本周，深圳有三盘获得预售。项目分别是位于宝安区松岗街道的满京华云著雅庭，位于龙华区观湖街道的鹏瑞颐璟府，及位于光明区光明街道的峰境瑞府。
满京华云著雅庭共推416套住宅，建面约83-93㎡，均价约4.87万/㎡，总价约394万/套起。
龙华鹏瑞颐璟府共推1659套房源，建面约79-143㎡，均价约5.54万/㎡，总价约447万/套起。
峰境瑞府获批预售共推583套住宅，建面约93-136㎡，均价约5.13万/㎡，总价约458万/套起。
满京华致力于打造城市文化综合体，满京华云著是其落地深圳的作品级案例，一直以来都受到区域置业者的关注。而近期在前海扩容的利好之下，西部板块是否又将聚焦更多关注力？
缔造城市地标深圳湾1号而“一盘成名”的鹏瑞集团在龙华打造的鹏瑞颐璟府，是在深圳推出的第二个项目。项目位于龙华重点区域鹭湖中心城，周边自然因素丰富，产业配套优质。交通方面，鹭湖枢纽规划已经钉上蓝图，区域各个方面的后发力都较为强劲。
光明的峰境瑞府，赶在周五晚取得预售，比金茂公园里、电建洺悦鹏著、星河天地抢先一步，来个措手不及。
临深，本周有新盘预售、在售，供应相对平稳。
电建洺悦鹏著
光明的发展有目共睹，规划集中，兑现收效；城建开发如火如荼，预期景象欣欣向荣。实力央企电建地产似乎看准了这一点，踏入深圳市场的“第二子”再次花落光明。
此次即将面市的项目名为电建洺悦鹏著（备案名为“电建洺悦鹏著花园”，以下简称“电建洺悦鹏著”），位居光明中心片区，拥有便捷地铁交通、多重生态景观、齐备都市配套等多元要素于一体。
项目主推建面约88-108㎡住宅，预计第三季度末开盘入市。
项目效果图：
1.位居光明中心区，兼享凤凰城丰富多元配套
电建洺悦鹏著位居光明中心区，同时靠近凤凰城片区，恰在光明两重点片区的叠加范围内，也是近几年光明发展成效显著的区域，可同享光明中心区及凤凰城的多元齐备配套。
随着光明科学城等重大项目的落地，光明乘势而为，抢抓粤港澳大湾区及广深港澳科技创新走廊战略机遇，提出打造“世界一流科学城”和“深圳北部中心”的崭新定位。
项目所在的光明中心区，规划为科学城综合服务中心，将打造成为深圳北部中心的“城市心脏”，建设为集商业、文化、游憩、休闲配套于一体的城市新中心。（以上信息来源于深圳政府在线）
光明“一心一廊一环六组团”总体布局图：
作为深圳市“新时代十大文化设施”之一的深圳科技馆新馆，便是坐落于光明中心区内，计划于2023年竣工。
深圳科技馆新馆，图来源于深圳光明公众号：
而项目临近的光明凤凰城片区，是深圳重点规划区域，片区土地统筹价值高，空白用地多。在产业上布局有华强创意产业园、招商局智慧城、上市企业总部园区、创新科技产业园区等，为片区的价值提升提供有效支撑。
区属的重点配套也多集中于此，是光明行政文化的集中展示区域。围绕新城公园，区域内地铁、学校、商业综合体、星级酒店、文化艺术中心、体育中心、综合医院等各式各样的市政配套一应俱全，构成了光明的主要门户片区。
项目及周边配套示意图：
其中：
生态资源方面，电建洺悦鹏著在新城公园的东北面，生态及景观资源突出。其项目西侧紧邻光侨公园（规划）；南面跨过华夏路为光明新城公园；
东南侧即为光明乃至深圳的网红公园——虹桥公园（“红桥”），并连通可达华侨城光明小镇，生态景观资源突出。
虹桥公园实拍图，来源于深圳光明微信公众号：
新型商业方面，凭借大手笔规划，光明中心区及凤凰城片区这几年吸引了相当多房企入驻开发，除电建外，还包括金融街、华发、中海、宏发、龙光、星河、万科、佳兆业等一众实力房企。
片区的居住环境、社区氛围，以及生活配套也随着新房逐步入市而持续升级。比如龙光商业广场（约10万㎡）、特建发万达广场（约4.8万㎡）、星河cococity（约6万㎡）等全业态购物中心，都将陆续诞生。
届时，片区休闲业态覆盖一站式满足饮食、商务、娱乐、趣玩等需求，众多商业体聚首，有望形成区域级商圈，并持续放大片区的整体配套能级。
龙光商业广场规划效果图：
文化体育方面，项目与光明群众体育中心隔路相对，包含网球场、攀岩场、羽毛球场、游泳池、篮球场等各类大众体育设施。
光明群众体育中心，图来源于网络：
就近的光明文化艺术中心，是光明首个地标级文化综合体。
场内包含演艺中心（含1500座大剧场、450座音乐厅，大剧场兼具观演及会议功能）、美术馆、图书馆、城市规划展览馆以及文化综合五大功能分区，以及6000㎡文化配套商业空间。
光明文化艺术中心，图来源于网络：
2.临近地铁站点，区域多层次轨交密集布局
项目具体位于光侨路和华夏路交汇处的北侧，区位整体通达性。
道路交通方面，临近光明大道、观光路等城市主干道；以及龙大高速、外环高速等高、快速路布局于周边。
通过龙大、南光南北纵向连接福田、南山及东莞松山湖等区域；大外环高速贯穿深圳东西，便捷通达深圳国际会展中心、深圳国际机场等城市重点场所。
项目区位交通示意图：
轨道交通方面，多层次轨交配套优势突出，临近在建地铁6号线支线二期华夏站，站点设置于社区门口，预计2025年建成通车（实际通车时间以运营方公布的为准，下同）。
6号线支线二期北连一期的翠湖站（在建，预计2022年建成通车）和6号线（已通车）交汇换乘；南接高铁光明城站可转乘广深港高铁和赣深高铁（年底前通车）。
将来还规划继续南延独立成线，经龙华、香蜜湖，终到福田深港科创合作区，成为一条联系光明科学城和深港科创合作区的“科学快线”。按照规划，线路已纳入深圳地铁五期建设规划，有望在下一批次中开工建设。
项目附近还布局有地铁6号线凤凰城站（已运营）、地铁13号线同观路站（预计2025年建成通车），以及地铁18号线（规划中）、29号线（规划中）等中远期线路。
其中，地铁13号线是光明通勤业主较为期待的线路。该线路起始公明北，连接光明凤凰城、南山留仙洞、科技园、后海等片区，是打通光明-南山的快速通道，可大大压缩光明业主与南山等中心片区间的时空距离。
项目及轨交关系示意图：
3.居住纯粹，主打建面约88-108㎡户型新品
电建洺悦鹏著地块整体修长，呈东西两头短，南北两端长的长条形状。
项目占地面积约2.19万㎡，总建面约12.63万㎡，是以住宅为主，居住比较纯粹的社区。
项目户型分布图：
主要由4栋高层住宅，1栋三层幼儿园（规划为9班，以实际开学班次为准），和沿街商业组成。
其中，住宅规划建面约8.6万㎡（含只租不售人才住房2.9万㎡），自带商业6000㎡，幼儿园3000㎡，以及文化活动室1000㎡等。
住宅主打建面约88-108㎡户型产品，可售户数共计614套。产品面积段以刚需及刚改群体为主，定位精准。
整体上看，电建洺悦鹏著户型格局方正合理，动静分区科学，具有套内使用率较高的特点。据了解，其建面约88㎡的使用率突出，而使用率较低的产品会增加购房成本，相较之下，电建洺悦鹏著体现出较高的性价比。对于刚需和刚改型置业需求者，都比较友好。
此外，凭借周边良好的生态资源及较低矮的建筑规划，电建洺悦鹏著优势朝向的户型单元，具有大景观、长视距的特点。并且，配合高层住宅落位采用错位布置，优化每户的景观实现范围，可做到开阔无遮挡视野，其中东南和西南面均有良好的观山观景面（实际以开发商的产品介绍为准）。
项目效果图：
项目建筑整体沿光侨路南北方向布局，高层住宅错落有致，单元尽量以南向布局。
并利用市政的景观面，让业主充分享受公园及社区园林景观资源，形成大视野、大视距的城市景观型社区。
目前，项目南面为光明群众体育中心，而东侧的几宗空地规划为教育、绿地等（实际建设以官方公告为准），均为较为低矮的建筑。这意味着项目在景观资源方面，未来都将保持竞争力。
项目周边生态资源示意图，仅供参考：
其它项目信息还有待进一步揭示。
总的来说，电建洺悦鹏著在同期新入市及待入市新盘中，所能匹配到的区位、配套、产品等综合因素较高，各细分领域也都体现出了较强的均好性。
项目位居光明中心区，地段经过几年的集中发展，区域已经展现出了良好、完善，且日臻成熟的配套环境。
社区门口即配套了地铁站点（建设中），配合其它线路，将来能够保证便捷的的出行条件，对于深圳不同区域的通勤群体而言，都能够顾及。
周边不仅配套齐全，社区林立，居家氛围感尚好，且公园环绕，生态资源明显，高层具备较好的景观价值，也是该项目比较突出的产品特色之一。
观澜汇云轩
作为龙华行政中心范围内首屈一指的商住标杆，汇集多元业态于一体的综合体大盘观澜汇，继一、二期住宅入市后，再次迎来全新新品。
此次亮相的为主打小面积段的商务公寓——观澜汇云轩，备案名为“澜汇云轩 公寓”（以下均称“观澜汇云轩”），是大体量观澜汇首次推出的公寓产品。
当前，项目营销中心及创意空间已对外开放，预计近期开盘入市，主推建面约36㎡及48㎡户型。
项目展示中心及沙盘图：
1.依托超百万平综合体，享标杆社区配套
观澜汇云轩为综合体大盘观澜汇的全新一期，观澜汇大项目定位为“龙华区府心，百万超Mall综合体”，整体开发完成后，总建面将超过百万平米。
物业业态丰富，涵盖住宅、公寓、主题商业、九年一贯制学校、产办等，是当前片区内罕有的超大体量项目，具有区域标杆作用。
计划分多期开发，目前，一期住宅已交付入伙，二期住宅于去年开盘，已售罄。
观澜汇整体效果示意图：
一期住宅底层规划有集中型商业，约7万㎡。目前由天虹商场运营，集时尚品牌、儿童休闲、超市量贩、品牌餐饮等业态组合，是项目所处片区内人气最旺、品牌丰富度最高的购物中心之一。
后期将增添邻里mall、街区mall等物业，共同打造商业集群。在大体量资源的驱动下，观澜汇将发挥虹吸效应，不断提升区域级商圈的地位。
一期及商业实拍图：
观澜汇云轩依托大项目百万平米的综合社区及配套，能够很好地延展小户型公寓的“会客”功能，让公寓的使用空间更加纯粹。
大体量社区，可带来可观的人气，营造出更浓郁的社区氛围；还可创造更多元的生活配套，增添丰富的居家体验。
该期公寓地块建设用地面积约1.3万㎡，规划总建面约5.8万㎡，计容积率建面约4万㎡，容积率3左右，舒适度较高。
项目鸟瞰平面图：
地块由1栋30层约百米高的公寓塔楼、1栋地面高6层的商业裙房围合而成，建筑围合之间形成了都市花园。
独立地块，围合管理，且有一定社区空间，这样的配置在同类公寓产品中，并不多见，具有较强的市场竞争力。
项目效果图：
公寓塔楼计容建筑面积约2.6万㎡，规划房源703户，主推建面约36㎡及48㎡户型。
从效果图看，项目整体的锻造感，体现了较高的品质，拥有都市星级酒店般的格调。
立面采用金属铝板+Low-E玻璃，现代而新潮；大堂则大量应用石材、铝板格栅等装修材料，简洁而大气。
此外，商业建面约1.3万㎡，规划旨在打造休闲交流的邻里商业中心。
项目效果图：
2.临近4号线地铁站，直连福田中心区
大体量商住社区，搭配地铁，好比一对“黄金搭档”。
观澜汇云轩位于龙华区观澜大道与观澜人民路的交界处，临近地铁4号线茜坑站，并于观澜汇商业通道直连，轨道交通配套优势突出。
地铁4号线是连通港、深、莞等大湾区城市的重要中轴线，促进深圳都市圈的要素流动。
对于观澜汇云轩而言，从项目出发，通过地铁站接驳轨道交通网络，能够便捷地前往北站商务区、福田中心区及其它商务组团片区；
通过换乘龙华有轨电车，与龙华科技文化核板块及周边的主要功能片区联系起来。在通勤方式和时间上，十分便捷。
还可与沿线的观澜湖mh mall、壹方天地、红山6979、会展中心等商圈串联起来，延展项目住户丰富多元的生活、娱乐等需求。
项目位置图：
此外，围绕项目周边，规划中的地铁18号线、22号线，甚至新冒出的“6号线支线南南延”线等多条地铁线，都有望列入深圳地铁五期建设（以官方公布为准，此处仅根据现有掌握信息推测）。
若实现，观澜汇云轩的轨道交通配套密度，在短期内将明显提升，并在项目区域内形成局部成网、快慢线搭配的轨交网络，通达范围及效率高。
项目位置及轨交线网规划关系示意图，仅供参考：
3.龙华区府旁，行政中心资源要素集中
观澜汇云轩所处区域，能够拥有如此大手笔轨交规划，离不开其区位定位及价值优势。
项目坐落于龙华行政中心片区，区府周边各类资源配套齐备。其中，医疗、文体设施尤为突出。
包括观湖文化体育中心（重建中）、观湖美术馆、世纪广场、福城图书馆（即将开放）、龙华区中心医院等设施于项目周边方便触达；
观澜体育中心（建设中）、龙华区新三馆（图书馆、群艺馆、大剧院，规划建设）、平安龙华医院（原龙华区综合医院，建设中）等一批重点新建项目集中布局。
项目及周边配套关系图：
深圳十四五规划，龙华区定位为中部综合服务中心、数字经济先行区、新兴产业高地等，打造为大湾区国际化创新型中轴新城，重点建设“数字龙华，都市核心”。
在区域国土空间规划上，以组团式特色化发展为原则，构建“一圈一区三廊”的区域发展格局。
规划将龙华北部区域，也就是涵括龙华行政中心的区域范围，打造产值超万亿的“世界级数字经济圈”。
并划分为12个产业区块，其中龙华行政中心及周边片区着重布局9大产业区块，数量占比全龙华数字经济的3/4，将创造超5200亿元产值营收。（数据来源：龙华十四五规划、龙华政府报告。）
龙华区区域发展格局：
这将对区域内的项目带来良好的发展条件，从而在多方面发展建设中体现，区域内的旧改便是其中一环。
当前，在观澜汇云轩局部范围内，除合正外，还吸引了万科、鸿荣源、宏发、卓越、佳兆业等一众实力强劲的房地产开发企业入驻。
城建、配套等方面的升级重塑，令片区呈现“老树发新芽”的欣欣向荣之势。
项目及周边旧改关系图：
总之，观澜汇云轩地处龙华行政中心商圈，临近地铁4号线茜坑站，依托龙华区府板块及临近地铁优势，拥有丰富多元的配套。
项目自身规划更是突出，倚靠百万平大体量综合体，在区域内具备地标作用，是市场少有的、拥有独立社区体验的小户型公寓。
公寓是比较特殊的一类产品，对地段的依赖程度往往比住宅更加突出，对周边的商务、商业配套的支撑作用更为敏感。
且某程度来说，公寓是为产业人群服务、为产业人群提供良好居住配套而诞生。
因此，对于观澜汇云轩来说，具备了上述价值点，可以说具备了成长条件，能够为它带来市场竞争力，带来持续稳定的市场需求。
(内容完)
转载须知：
以上内容为咚咚找房原创作品，如需转载请在前面注明出处；若需转载到公众号，请与本平台取得联系（微信号：WEnewhouse），否则视为侵权。
粤公网安备 44030402000760号
