南山小户型新盘，首付100万即可上车？我劝你三思！

前段时间，咖姐留意到有网传消息称首付100万即可上车南山。 

正天龙雅居之后又来一个小户型新盘，那就是玖裕茗院。 该项目与汇城茗院以及汉园茗院并称为海德园三兄弟，其中汇城茗院已于昨日（10月20日）开盘，弃选率超60%，最终剩下约15套195㎡户型住宅未售。 

目前玖裕茗院刚开放营销中心不久，项目工程进度如何，这个小户型项目值不值得入手？咖姐带你去实地看看！ 30㎡首付100万？暂未确定！ 由于玖裕茗院周边一公里范围内没有地铁，咖姐从后海驾车前往项目所在地，花了21分钟左右。 在打石一路上，远远地就能看到已经封顶的项目楼体。 

目前项目营销中心已开放，但咖姐从现场销售处了解到，项目预计11月至12月左右开盘，开盘前两周左右开放样板间。 

当咖姐问及项目价格时，销售口风极严，“我们周边没有二手房指导价可以参考，还在等官方给个参考价，不过我个人觉得总价300万是能买到最小的30㎡户型的。”预计毛坯交付，不带装修。 

项目详情 项目用地性质为三类居住用地，推售的是宿舍产品，该项目占地面积非常小，仅1万㎡，总建筑面积8万㎡，规划建设3栋楼，容积率为5.42。 咖姐从现场销售了解到，该项目报建时为开放式小区，加上本身占地小，因此不会有泳池等大型公共设施。 

其中1栋楼高约89米，层高3.3米，共26层，梯户比为3梯6户；2栋和3栋楼高约136米，层高3.9米，共34层，梯户比为4梯11户。 此次预计推售的是1栋的6-26层及2栋的3-20层，户型产品有30㎡、57㎡及99㎡。 

据现场销售表示，此次推售的30㎡户型有34套，57㎡户型有152套，99㎡户型有126套，共312套。 但该项目30和57㎡户型使用率非常低，只有65%左右，也就是说，如果买了30㎡户型，套内实际居住的面积只有19.5㎡左右，57㎡户型实际面积只有37㎡左右。 

99㎡户型使用率则较为正常，有75%左右。 项目有地下3层停车场，但只有499个车位，车位比非常紧张，只有1:0.61。 商业 项目自身没有配建的商业，周边的大型商超只有万科云城，需步行1.4公里。 

教育配套 项目自身无配建的幼儿园及学校，现场销售告诉咖姐，孩子上幼儿园可考虑去丹华公馆和中兴人才公寓小区中的幼儿园。 周边还有深圳市第二高级中学及深中南山创新学校。

现场销售告诉咖姐，购买该项目可以上学，“但现在要实行大学区制，我们小区上哪个学校也不敢保证。” 

当咖姐问及入学积分的问题，销售告诉咖姐，目前项目还在与教育局沟通确定积分，开盘会有结果。 人文休闲 项目紧邻西丽生态公园，在自然景观上有一定的优势。 

咖姐实地探访过程中发现，该项目优缺点较为明显，优点在于该项目周边多产业园区，居住用地较少，并且该项目推售的户型较小，好上车。 现场销售告诉咖姐，目前来看的客户比较多的是对面的中兴人才公寓居民及在周边的产业园上班的打工人。

 缺点则在于，该小区地块小，并且初定是开放式小区，园林较小，小区车位较为紧张，并且产品户型使用率较低。 目前还有未确定的因素，那就是购买该项目能获得的入学积分。 另外还有一个值得深究的问题，那就是公寓、单身公寓和住宅的区别。 单身什么？什么公寓？单身公寓究竟是什么？ 去年，深高学qu房事件闹得沸沸扬扬。 

有几个小区——泰安轩、竹园小学、财务广场、泰然公寓和安华小区，在报名初审阶段，这些小区的业主收到不合格的消息。 

原因是这些小区和玖裕茗院的房屋用途，均为单身公寓，属于R3类，主导用途是宿舍，学校将这些小区由第一类（80分）降至成第三类（70分）。

虽然此事最终还是告一段落，业主如愿上学，但对于不明吃瓜群众来说，没搞懂公寓、宿舍和住宅的区别，你还真吃不了这瓜。 先看官方文件的界定，在《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市土地使用权出让合同书》“土地使用规则”以及《住宅设计规范》中都有明确界定： 住宅是指“供家庭居住使用的建筑”； 公寓经常以其居住者的性质冠名，如学生公寓、运动员公寓、专家公寓、外交人员公寓、青年公寓、老年公寓等”，其中单身公寓是指“供单身职工起居和具备居住用的小型厨、厕建筑物”；商务公寓则是“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”； 而宿舍是指“供学生、员工使用、集中管理的住宿建筑，如集体宿舍、学生宿舍等”。 

我们可以清晰地看到，住宅与公寓、宿舍是不属于同一类房产性质的。因此在申报学wei时，住宅与公寓、宿舍等特殊房产级别不同，加分标准也是不同的。 例如2020年《福田区义务教育阶段积分入学办法》就明确规定，第一、第二类型的房产明确要求是“住宅用途商品房”，而除住宅外的其他房产均为第三、四类型。 这种情况下，公寓和宿舍性质的房产归为第三类、第四类是符合规定，也是有据可依的。 对于购房者来说，明确自己有无学区要求，了解房产性质的类型是相当重要的。因为深圳大部分区都是积分入学制，购买房产能否申请上学，能加多少分，这些都是非常现实的问题。