文/谢逸枫
一场席卷全国的土地寒潮来了，涉住宅土地流拍卖量创1998年、2008年、2014年、2018年第四次新高。值得注意的的住宅土地流拍数量短期不到3个月，创历史同期最新高。数据显示，6月到8月，到9月26日，全国各线城市涉宅用地流拍692宗。上一次土拍低谷发生在2018年，当年全国土地流拍1075宗地。
放眼全国，流拍、底价成交、低溢价率成为新一轮土拍的关键词，成为楼市第三季度的关键词。从6月开始，到8月，全国涉及住宅用地的流拍地块有692幅，其中一二线城市流拍174幅，三四线城市流拍更是达到518幅。8月以来共有22个重点城市开启第二轮土地集中出让模式，其中苏州、天津、长春11个城市已完成出让。
22城宅地集中供应爆发流拍潮
一组土地数据显示，第二轮土地集中供应中的厦门、长春、无锡、福州、青岛、济南、天津、成都、沈阳、苏州、重庆、南京、合肥、广州、深圳、武汉、上海、北京、杭州、长沙、郑州、宁波，22个城市之中有13城存在大量的流拍、中止、底价、低溢价成交的现象。
值得注意的是22城第二批宅地流拍（包括中止）数量占到总数六分之一。截至9月26日，杭州、福州、天津、青岛、沈阳、苏州、成都、合肥、济南、太原、长春、重庆（9）、南京（11）、无锡、广州（5）15城188宗土地流拍、只中止出让。暴露出土地市场的寒冷、低迷，也是放出地方财政压力，楼市调控政策调整的信号，房企与政策的博弈已经到影响未供需关系。
按照目前已完成第二轮集中供地的城市来看，15城有188宗土地流拍。其中福州、青岛、济南、天津的第二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%和34%。成交溢价率均较首轮有所降低，尤其是济南、天津等低热城市，溢价率降幅均在10%以上。沈阳、长春、福州、济南和天津五个城市流拍率均超过了30%。
天津第二轮土拍挂牌61宗，最终停牌19宗、流拍2宗，最终仅有40宗地成交。其中成交40宗地的平均溢价率仅有0.6%，多数地块均以底价成交，最终流拍率34%。成都二次集中土拍原本挂出了75幅地块，一次性终止了17幅地块，占比达到23%，明显感到市场冷。共卖地19宗，其中15宗地块没有竞价过程，直接零溢价成交。
沈阳46幅地块的报名也截止了，24宗地块被宣布提前停止交易。46幅土地中，只有10幅土地有房企报名，报名的比例只有21%。合肥9月17日，合肥土地市场网公布土地出让拍卖安排表，原本17宗涉宅地如今只剩下8宗。从时间上来看，这样的情况持续了一段时间，第二轮集中供地土拍热度不高，溢价率明显下滑。
厦门“第二拍”之后，2021年6月17和18日长春二轮集中土拍再度“遇冷”，超九成地块底价成交，土拍总溢价率仅有0.4%，较首次集中土拍热度再次下降，较2020年全年涉宅土地溢价率更是低了4.2个百分点，市场明显“更冷”。以上限价成交，过半地块的溢价率超过20%，平均溢价率为23.62%。
9月23日，重庆市9宗地块终止出让。同日，南京11幅地块终止出让。频繁撤牌只是土拍转凉的缩影。重点城市第二轮集中供地进度已过半，数据显示，与第一批集中供地的市场火热不同，本轮土拍热度不高，尤其青岛、济南、天津、沈阳等低热城市底价成交成为主旋律，土地流拍也明显增多。
为何22城土地市场爆发流拍潮
目前土地市场、22城第二批宅地供应，为什么会出现这种局面？其一是土地起拍价过高，新房限价，又要”竞品质“，房企利润低。其二是限房销售，回款周期被严重的拉长，并且，还考验着房企的去化能力，影响销售回款。对现阶段的房企来说，现金流压力比较大，无法接受这样的回款速度。
在当前销售放缓，回款速度变慢和融资受限的市场环境下，房企参与土地竞拍日益谨慎。土地市场转冷也与房企拿地紧迫性下降有关。首批集中供地前重点城市受“两集中”政策影响连续多月未供地，而集中在二季度出让的首批地块可年内入市，对房企业绩形成贡献，房企补货意愿强烈，市场竞争加剧下土地市场热度较高。而对后续两批次地块，房企观望情绪上升，拿地趋于理性。
房价增速下降。8月70城房价数据显示，房价涨幅以持平和回落为主。被视为市场先导指标的二手房价格，下降的城市数量达到34个，近几年来首次多于上涨的城市数量。其三是房企现金流紧张，债务到期，融资受限，资本来源调查。官方的一则公告可知，厦门市第三批商住用地的购地资金将进行审查。
其四是拿地门槛提高，房企拿地更谨慎。竞买要求提高了、规则变得更复杂。对有着三条红线压力的房企来说，再加上对资质、资金来源等的卡住，门槛变高后，本身符合报名要求的企业就已经不多。其四是现在房价限价的情况下，未来市场到底是个什么情况，房企无法预料，比较谨慎。
多轮调控让房企对后市预期不稳，降低拿地热情。数据表示，8月商品房销售面积同比下降15.6%，其中住宅销售面积同比下降17.6%，均降幅扩大，且已连续两个月下跌。二手房方面，8月份13个城市二手住宅成交量约为5.7万套，环比大跌17.9%，同比暴跌36.6%。
22城宅地集中供应规则大调整
2021年是集中供地元年，对于土地市场“零售转批发”的接受程度，政府与企业都尚在探索。其一是第一轮集中土拍中，除北京、上海和青岛等城市低溢价成交以外，多数城市都出现了地价上涨的情况，部分城市激情参拍，疯狂抢地的现象不乏发生。在此背景下，二批集中供地出让中，调控逐步深化。
其二是为实现稳地价、稳房价、稳预期目标，相较第一批集中土拍，第二轮集中供地中重点城市竞拍机制逐渐完善。例如，多城市逐步建立并完善了房地价联动机制，深圳在下调最高地价的同时也调降了最高销售价格，武汉则引入房地价联动机制，广州热点区域南沙和黄埔的地块也开始试点“限房价”。
与此同时，为了严控溢价，多数城市竞价达上限后转为“摇号”并禁马甲，以降低房企拿地成本。其三是多城市参拍门槛提升也对房企提出了更高的要求。具体表现为，多城市不仅也从开发资质、购地资金、保证金等多个维度提升参拍门槛，并设定禁拍年限，近半重点城市还引入“定品质”或“竞品质”。
其四是以资金方面为例，大多数重点城市调整土拍规则，加强房企购地自有资金审查，明确房企股东和购地资金来源“五不得”，譬如上海、南京等 8 个城市须在土拍前后提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告。杭州、苏州和深圳等城市二批次地块还上调了保证金比例。其中杭州取消首批 5000 万元保证金托底机制，保证金比例恢复。
笔者一直告诉房企，市场高潮时卖房，低潮买地，保持销售拿地金额50%。如今，放到当下的市场，房企已经不敢地了。背后的逻辑就是手的钱，非常的少、非常的贵、非常的难贷。最主要是高地价建出来的房子，不能按照市场高价出售，房企自然不敢砸钱买地，否则把媳妇都会赔掉。
土地流拍高潮爆发，归根结底是三道红线、房企债务到期、销售回款缓慢、房价限价、利润被融资成本与高地价及管理费和人力费吃掉、土地规则的限制，让房企望地兴叹。对于现在手上有大量现金的房企，除了国企、央企、绿档的民企、部分黄档的企业，就剩余债务一大卡的房企。
房企的银行存款现金，已经不是为了拿地、扩张准备的的。需要应对到期工程款、合作款、货款、债券、理财产品、利息、公司运营费用等。很多房企都不敢拿地，因为没有比保命、活下去，更加的重要。无疑，目前不少房企上的现钱，都是救命钱、保命钱，非必要不会花出去。
央企国企成22城宅地集中供应买地主力
目前有11座城市已经完成第二批次土地出让，成交总金额2688.5亿元。从成交结果中看，第二批集中供地中，民企身影明显减少，央企成拿地“主力军”。有11城已经完成土地出让，9城发布土地挂牌公告，仅剩郑州、宁波未发布挂牌公告。
从已经完成土地出让的城市来看，厦门、长春、福州、天津等11城合计挂牌518宗地，成交353宗地块，成交总金额达2688.5亿元。除厦门平均溢价率达25%外，其余城市基本以低溢价率甚至底价成交。长春、无锡、福州等多个城市均有地块流拍或提前终止出让，土拍市场整体降温明显。
值得注意的是，与第一轮土拍相比，第二批集中供地中拿地较多的均为央企。其中，中海以85.46亿元竞得天津市3宗地块、中铁37.55亿元竞得天津6宗地、金茂35亿元斩获青岛8宗地、中国铁建74.32亿元摘得苏州2宗住宅用地。此外，五矿、保利、华润、招商蛇口、中国铁建、北京城建等均有斩获。
本次拿地较多的民企为龙湖，分别在天津、合肥、无锡、长春、苏州、成都等地均有斩获，成交金额超百亿。在土拍遇冷大环境下，头部房企仍表现斐然。数据显示，第二轮集中供地含宅地成交地块中，成交TOP20房企拿地金额达到1047亿元，占成交总额的60%，且较首轮有4%的上升，其中，中海、保利、厦门建发位居前三。
从第二次土地结果来看，国企、央企是绝对的参拍主力军，最终的成交情况是国（央）企和民企各占一半。国（央）企分别是：招商、华润、城建、皖投，民企有置地、龙湖、祥源、和昌，不难看出第二次土拍的拿地企业在合肥市场都有较强实力。
9月以来，房企新增投资金额排在前五的企业分别为中海地产、保利发展、中国金茂、华侨城和龙湖集团，除龙湖集团外，其他均为国企或央企。在嘉兴市8月30日第二批集中供地出让中，在当天出让的7宗涉宅地块中，全部被国企央企摘得或联合民企摘得。
房企任何突围22城宅地集中供应规则
与第一轮土拍中规模房企多点布局不同，第二轮集中拍地城市中，本土房企拿地明显增多，且土地溢价率越低，本土房企拿地占比越高。在二线城市中，青岛和济南表现明显。第二批集中供地规则调整后，会对大型房企的拿地投入作出一定限制。
原本超大型的地方开发公司可能会用超过40%的销售额去拿地，受到国家新的政策导向影响，未来行业集中度继续增长的态势可能会发生一定变化。中型地方开发公司未来在拿地上的优势反而会凸显，因为之前可能这类企业没有做太多高周转的安排，反而获得了更多的机会。
随着土地市场热度走低，拿地成本下行，第二轮集中土拍规则的调整将为资金稳健的房企带来拿地机会，利于其以较低成本增加优质土储。值得关注的是，在已完成第二轮土地集中拍卖的二线城市中，济南和青岛的本土房企拿地金额占比高达88.6%和70.3%。
在济南，除少数地块被绿地、中梁、旭辉收入囊中，成交的43宗土地绝大多数被本土房企，尤其是地方国资委控股的企业竞得。未来房地产、房企、土地市场分化会加剧。特别是房企洗牌，“马太效应”加剧，强者将迎来新的发展机会。大规模土地流拍，会影响各个城市土地出让目标的完成进度，好多地方财政收入也会受到影响。
接下来的土拍，不排除后续出让规则调整、信贷放松、楼市2政策调整为倾向房企的可能。预计后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温，部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点，进入竞价最终环节的概率较高，利润较低，或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。
规则中可以看出，相对于第一批次集中供地而言，第二批次两集中供地规则更加严格。两集中供地规则的不断调整，对房企提出了更大的考验，企业只有合理分配现金流、提高融资能力、改变拿地策略才能在竞争中突围。
其一是面对两集中土拍政策，房企内部投拓人员要提高自身专业度。集中供地新政下，城市研究、拿地策略、产品体系等的精准判断，都将会对企业拿地成效产生重大影响。其二是在现金流方面，房企应拓展销售渠道，合理运用营销战略，加快库存去化速度，提高变现能力，回笼资金。
同时寻找更多的融资渠道，双管齐下。总体来看，“三道红线”及后续的商票监管控制房地产企业有息债务的增长，因此权益类融资、产业链融资等不占用有息负债额度的融资方式可以成为突破方向。首先是加大权益融资。房企通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行企业的权益融资。
其次是进行类REITs融资。类REITs是将底层不动产出售给SPV，是一种解决财务杠杆、有效盘活存量资产的有效方式。再次是加大产业链融资。经营杠杆来自于产业链上下游的应付账款，由于中大型房企在产业链中更具有话语权，所以这类型企业在这个方法中更具有优势。最后是经营发展房地产轻资产业务，如代建业务。
其三是提高产品品质。房企要不断提升软实力，为市场提供更好的设计、具有更好居住体验、更过硬质量的住宅，只有高品质产品的保障，才能赢得更多购房者的信赖。其四是制定符合公司的发展规划，多元化布局和发展，提高企业抗风险能力。
房企可以紧盯国家发展规划，在租赁市场、物管服务、老旧小区改造、社区养老等领域中寻求更大的发展机遇。其五是合作共赢，多渠道拿地发展。房企要突破现有拿地模式，可以通过城市更新、合作开发、收并购等多元化的拿地模式来拓展土地储备。在这一过程中，房企可以增大拿地优势，实现抱团取暖，也可以抵御风险。
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