限离婚购房等等很多的行政手段。

   

2.0时代是金融手段,也就是央行讲的房地产金融的宏观审慎政策,这个政策已经建立起来了,大家耳熟能详的三道红线,也就是针对房企融资的三道红线,还有两道红线,就是银行发放房贷的限制政策。



房地产调控未来进入到3.0时代——税收为主的时代


我认为中国的房地产调控未来会进入到3.0时代,也就是税收为主的时代,这将在未来几年开启,也就是我们知道的有房产税,还有遗产税和赠与税。

    

房地产税试点可能在未来一年内推出,这种可能性是存在的,因为住建部和央行已经开了房地产税试点的工作座谈会,至于什么时候推出,现在还不知道,但是肯定会在全国人大审议房地产税立法之前推出来。


而且大家一般都认为深圳、杭州有可能成为新一轮房地产税试点的城市,所以我们看到楼市发生了非常大的变化,而且这个楼市还会继续演进。


调控的1.0、2.0和3.0时代是相互叠加的,不是说到了金融手段就不用行政的手段,到了税收的手段就不用金融的手段,将来这些手段会叠加在一起,对楼市形成非常大的管控。

    

为什么楼市会在2021年出现剧变?我觉得主要原因,首先是这个世界变了。


我曾经在一些文章分析过,2014年是一个非常重要的年份,当年有一个著名的大象曲线被西方的经济学家公布出来,华尔街日报认为这是资本论以来最重大的一次揭示社会发展不平衡的理论。


大象曲线讲的是20年全球化过程中,如果把高收入、中等收入和低收入国家分成三个区域,把他们的高收入人群、低收入人群的收入增长画一个曲线,像一个大象。


它实际上是告诉大家,全球化只是让少数国家的少数人群受益了,所以在这个背景下,我们看到了英国的脱欧、特朗普的上台,民粹主义在席卷全球。


现在越来越多的人认为,我们应该重新反思这个全球化,反思政府对经济的干预,最终要追求的是更加均衡的发展,或者是所有的中低收入人群和高收入人群同样的机遇。这是一个世界性的趋势。


对中国来说,中国也发生了变化,用一个词概括,改革开放前40年我们主要在做大蛋糕,未来的一二十年,我们可能会侧重于分好蛋糕,为什么会出现这样的变化?


我们可以把它放到世界的背景下思考,也可以放到中国的历史进程中思考。


当然,房地产也将发生变化。


    

还有一个非常重要的是中国经济的转型问题,我在2013年的时候创造了一个词叫——印钞票的时代和印股票的时代,这个词也说了好几年。

    

这种模式已经走到了尽头,它在历史上创造了很多好的东西,比如说中国是一个发展中国家,但是我们的基础设施已经达到了发达国家的水平,为什么我们能建那么好的基础设施?


就是因为我们通过土地财政,获得了很多的收入,又把它投入到基建当中去,循环地发展,推动了经济的进步,这是印钞票的时代带给我们的红利,但是这个红利目前已经走到了尽头,因为我们的杠杆率很高了。


国家的融资方式要从间接融资转到直接融资,要从大基建和房地产增长模式转到实体经济和科技创新,我们以前是货币超发,我们的M2增速在80年代的时候达到过40%的年增长,2009年的时候达到过27%的增速,也就是说一年当中我们的货币膨胀了27%。


但是最近几年我们始终控制在8.5%,为什么控制得那么严格?就是因为中国不愿意再多印钞票了。这一轮疫情以来,美国的M2增长了25%,中国只增长了8.3%,就是因为国家认识到钞票发多了之后,老百姓的购买力会下降,实际上就会造成贫富差距继续拉大,而且资产价格上升,所以国家现在想启动印股票的时代。

    

印股票时代的特征就是直接融资+科技创新+实体经济+注册制。所以上海有了科创板,澳门正在酝酿澳门证券交易所,这也是中国近年来发生重大变化的一个原因。

    

 接下来一个问题,楼市还值不值得投资?


接下来一个问题,楼市还值不值得投资?我想给大家看的第一张图是历年房地产开发投资占历年固定资产投资额的比重,我们通过这张图可以看得出在疫情暴发之后的这两年,占比在上升,从早年的20%不到,现在已经达到了28%,也就是说一场新冠疫情让中国的经济对房地产的依赖度有所上升。


我们再看另外一张图,历年来的商品房销售额占GDP的比重,可以看到2000年的时候只有4.4%,2009年的时候达到了13%,2019年达到了16.7%,今年上半年达到了17.5%,也就是说中国经济,虽然说我们有一个理想,我们想转型,但是因为疫情造成了这种短期要稳增长的效应,对房地产的依赖度反倒是有所上升的。

    

接下来这张图是土地出让收入占一般预算的比重,我们看到在去年达到了46%,这个比重跟金融风暴前的2007年的14.2%相比已经增长了很多倍,大概增长了3倍左右。土地使用权占当年GDP的比重也达到了8.3%,创了历史的新高。


这就告诉我们一个道理,当经济不行的时候,当我们需要稳增长的时候,房地产目前可能还是一个重要的渠道,也就是说在目前这个阶段,房地产对中国经济增长仍然还是比较重要的。


    

我们看美国也是如此,美国疫情暴发之后,因为它的货币超发,所以美国的房地产也涨了很多,而且美联储现在印钞的方式也是很关注房地产市场的。


美联储印钞的方式是购买资产,现在美联储每个月的印钞是1200亿美元,其中800亿美元是印给美国的财政部用来购买美国国债,另外400亿美元是购买MBS,也就是美国的不动产抵押债券,实际上就是购买房利美和房地美发的债券,也就是印给房地产。


美国目前每印钞3块钱,就有1块钱直接给了房地产市场。2021年上半年,美国房地产的增加值占GDP的比重比中国还要高,也就是说当美国的经济遇到了百年不遇的疫情的时候,它也在很大程度上拿房地产来救急,这是一个没有办法的事情。

    

所以我的结论是,以中国目前的城镇化率,我们知道最近国家对城镇化率做了一个修正,我们的城镇化率大概是64%,每年新增大概1个百分点,以现在的发展,我们的城镇化率的上限可以到75%,我们还有至少10到15年的增长空间。


美国是已经完全城镇化的国家,它对房地产依然这么有依赖,中国还有这样一段路要走,所以站在中国的角度来说,房地产至少在未来相当一段时间仍然是非常重要的产业。


我们回到深圳这样一个城市,或者广州这样的珠三角大城市来说,实际上就是要构建城市群和都市圈,也就是要实现多中心化的发展。对于惠州这样的城市来说,它就是一个重要的机遇。



官方披露14号线东延线5个站点的具体位置


广东在去年提出要重点发展5个都市圈,这5个都市圈就包括广州都市圈、深圳都市圈、以珠海为中心的珠江口西岸都市圈,还有湛茂、潮汕揭,一共5个都市圈。

    

围绕着深圳都市圈,现在做了一个规划方案,规划方案可能在一年内会出来,深圳已经在十四五规划中明确表态,深圳都市圈有一个主中心三个副中心,主中心就是深圳、东莞、惠州的全域,副中心就是深汕合作区、汕尾市中心和河源市中心。


所以对惠州来说是一个很有利的调整,惠州在整个都市圈中的比重大幅上升。

    

看一下惠州十四五规划,它也很明确地提出来要探索共建深莞惠区域协同实验区这样一个概念,而且提出要加快深惠一体化的步伐,大力承接深圳优质的跨区域的产业转移,筑牢都市圈的产业供应链,说明惠州在构建深圳都市圈方面也是非常投入的。

    

我们还注意到惠阳出了一个十四五规划,不知道大家有没有看过,惠阳的十四五规划更明确,它在临深的惠阳地区规划了一个临深发展主城区,我们所在的这个片区也划进去了,就是沿着深圳的坪山和龙岗规划了这样一个城区,面积非常大。


惠阳有三个产业区,一个是临深发展主城区,还有一个是人工智能协同发展产业区,还有一个是往机场方向的空港协调发展区。这就说明惠阳对十四五期间对接深圳有非常大的积极性。


最近惠阳有一次官方文件也披露了,深圳轨道交通14号线东延线5个站点的具体位置,这是官方正式下文的,涉及到5个地铁站的具体位置,在这个图上都有标注。


最近还有一份文件流出,就是惠州市发改局向惠州市政府打了一个报告,他们收到了深圳轨道交通部门的一个函,邀请惠州一起把14号线东延线纳入深圳轨道交通五期,现在这个事情进展到哪一步还不知道,但是我们看一下国家交通部当年发的深圳建设交通强国的方案,当时就明确提出要把14号线纳入深圳的轨道交通体系,还有东莞的10号线,所以我认为深圳的轨道交通五期纳入14号线,这个可能性非常大,这对惠阳来说也是一个比较大的利好。

    

网友也有一个印象,好像惠州对深圳的14号线延伸过去不是很积极,为什么会有这个现象呢?


我觉得要综合考虑,我现在给大家看的这个表格是广东21个城市2020年的一般预算收入,也就是除了卖地以外的财政收入,可以看到深圳达到了将近4000亿元,惠州只有412亿元,也就是说惠州的地方财力大概相当于深圳的1/9,确实它经济上会有一些压力,修地铁又很费钱。


我觉得土地来换投资可以是一个很好的办法,比如说沿着14号线出来有5个站点在惠州,如果它这个上盖的土地,比如惠州拿出来给深圳,深圳用它来建政策性住房,深圳得到土地之后来投资这条线路,这是一个民间方案,我觉得是可行的,就是用土地换投资,这样对惠州是双赢的。


一方面深圳帮惠州把地铁建了,同时深圳把人才房、安居房建到深圳,将来还会给我带来很多资源。对深圳来说,深圳可以获得很多土地建设人才住房,从这个角度来看,将来双方达成共赢不是问题。


 

站在深圳方面,我们也看到龙岗的十四五规划,可能很多人只注意到深圳的十四五规划,我建议大家也看看龙岗和坪山的十四五规划,龙岗十四五规划当中,31次提到了惠州,它明确提了几个概念,一个叫共建深莞惠协同发展实验区,还有一个叫做深惠汕联动发展先行区,还有一个是深惠汕枢纽经济核心区,这个指的是东部高铁新城。


深圳在坪山火车站那个地方规划了一个东部高铁新城,因为这个火车站离龙岗的一些区域也非常近,龙岗愿意和坪山一起打造深圳的东部高铁新城,龙岗提出这个高铁新城可以成为我们跟惠州、汕尾合作的桥头堡,这对惠阳来说也是一个利好。


而且龙岗十四五规划当中提出要把坪地街道打造成为深莞惠联动发展的先行区,这是龙岗的想法,如果市里要同意的话,坪地就成为一个非常重要的对接点。坪地跟我们现在站的这块地方是邻居,对这里也是利好。

    

深圳的十四五规划当中,东部高铁新城已经成为一个非常重要的抓手,我们知道深圳东部就是一个大运、龙岗中心城、坪山中心城,现在就围绕着坪山中心城这一块,要把它升级为一个东部的高铁新城,这是非常值得注意的一个动向。


我们认为深圳东进是一个不可避免的事情。我们提出一个观点,买房要跟着政府最大的利益走,政府的最大利益是什么?增量的GDP和税收。增量的GDP和税收在哪里创造?有空地的地方能创造。为什么深圳原来一直向西发展?因为西边有地,当西边被填满之后,它一定会向东。

    

深莞惠这两年的合作明显在提速,除了深圳都市圈的规划在做,我们看到城际铁路的合作机制也开始有了突破,4月份的时候,深圳、东莞、惠州联合成立了深圳都市圈的城际铁路项目指挥部,三个城市的市长都成为这个指挥部的总指挥,是一个联席会议。这就意味着这三个城市建城际铁路已经有了高层的合作机制,这是第一步,是城际铁路。接下来会有地铁,有更多的协同机制。


    

我们可以展望一下深圳都市圈未来是什么样的模式,我觉得不太可能是深汕合作区的模式,深汕合作区等于就划给深圳了,目前国家还不希望用这个模式来解决深圳都市圈的问题。


大家预期深圳会扩权,当然这个也写入了十四五规划,它的表述比较笼统,就是说深圳可能会在这个合作机制当中做一些主导,当然深圳也会布一些优质的资源,最终主导到什么程度,省里面介入到什么程度,要等正式的规划出台,但是毫无疑问深圳都市圈很有可能又是一个值得期待的新的突破。

    

还有深圳轨道交通五期值得期待,包括14号线延长线、16号线延长线。它们会不会提到轨道交通五期,这也是值得期待的。


人口普查透露出来的发展新格局


如果按照百分比增幅来看,惠州10年的人口增幅达到了31.45%,在全国排到第17位。而且我们还研究了一个指标,就是人口普查里面有一个大专及以上学历人口数,这个指标方面惠州更牛,在广东的21个城市当中,惠州的大专及以上学历人口的增长幅度在过去10年达到了181.6%,超过了深圳。


深圳的增长也是非常好的,深圳的大专及以上人口增长是10年324万,深圳的增长是仅次于北京的,但是在百分比上深圳是排第二,惠州排第一,惠州的大专及以上人口增长了48万人,在六普的时候只有21.4万人,说明高学历的人口在流入这个区域。

    

惠州过去10年的人口主要的增长范围,我们可以看一下,惠城区排第一,惠阳区排第二,大亚湾排第三。


惠城和惠阳的增量相差不到1万人,但是惠阳的增速是67%,惠城是33%,大亚湾因为基数低,它的增速更高,在增量方面,惠阳比大亚湾增长的要多。


惠州过去10年的增长是排在第三位,仅次于深圳、珠海,这里面有5个单项指标。


第一个是GDP的增长,过去10年惠州增长144%,排在第4位,


第二是汇聚的资金总量增幅惠州排第三位。


第三个是地方财政一般预算收入过去10年惠州的增长达到214%,也排第三。


第四是过去10年的常住人口增长,惠州是排全省第6。


第五是小学生人数过去10年的增长是排名广东第二。


惠州过去10年的人口增长非常好,小学生增长非常好,这就意味着人口非常年轻,而且高学历人口增长在全省排在第一位,说明惠州的影响力和吸引力在上升。

    

今年上半年还有一个值得关注的,就是深圳和惠州都公布了国土空间规划,这是2035年版的,我们把它概括为深圳向左、惠州向右。在人口上深圳的政策在收紧,惠州在放松。


惠州提出的空间规划是到2035年常住人口达到850万人,实际管理人口950万人,也就是说基本上要建成一个千万人口的大城。意味着惠州未来10年可能会承接很多深圳装不下的人。


以深圳的资金外溢来说,深圳的资金一直关注的就是惠阳和大亚湾,所以这个片区肯定会受到深圳资金长期重点的关注。

    

惠州限购实际上也向我们透露了资金和市场的热点,最有价值的区域在哪里。这里面还有一个数据说今年上半年惠州的购房者当中,深圳客户占了52%,惠州本地的是23%,东莞是18%,东莞的客户也开始关注惠州。


强调控下楼市会板块轮动、阶梯走势

    

最后给出几个结论:


第一个结论,强调控下中国楼市会板块轮动、阶梯走势,给未来留饭。我觉得这是非常重要的一个概括。为什么叫板块轮动?


中国的楼市已经告别了齐涨齐跌,因为齐涨齐跌对楼市影响很大,政府通过精准调控,让这个市场呈现板块轮动的态势,比如说我们这一波上涨,在疫情之前已经开始了,2019年的时候大湾区是有些放松的,因为2018年的贸易战,2019年香港的修例风波,大湾区受到的影响比较大,所以深圳2019年11月11号取消了豪宅税,后来涨起来了,又开始收。后来长三角涨起来了,然后长三角也收紧。


所以它是一个板块轮动。什么是阶梯走势呢?随着我们的调控越来越严格,土地、资金各个方面都管控住了之后,不让它涨它就是涨不了,可能要横盘三年左右。


但是一旦出现了疫情,它要上去的幅度可能就很大,可能是50%、60%,一下就上一个台阶,上完台阶之后再横着走,之后再上一个台阶。所以板块轮动、阶梯走势。


还有一句话叫给未来留饭。给未来留饭是什么意思?房地产对经济来说非常重要,刚才讲了,美国在遇到疫情的时候,它也在刺激房地产,它的经济、科技那么牛也是一样,我们的房地产市场是拉动经济很重要的东西。


但是房地产这个饭大家要慢慢地吃,房地产的能量要慢慢地释放,成为稳定拉动经济的马车,所以要给未来留饭,涨到一定程度就不能再涨了,横盘几年再说。

    

第二个结论,大湾区是中国最值得投资的区域之一。这张图是根据2020年的数据我们计算了一下大湾区、京津冀和长三角的资金密度和人口密度,我们知道长三角的经济总量最大,它涉及到一个直辖市、三个省。

    

第三个结论,深圳是最有外溢能力的城市,临深价值凸显。我们看深圳,它和东莞已经完全融为一体了,基本上像一个城市,和惠阳也是基本上融为一体。因为深圳特别小,所以它的外溢能力是最强的。

  

深圳都市圈,广东省和国家给你画了,你的腹地就是在北边和东边,你不愿意东进,你也得东进,这就是你的使命。

    

惠州的南部,尤其是惠阳地区,我觉得值得高度关注,因为它是被东深圳和西深圳包围的区域,所谓东深圳就是深汕合作区,西深圳就是深圳本部,深圳往深汕合作区在修很多基础设施,号称三条铁路、三条高速,基础设施越来越好,临深片区我们相信一年之内可能会有新一轮惊喜的政策,可能就像前海的政策一样值得期待。

    

15:50

主持人:接下来这个环节,我们将从大的政策解读的层面落到微观的问题,进一步了解我们今天的主题,在这个环节当中,我们也将有请出5位重量级的嘉宾上台,对我们观众朋友所关注的问题进行畅谈。

    

我们都知道此次惠州“惠八条”调控政策主要针对的是大亚湾与惠阳的楼市,并没有涉及惠州其他板块,这次调控政策的出台对惠阳片区或者是临深片区有哪些特殊意义?四位老师可以作一些分享。

    

玉家雄:


其实我觉得这次针对惠阳和大亚湾的调控,最主要的原因是这两个板块在整个惠州来说相对的热度是比较高的。


为什么这两个区域热度比较高,也是因为这两个区域跟深圳的关系是最密切的,使得在过去的很多年有大量的深圳人选择在这两个地方进行置业。我觉得这是导致这次调控政策针对这两个区域的背后的原因。


    

但是我们也看到,这次的政策也没有封死在这个地方置业的一些人的梦想,因为这也是一个很现实的问题。


刚才刘老师也提到,房地产在社会里面的一个功能,就是提供GDP的来源,所以我认为这两个区域虽然需要对房地产政策有一些动作,但是也不希望一棍子打死,所以也留了一个活口在这个地方。


我相信无论是对深圳,以及对这两个区域来说都是好事,因为至少国家在房地产的大方向还是希望房住不炒,能够用一个比较稳定的状态来发展。所以我觉得这个力度还是相对比较适中,而且是一个比较好的处理方法。


李宇嘉:


我们讲政策,大家一般调控从负面的角度解读,我觉得这次调控要从正面的角度解读。


我们看待深圳的楼市要跳出深圳,惠州楼市发展越健康,对深圳越好,这才是深圳都市圈想看到的结果。惠阳和大亚湾在2012、2013年的时候被称为鬼城,这是华南唯一的鬼城,而且是华南最大的鬼城,但是我们看现在的“惠八条”政策要做什么呢?


第一是限购一套,但是限售3年,就是欢迎深圳商不了车的人来惠州买,但不希望投资客来。这样对惠阳和大亚湾的发展就会非常健康。


就像一个小孩犯了错误,妈妈希望他更好一点,肯定不是先哄他,是先踹他一脚,然后再告诉他该怎么做,从这个角度来讲,这个政策对惠阳、大亚湾是利好,而不是利空。


如果再这么下去的话,我刚才讲的一个前缀就是2012、2013年的时候,惠阳和大亚湾是鬼城,我们还希望这里是鬼城吗?如果成为鬼城对谁有好处?


对任何人都没有好处,所以这个政策绝对是保护惠阳和大亚湾,让这里成为宜居宜业的城市,如果按照现在这样炒下去,来买房的只有投资客,深圳上不了车的人不愿意来,投资客把房价炒得很高。



我们每个企业肯定是想长期扎根这个区域发展,而不是只做一锤子买卖就走的,所以这个政策我们要好好地看待它,它是希望这个区域健康一点,对惠阳也好,对深圳也好,都是一个大好的事情。

    

刘莹:


刚才听到刘老师讲的这些观点,我是比较认同的。


最近这两年政府的政策是比较多的,作为行业从业人员,我们也是苦不堪言。其实任何政策都不能为了让你这个市场一蹶不振,而是希望它能够稳中有升。政府从来没有说过要让房价下跌。


当房地产的增速被控制或者是被有效地抑制的时候,其实政府也没有闲着,政府除了说我们去做一个政策的控制以外,它也要增加它的投入。惠阳这里无论是轨道交通,还是空中的交通,在惠州这1万平方公里范畴内是最齐全的,而且也是临深最近的。



我们之前听到一个内部的消息,惠州机场将来可能会被深圳机场托管50年,这也是对惠阳地区利好的加持。政府一方面是规范市场化行为,另外一方面还是希望有更多的战略性的投入,或者是其它固定资产的产业性的投入,让这块土地成为真正的宜居、适居的市场,而不是一个过度爆炒的市场。

    

主持人:牧云溪谷这个项目已经有8年时间了,我第一次来是2014、2015年的时候过来,当时我们也是在这个酒店做活动,我看到这个项目不断地变大,而且人不断地变多,我们还给业主做了一个榕御汇,就是专门做一些业主的社群,我们其实也是非常有想法的开发商,李总关于这个话题有什么补充?

    

李霞:


其实每到有政策出现的时候,无论是客户还是我们业内人士,或者是业外人士,见面经常会说到一个词,就是危机。最近大家都不好过,好像又有新一轮的问题,但是事实上危中往往也是有机会的。


其实这个政策它的出现并没有一棍子打死,我想政府是希望这个区域能够良性发展的态势,更多的是鼓励客户能够理性消费。


因为这个政策出台的前提是过去这半年多的时间内,惠阳、大亚湾片区的成交量确实是冲到了全国的前列,引起了重视。


但是在这段时间以来,临深片区中的惠州片区,尤其是惠阳这个片区对价格的控制是非常到位的,因为我们整体的限价,这个项目这么多年都是限在2万以内的均价,政府在这一块的控制是比较到位的。


它出现这么多的客户进入这个城市来置业,当然有一部分是因为投资客,但其实更多的是因为这个区域的发展也带动了客户在关注它,愿意到这个地方来置业。



另外整个深圳区域的价格,包括其它的临深片区,比如说东莞、大亚湾,其实这些区域的价格目前都还蛮高的,很多年轻人来到大湾区发展,希望能够置业,希望有一个家,当在深圳无法完成这个置业梦想的时候,临深区域,尤其是像惠阳,或者牧云溪谷这种价格还不是很高的,并且有一个缺口可以让客户进来的区域,必然会成为他的选择。


我想政府更多的是希望合理、理性地配置资产,所以这个政策的出现,有一段时间的观望期是很正常的状态,但是我相信客户其实是非常快能够反应过来,能够理解这个政策出台的根本目的是在哪里。

    

主持人:惠阳这个片区,现在不仅是投资客,还有越来越多的人居住在这里,牧云溪谷就是一个很好的缩影,这里的入住率非常高,而且生活氛围非常好,也希望我们的业主如果在深圳上不了车,也可以在惠阳区或者是大亚湾片区来安家。

    

第二个话题,6月19日,深圳市发改委发布了深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划以及2035年远景目标纲要,这份数万字的重要纲领文件中提到创新都市圈发展体制机制,深圳先头创新区域,协同东莞、惠州优化临深片区发展。这也就意味着要给深圳扩权,在深圳都市圈软扩容做大之下,我们应该如何重新看待惠阳以及临深片区在今后发挥什么样的作用呢?

    

刘晓博:


深圳都市圈的推进可能对惠阳和大亚湾会带来很大的影响,我们早些年看的时候,刚才刘老师也讲这个地方一度是鬼城,后来大家说可能是睡城。但是很多人并不来睡,因为他要上班,通勤有问题。


随着都市圈的推进,比如说地铁建成,我们这个项目附近将来也会有地铁,有3号线的延长线,离项目只有2公里多,还有公交车接驳,长远来看还有21号线,离这个项目只有几百米,到时候大家可能就会在这里居住,也能去深圳上班。

    

随着都市圈的推进,深圳可能会有一些特殊的政策进来,普遍会在临深有一些特殊的做法,深圳可能也会输入一些优质的资源,比如学校、医院,大家在这里住,发现孩子上学、老人看病,跟在深圳的逻辑是一样的,逐步就会在这里安家。


再接下来就有企业会迁过来,我的员工已经住过去了,我为什么不把公司搬过去呢,所以它就会从鬼城变成睡城,再变成一个新的城市中心,我们未来要实现多中心化和郊区化发展,在深圳都市圈里面,未来在东莞和惠州都会形成一些新的城市中心,只要你有好的配套、有好的产业,可能就会起来,相信惠阳也会诞生这样几个非常优秀的片区,它的整个城市功能就会发生变化。


    

李宇嘉:


其实在这里大家可以看到深圳牵头,这一点很重要。


原来说深圳扩容,说划一块地给深圳,我一直说这是没可能的,因为这样对谁都没好处,只有对房地产炒作有好处,对经济发展没有好处。


在区域合作的背景下,我们看到深圳所有空间问题的解决、房地产问题的解决,都要跳出深圳来站在更广阔的范围内解决。刚才刘老师已经讲过了,未来的深惠一体化的过程中,即便是惠州成为一个睡城,它一定会有产业,因为人口一旦集聚了,它就会有产业。


现在要做的就是深圳在经济一体化的过程中,深圳都市圈的打造,它的基调很明显,深圳多做一些贡献。


尽管对于深圳来讲可能会在经济投入上比较大,但是这对深圳是有好处的,只有深圳牵头主动多做一些事情,把两地的一体化做起来,对深圳是有帮助的,对惠州也是有帮助的。

    

刚才刘老师讲的三个阶段,我是很认同的,即便是向第三个阶段的过度,产业很难集聚起来,这也没什么。因为产业是讲究集聚的,同一个产业只能在一个区域集聚,不可能在很多区域集聚。


但是只要有人过来,深圳的改善和刚需客到这里来,有人在这里住,这个地方就有了生机,有了生机就有希望,就比过去更上一个台阶,这里的房地产发展不可能呈现爆发式增长,但是这是我们未来房地产发展的一种长期的红利演变形式,这是大家一定要看到的。

    

刘莹:


我接着李老师的话说,去年深圳经济特区建立40周年,很多信息都说是以行政融合的方式,不管将来有没有可能,反正今天这个时代是不太可能的。


刚才主持人也讲了,这次其实不是硬扩容,而是软扩容,深圳要在大湾区东侧承担起达到老大哥的地位。


深圳是一个弹丸之地,但是它今天发展成以高科技、金融或者是创新制造业为主的城市,这个城市就应该起到带领其它兄弟一起上的作用。


所以为什么说一拖三呢,惠州、东莞河源,以及深汕,这都要靠深圳的技术、资金和政府配套上的支持,才能形成一个带领的作用,所以我觉得在这里面,惠阳是非常得先天之优的,因为我们跟深圳的接壤是全力度的接壤,不是一个零星点。



而且从过去这几年来,龙岗、坪山、坪地、坑梓的升级换代很快,在90年代的时候,这里主要是小金属加工制造、五金制造,到现在是大工业,从高端的装备,以及包括智能汽车、低碳等等,低碳在今年的股市上是一个热门话题,坪地最重要的一个定位就是低碳城,有很多博士后工作站设置在这里。


刚才李老师讲的很对,一个区域人是最大的生产力,人聚集了,人真正地落在这里了,整个区域的发展就会起来。


所以这次十四五规划,我认为最好的不是说划了多少平方公里给深圳,而是你把钱拿出来,我们一起来做,你把产业进行互配,让大家适配之后真正形成可能行政是两个城市,但是居住是一个氛围,最后达到这样的效果。

    

惠阳在这一块真的是很占便宜。我记得深圳1999年滨海大道通车,那时候卓越蔚蓝海岸第一期是卖4900块钱,今天卖到了多少?平均价格15万。现在无论是龙岗大道延长,还是外环都已经通了,还有轨道交通已经做得很好了,这边还有很大的空间。

    

玉家雄:


去年是深圳特区成立40周年,我有一个很深的感觉,经过40年的发展,现在的深圳到处都已经塞满了,如果要再发展已经很难了。


经过40年的发展,深圳受制于它的土地面积,人员、企业在深圳的发展已经到了一个相对比较极限的地步。如果深圳下一步要再发展,外溢是必然的趋势。


但是我们也发现,所谓的外溢的趋势绝对不是去年才出现,应该在过去的5年、10年大家都会感觉到深圳已经不够用了、已经很拥挤了。


但是说实在的,放到5年、10年前,就像刚才刘老师所说的,地铁绝对不是最近一两年才想过要延伸到东莞和惠州,但以往各个城市都独立做事,没办法形成都市圈。


我觉得很幸运的是,前两年我们国家的站位非常高,将粤港澳大湾区的理念确定下来,我觉得这个背后的潜台词是说,你们不要只看自己的一亩三分地,你们要看整个区域的发展,使得深圳跟东莞、惠州有一个大家一起商议一些事情的平台或者是基础。所以我认为未来一段时间有这种都市圈的情况,机会远比以前大得多。


当然一方面是深圳的需要,但其实我觉得慢慢东莞和惠州也意识到他们也有这个需要。去承接深圳溢出的人、钱和产业。所以我认为这是一件水到渠成的事情。


 李霞:


我们公司是从前海出发,最早是在前海中心,在宝中的位置做地产开发,在2012年的时候,前海22条政策出来,到前两天我们的朋友圈都被刷爆的前海扩容,我们其实是跟着前海布局到大湾区城市圈这样一个国策走到今天。


为什么提前海扩容的事情?其实我想政府在让我们看到某些信息之前,它已经布了很大一盘棋。


比如说地铁21号线的出现,细心的观众可以看一下,其实21号线是从前海中心出发的。而外环是贯穿了整个深圳东西部的所有的临深片区,打通了这个大动脉。


刚才刘总讲到了滨海大道,包括后面出现的北环大道,然后我们今天再看这个外环高速的出现,我想政府已经告诉我们应该要去哪里,地铁21号线刚好也在我们这个项目的出口位置,外环就在项目的旁边有坪地出口。


我每天从宝安出发过来上班,一个小时就到了,从龙华过来只要半个小时,从龙华过来大概是40分钟上下。


这些交通的布局,最终也是为了一个城市圈的形成做了最基本的铺垫。


包括产业这一块,其实惠州已经承接了很多从深圳、东莞外溢出来,甚至香港、澳门等等核心的湾区城市溢出来的产业,周边有很多产业园,最近的比较火的是低碳城,牧云溪谷这个项目是处于惠阳南部新城的版图内,我们在里面占了大概1/3的面积。


但是除了这个版图之外,其它的大部分都是以产业类型为主的土地供应,以及其它的一些市政配套类的东西都会出现。


刚刚各位老师都有讲过,湾区共生共融之后最后的结果并不仅仅是从政府管理角度的统一,其实更多的可能是一些配套、生活方式类的东西,就是跟核心城市有关的诸多的元素都会出现在这个区域。


其实在南部新城的产业规划布局当中,会出现很多的这样一些生活配套,当然我们牧云溪谷自己也在做很多跟城市生活的元素有关的东西,这一块等一下可以再做详细的介绍。

    

因为前海的出现,因为湾区城市圈的出现,我觉得我们生在这个时代还是蛮幸运的,我们这个项目出现在惠阳这个区域也还是蛮幸运的一件事情。

    

主持人:


我们来看第三个话题,在货币收缩以及调控的年份下,房地产似乎也受到了大幅震荡,深圳从新房到二手房,甚至到回迁房、小产权房都在进行严控,东莞更是几次半夜突发政策,变成了限售5年+增值税“2变5”,以及广州也出台了二手房指导政策等。现在大家在说“闭眼”买房时代结束,那么新政严控之下,手里的资金还能去哪里?站在新起点上,谁更有机会跑得更快、更远?

    

这个话题有请玉总为我们解读。

    

玉家雄:


如果我们现在真的有一些钱在手中,我认为至少我们在深圳或者是大湾区这个区域内买房还是首选。


主要原因就是国内可能相对来讲投资的渠道或者是作为资产配置的形式还是比较有限的。


在众多的资产配置方式里面,买房在过去那么多年来讲还是比较稳妥的投资。


我觉得一方面是解决了资产配置的需求,另外一方面也是安居乐业的一种需求,对中国人来说,我们比较传统的心态还是需要满足的,大家才有安全感。


虽然经过了差不多10年的调控,但是我们还是能看得到,购房置业这个途径,作为资产配置还是最稳妥、最安全的。


但是有一点要提的是,可能我们过去考虑买房的时候都会考虑哪里升值快,哪里是最中心,哪里是最核心。


我认为未来的发展趋势可能更多的是谈性价比,我觉得每一个城市发展到非常成熟的程度的时候,可能有些地方就会固化,或者是未来变化的可能性是不大的,我们可以寻找一些未来发展前景空间比较大的地方,作为我们置业的选择。


现在我们都知道未来很长一段时间房住不炒这四个字还是房地产主要的政策。当大部分客户买房都是用来自住的时候,选择性价比高的产品也是一件很合理的事情。


所以大家可以多留意一些未来发展空间大的,或者是因为政策导向会有一些突破性发展的区域,作为我们置业的考。

    

主持人:所以惠阳也很不错,针对不是本地户口的人限购一套,不是说不能买了,我们还可以买一套,而且房住不炒的政策下,我们关注这个区域是没有问题的。

    

其他四位老师有没有补充?

    

刘莹:


我刚才也说了,任何政策出台不是希望一棍子打死,而是希望行业良性发展。

    

在20年前、10年前我们在深圳都可以做到像主持人说的闭着眼买房,今天不行了。


我举几个地方,当年罗湖是深圳的诞生地,今天怎么样?城市老化,配套比较弱,远比不上新区。


在15年前大家敢去松山湖吗?不会的。万科当时在松山湖的第一个项目卖得也很艰难,但是从前年开始大家都削尖脑袋去买。在十四五出来之后,深圳是老大哥,带着弟弟们一起上,在惠阳这个地方就会产生更多的资源和空间的置换。

    

最近最重要的一个政策是全国已经开始有个别城市,包括我们深圳,在限制二手房,从价格到交易方式都进行了限制,其实它是限制你过快、过频的交易,但是并不限制你的交易。


中介这个市场2000多年都一直存在,并不会在短短数年间消亡,这也不是政府的初衷,但是希望是健康的发展。


惠阳虽然现在限购了,惠州其它区域都没有限购,为什么惠阳限购,因为这里的交投比较活跃,无论是一手还是二手,但是它限购还是留了一定的空间,深圳是限两套,这里限一套,这是有讲究的,因为这里大量的人是刚需上车,大量的人是在这里买房子以后安居乐业,所以他就买一套。


第二个是三年限售,这跟深圳是趋同的,既然我们是大湾区融城,很多政策都是趋同的,这里讲三年限售,就是让你不要过频交易。深圳二手房市场在这两三年变得越来越贵,就是过于频繁的交易,杠杆加得太多了。


在新的区域,或者说未来极具发展价值和前景的区域,提前要把政策移植进去,是要让城市稳步发展,而不是不发展。


    

主持人:就像刘总说的,这里的性价比还是很高的。

   

深圳原定在8月9日“第二批集中供应”的22宗住宅用地被叫停后,8月29日,对土地出让规则进行重大调整后重出江湖。主要调整方向为:“降低了溢价率和未来的“住房销售限价”,并对开发商的资质、资金有了更多细致的要求。不再是简单的“谁出价高谁得”,引入了摇号、评标等环节。这意味着国家的重点调控由之前的“稳房价”转变在“稳地价”上全面发力。那么问题来了,未来楼市还有投资价值吗?房子现在还能买吗? 


刘晓博:


我觉得楼市还是将来居民资产配置的一个重要的方面,现在大家都讲中国居民的资产当中70%都是房子。


确实闭着眼睛买的时代已经结束了,我们就要选一些有显著人口增量的、高级别城市及其都市圈。


高级别城市意味着你有更多的发展机遇,有显著人口增量,说明市场也承认你的地位,我们刚才讲深圳、惠州增长比较好,就是因为这是一个高级别的城市圈。所以像这种配套比较好的区域,还是值得投资的。

    

李宇嘉:


这个问题跟前一个问题是类似的,未来各个城市都不缺房子,选房就跟选股票是一样的,你要看它的基本面,比如说每年入学的小学生的人数,这是从居民层面。


从政府层面,我们要看政府在这个区域真金白银砸了多少钱搞公共配套。


如果从房企的层面来讲,有没有开发商持续在这里买地、持续开发卖房子。


还有这个区域里面每年来的人口有多少,是不是年轻人口,是不是学历人口,是不是红利人口,这些都很重要。大家好好把这些东西算一下,每个城市都可以得出一个分数。


    

我还是接着主持人刚才的话题,深圳这次的土拍很有特点,首先这个土拍里面,把每一块地的人才住房面积规定不能低于多少,接下来还要竞争保障性租赁住房,保障性租赁住房是扣除人才住房以后的,最高40%,剩下的才是可售的面积。


可售的面积还要限价,并且比之前一批的预售价格还要低3%到10%,深圳就是要降房价。深圳的房价如果不降,做多深圳的这股力量就永远不可能消退,房住不炒永远就没法落地。


所以这次只有深圳的土拍出现降房价的政策,其它地方都没有。


虽然降房价了,新房、二手房就出现价格倒挂,这样买房就不是谁都能买的,它是按照你的社保等等条件来竞争的,你想要这个房子不一定能买到,以后深圳是这么一个逻辑,这种情况下政策也会倒逼你往外走。


就像惠州这次的调控,惠州这个区域投资客想买可以,你到惠阳和大亚湾之外的地方去投资,你买得多了,把那个地方的公共配套再完善起来,惠阳和大亚湾这两个地方配套已经完善起来了,这两个地方是等着深圳外溢出来的改善的、无房的、在深圳上不了车的,看好惠州的,看好深惠一体化的人,是为他们准备的。

    

主持人:谢谢两位老师的分享,接下来探讨第五个话题,这个话题请刘莹总来解答。作为深圳东部片区内的百万生活城邦,刘总您如何看待牧云溪谷?和悦府在整个湾区视野中的稀缺性?是否值得拥有?值得哪些人入手?


刘莹:


这是一个很好的问题,刚才其实主持人也带出了这个问题的答案。


到今天为止我们选房是要带着聪明的脑筋去选房的,这个项目开发有8年了,我是看着这个项目成长起来的,我和榕江合作已经超过了17年时间,我们发现榕江做的项目,到后面都印证出它的位置非常好,都是性价比非常好的,也是在城市发展过程当中属于站在前沿的。


在这个项目上,我对购房者的建议是什么呢?


因为我们自己干这行干了这么多年,我们选项目就是一个字、三个词,特别是像牧云系这样的项目,一个字就是“大”,今天是后疫情时代,虽然疫情还没结束,我们也不知道它什么时候结束,但是我们可以么说,后疫情时代,社区的规模、社区的格局、配套,真的是在我们的生活中很重要的。


牧云系列经营了8年,它真的是一个大项目,大项目带来三大好处,就是三个关键词:第一个是大格局、大规划。


因为只有够大的项目,你才能有这样的定性的发展,我们才能由价格从最初始的比较低的价格,慢慢实现它价值的兑现的过程。


大的规划同时印证一点,开发商在做这个项目的时候,它的投入是特别大的,越是在初始的阶段,它的投入会越大,因为很多市政的道路、内部的配套,还有一些周边的山体公园的建设,这都是免费的,我们是为这个区域做贡献的。


第二个是大配套。我们这个项目从最开始的时候是卖别墅的,我现在真是有点后悔,当时霞总请我过来玩的时候,我是没有这个概念的,当时我想住在市区,因为上班方便,来这里觉得不方便。


但是现在看起来,当时卖第一期的别墅、联排,那时候大家都是投资性的,那时候榕江已经把周边的山体公园、道路、酒店做了,等着后面的高层开了之后,学校、幼儿园、商业出来了,体育、文体设施出来了,基础的配套都有了,之后我们更多的是做一些软实力的文化性的活动,有一些文化基调的东西出来。


我们的社区里有很多自发组成的小团体,这个只有大社区有,如果只有三五栋楼的小社区,其实是不具备做类似这样文化活动的基础。

    

主持人:包括这里还有美术馆。

    

刘莹:这也证明了客户希望在一个具有艺术氛围的环境里生活。

    

第三个是大价值,我们如果有了一定的规划和配套,在随着城市级别发展的过程中,你觉得这个区域没有发展的潜力吗?


我做这个行业做了20年,作为业主也已经有十几年了,买房最后买的是什么?


并不是说你在这个楼盘上获得N倍的上浮,因为这个时代已经不具备了,但是你在这个项目上获得稳健的收益,价值的兑现,这是绝对能做到的。


如果我要给到置业者一个建议,我觉得要选择大社区,因为只有够大的社区、大的格局规划、大的配套,才能产生大的价值,客户在这里才能健健康康、非常快乐地生活。


今天我们的客户90%都是深圳客户,而且不是远处的,是住在这里,在附近上班的,在龙岗、坪山、坪地上班的,这就是非常和谐的一种现状。

    

主持人:谢谢刘总,的确我们是一个大社区,我们各种配套很齐全,而且我们是一种有温度的社区,我们倡导的是37度的美好人居生活,是非常有人文的关怀。

    

在今天这个论坛的最后一个压轴的问题想问一下李总,我们知道牧云溪谷是榕江集团在临深的重要战略布局,最早打造了大家都非常熟悉的缇香郡、云尚、悦溪郡、云峯、云锦已分别入伙,六期的云禧也正在热销当中,发展到现在,榕江集团在牧云溪谷北区又匠心打造了启幕之作“牧云溪谷·和悦府”这个产品,您能跟我们分享一下这个产品打造的一些理念、细节吗?


李霞:


具体讲和悦府之前,我还是想就着刚刚刘总讲的关于牧云溪谷的规划做一点分享。


因为很多在屏幕前的观众可能听过牧云溪谷,也听过牧云溪谷在干一些什么事,包括去年我们在这里也是做了一个37度美好生活住区论坛的发布,但是具体它是什么,其实没有一个很清晰的认知。刚刚各位老师有分享,我也有说过,现在闭着眼买房的时代结束了,接下来就是要理性买房。


理性买房说白了就是货比三家,我把买房子和结婚找对象归为同一件事情,买房和找男朋友一样,所谓的门当户对就是三观一致。


购房客户在选择的时候,他货比三家其实最终比的就是三观,这三观对开发商来讲就是它的经营开发的理念、它对这个社区倾注的情感和投入是否是跟客户的期望值是一致的。


牧云溪谷从去年开始打造37度美好生活住区,我们在公司内部,在市场上经受了一个比较严苛,对我们自己来讲也是比较残酷的思考过程。


因为今天的牧云溪谷已经不是当初的百万山湖大城,到今天它的版图已经扩展到了差不多400万平米,而且未来可能还会再继续扩张。


对于一个400万平米的大城,可能在临深片区目前是没有的,或者说是屈指可数的。对于一个400万平的大城来讲,作为一个开发商,如果说快速开发的话,就像刚才说的打一枪换一个地方,我开发完就走了,卖完就拉倒。但是对一个400万方的大城来讲,这是不可行的。


所以这两年我们也在思考,为这个社区未来即将进驻的10万人提供怎样的生活和居住的状态,我们有一个大致的规划思维,包括大家在去年听到我们预告,今年已经在落地的艺术家的驻留基地,包括云美术馆的进入,以及我们请了很多全国各地的艺术家做了十余件艺术作品安放在我们的社区里面。


业主进入这个社区不仅是有山湖资源、钢筋混凝土构建的居住空间,其实在整个社区的公共空间行走的时候,他感受到的也有美的体验,这也是我们为什么会在37度美好住区里面做这件事的初心,我们希望通过这样的东西进入社区,能够让我们的客户在这里居住的幸福感更高,这是第一点。

    

第二点,整个大社区也在进行升级,除了美术馆之外,我们还有艺术运动公园去年就投入使用了,未来可能还会有小剧场,还会在我们的旁边出现运动、休闲的公园。这个公园可能会成为周边甚至湾区的一个亮点,类似于文旅项目的设施有可能会出现,这是我们未来想展开的版图。

    

除此之外,基本的生活配套也已经基本成形,像刚需客户最关注的就是教育,我们做父母的从生了孩子第一天开始就要考虑他的未来,首先就是考虑他的教育。


我们在这个400万大城里面规划了两所九年一贯制的学校,分别是新区第二中学和华中师范大学附属学校,同时还有5所国际幼儿园,这些都是为了解决孩子的教育问题。


客户来到这里不是说住在这里就好了,我们已经在帮他解决跟城市生活有关的很多的需求。


同时在整个区域内我们也在尝试打造一种生活叫做华侨城,或者有一种生活叫做阿那亚,我们希望将来大家讲起来的时候都会说有一种生活叫做牧云溪谷。


未来这个配套类的东西也会有26万平米的商业体会出现,其中有两个是购物中心,有一个有可能是奥莱。除了街区型的商业,综合体类的商业也会在这里成形。


大家今天看到的只是一个初具规模的状态,我们会在更多的城市生活配套方面,包括刚刚有老师提到的,一些文化艺术类的提高客户或者是业主的小孩的综合素质的配套内容出现在这个城区内。


400万平米已经不是一个简单的地产开发项目,我们一开始是被迫的,现在要主动地往一个城市运营的方向去走,这才是牧云溪谷未来的发展思路。这样跟客户讲的时候,他的内心就会相对比较笃定,因为知道我们不会那么快离开,我们是跟他们一起成长、一起走下去。

    

与此同时我们今年推出的和悦府,它只是牧云溪谷的一个分期,这期产品我们也是全面升级的,第一次在牧云溪谷投入了精装修,而且是德系的精装,这也是过去这几年来我们一直在思考得出的结论。


因为我们的客户很多都是刚需客,他们每天通勤往来,他们的生活压力很大,时间是非常珍贵的,我们在想如何减轻他们的压力和负担,所以我们在新一期产品推出的时候就做了德系的精装配置。


应该说是参照了市区内的很多高端住宅项目的交付标准来做和悦府的配置,相信客户在参观过我们的产品之后,应该会喜欢它,因为确实是用心打造出来的项目,其中也有33个人性化的细节,这里就小小的卖一个关子,欢迎大家到现场体验。

    

刚刚讲临深片区的惠阳,其实我们不只是做牧云溪谷这一个项目,我们还有牧云左岸,牧云溪谷是跟龙岗交界的,连接坪地,牧云左岸是连接坪山的,并且它也是14号线的终点站的旁边,14号线在明年下半年就会通车,牧云左岸的客户在收房的时候,刚好14号线开通,而且外环的新的出口离项目也很近。


所以我觉得公司在项目的选址上是比较有前瞻性的,欢迎大家到这两个项目参观,选出自己心仪的房子。

    

以上就是今天直播的全部内容,我们期待下次再会。

    

    

    

    

    

    







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