1
昨天，东莞二手房指导价正式落地，首批218个楼盘公布了指导价，这218个楼盘主要位于松山湖、莞城、虎门、长安、常平、黄江、凤岗和塘厦。
公布的指导价普遍是挂盘价的7-8成，还有部分9成甚至持平，力度明显弱于深圳，楼盘数量也远低于深圳，不过，对于疲弱下行的东莞来说，指导价落地可以说是最后一记重拳。
8月开始，东莞房价缓慢下行，第一个扛不住的就是松山湖。
松山湖是东莞最大的妖股，去年年初还不到4万，去年年底已经破7冲8。
领涨盘万科虹溪诺雅，去年1月均价44000，12月冲到了72000，80多平的小三房成交价据说破了8万，这个盘让东莞摸到了8万的历史高度，东莞破8的神话缘自虹溪诺雅。
松山湖代表大盘锦绣山河，去年1月均价38000，12月冲到63000，涨幅66%。
去年东莞二手盘涨幅前20强，松山湖占了13席。
图片来自东莞乐居
冲高太快必然回撤，松山湖的神话开始破灭了。
万科虹溪诺雅，目前只有三套挂盘，均价去从年底的72282跌到了53355，跌幅26%。
这三套都是中大户型，挂盘价比小户型低很正常，但在去年底，大户型的挂盘价也在6-7万，现在全部回到了5字头，甚至还有4字头。
对比虹溪诺雅，松山湖其他楼盘跌幅相对温柔。
锦绣山河挂盘均价从62725跌到了59658，长城世家从58217跌到55762，万科金域松湖从50054跌到48406，跌幅都在5-8个点，如果对比今年年初的顶峰挂盘价，跌幅已经破了10个点。
2
东莞是去年楼市的最大妖股，涨幅异常凶猛，部分时段甚至超越了深圳。
去年4月，横盘多年的东莞突然启动，起爆点是松山湖、南城和东城，紧接着是大岭山、寮步和黄江，涨速有多快，当时我有一位朋友正好在黄江买房，借用他的一手数据。
4月份，大岭山的松湖碧桂园均价2万4，5月份2万7，6月份3万3，两个月涨了38%，现在均价3万9，实际涨幅63%。
新世纪领居，4月份均价2万2，5月份2万6，6月份3万，两个月涨了36%，现在均价3万5，实际涨幅60%。
大岭山的光大山湖城，4月份均价1万9，5月份2万3，6月份2万7，两个月涨了42%，现在均价3万2，实际涨幅68%。
东莞楼市最疯狂的时段就是去年5月到7月，当时的房子如同蹿天猴，一天一个价，每天都在跳涨，两个月涨出了很多城市一年的量，那段时间抢房的，毁约的，钓鱼的，每天都是好戏连台。
7月之后，热度开始下降，成交和涨幅变慢。
图中可以看出，东莞二手房成交高峰期是去年6月和7月，成交量分别是3757和4236套，8月份降到2062套，之后再没有回到7月的巅峰时期。
成交量的下滑挡不住价格继续走高，去年8月到今年2月，领涨片区又收获了20-30%的涨幅，其他片区陆续跟涨，一直到今年2月东莞出政策，全市涨幅达到了20-80%。
2020年的东莞，风头盖过了国内所有一二线城市，包括深圳、上海和杭州，更不要说其他二线了。
事出反常必有妖，东莞暴涨有几大因素促成：
1、2020年4月，深圳已进入行情的后半程，需要有其他城市接力，东莞紧邻深圳，经济强，体量小，成为接棒的不二选择；
2、珠三角已成为全国人民的投资共识，买不了深圳，很多人退而求其次选择东莞和珠海；
3、东莞二手房不限购，给全国投资客开了后门；
4、东莞启动时，其他二线热度未起，没有同行竞争，资金蜂拥而至，短时间被炒到高位。
3
东莞5月份启动暴涨模式后，政府迫于压力出台了两次调控，第一次是去年7月25日：
1、外地人购买东莞首套房需要两年内连续1年社保，二套三年内连续两年社保；
2、本市户籍第三套限购；
3、房产证满3年方可转让。
第二次是今年的2月27日：
1、东莞户籍购买第二套住房，需要四年内缴纳三年社保；
2、新入户居民需入户半年加买房前两年缴纳半年社保方可买房；
3、离异夫妻两年内买房按离异前家庭总套数计；
4、企业注册满两年方可买房。
这两次调控都是近几年二线的常规模式，明紧实松，留有后门，对上对下都有个交待。
今年3月国策突然转向，对房地产开启了全方位打压，所有在涨的，待涨的，未涨的城市，在强大的政策压制下，统统被打回原形，是龙盘着，是虎卧着。
楼市3月份开始收紧，东莞则是2月底行情收尾，收获了最高80%的涨幅，时间段堪称完美，东莞吃饱喝足，开始就地躺平。
从数据来看，调控后的东莞二手成交数据稳定在2000套左右，未出现断崖式下跌。
按照常规经验，只要没有大的外力影响，量缩价稳维持一年后，东莞房价基本夯实，涨幅落袋为安。
然而这次不同，国家队出手了，不按常规出牌了，吃进肚子的还要吐出来。
8月2号，已经躺平半年的东莞突然迎来第三次核弹级调控：
1、增值税两年改五年；
2、新入户买房需1年社保；
3、限售三年改五年；
4、二手房指导价；
5、法拍房限购。
长达十年的楼市调控史，东莞的802调控是一次里程碑式事件，说明国家对各城市的楼市调控不力，从以前的既往不咎，下次注意，变成了追加严惩，从重处罚。
8月25日，东莞又出台了《三限房建设和分配试点方案》，有资格的购房人最低可以五折购房，继续打压楼市。
4
在我看来，东莞的802调控可以类比深圳的208调控，对比一下两个城市的楼市节奏：
第一阶段：2019年9月深圳启动上涨，7个月后东莞启动。
第二阶段：2020年7月深圳调控，大行情告一段落，量跌价稳；7个月后东莞调控，大行情告一段落，量跌价稳。
第三阶段：2021年2月深圳强调控，4月份成交开始断崖下跌，9月二手跌破2000套，笋盘批量出现，楼市哀嚎遍野，信心跌至谷底；6个月后东莞出台强调控，威力刚刚开始显现……
不出意外，东莞会复制深圳今天在走的路，也就是说，东莞楼市还远没有到谷底，深圳的今天就是东莞的明天。
东莞的新房市场已经颓势尽现。
和深圳不同，东莞的新房成交仍然占据了大半江山。
去年东莞新房成交6.48万套，二手成交2.6万套，去年6月-12月，连续七个月新房成交超过6500套，去年12月达到8462套的历史高点。
今年1月，新房延续了7802套的高成交，2月调控之后大幅下跌，连续三个月不到3000套，5月份有所反弹，6、7月份上了4000套，8月调控后，8、9月份都跌到2000多套。
这个走势和深圳调控后的二手成交变化极为类似。
图片来自格隆汇
指导价落地给了疲弱的东莞最后一击，不出意料，未来几个月量价会继续探底，屡创新低，到那时，东莞楼市的冬天才真正到来。
粤公网安备 44030402000760号
