湖南楼市出台了久违的利好消息，但不是住宅的。
昨天，湖南住建委、发改委、财政厅、自然资源厅等多部门联合发布了“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”。非住宅，通俗的来说就是指公寓、商铺、写字楼。
新政内容很多，我给大家总结一下：
1、严格控制非住宅商品房供应；
2、促进非住宅商品房租售；
3、降低非住宅商品房交易成本；
4、降低公寓居民用户使用成本；
5、加大金融支持力度。
新政基本把大招全用上了。先是去库存，多渠道砍掉非住宅类产品的供应量，分别是控制土地供应；鼓励已经出售但仍未建设的商业土地转型为其他用途；控制非住宅上市的节奏。就是因为非住宅太难卖了，所以去库存必须从源头上减少供应。
然后对标住宅的交易成本和水电费的标准，加大非住宅的贷款比例，看看能不能促进大家去买的欲望。熟悉我们的读者都知道，如果你有购房资格，我们都是建议你优先买住宅，写字楼和商铺就不说了，明确远离，公寓这类产品一定要算清楚租金回报率，否则还是要十分慎重。因为公寓跟住宅比起来，缺点太多了。
自住的话，公寓居住体验不好，人多杂乱，商用水电，很多都不带学w；
投资的话，流通性不好，税费贼高，涨幅永远跑不赢住宅。很多地方因为住宅限购限贷，所以这几年就纷纷推出了公寓这类产品，去满足市场一些投资客的需求，以及一些外来客户，暂时没有购房名额的人做下过度。信贷宽松的时候，市场钱多，公寓还能火一把，但每当信贷收紧的时候，公寓市场就跌入谷底了，比住宅还惨。湖南出此大招，主要就是非住宅库存太大了。尤其是省会长沙最为着急。
早在年初，长沙的公寓早就打起了价格战，跳楼价、骨折价，到处都是公寓抄底价的消息，大家已经见怪不怪。
长沙本地媒体湘江好房汇总结了长沙目前公寓降价的情况。广电月湖板块的绿地V岛，均价降至8500元/㎡，降幅超过20%；主城区雨花亭的中富航银座，原价13000元/㎡，部分房源7999元/㎡；梅溪湖的正荣滨江紫阙台，宣称直降5000元/㎡，毛坯8300元/㎡起，加上3500元/㎡豪装，总单价11800元/㎡起；星沙的雅居乐新地，4楼工抵房源仅4字头起，一次性付款……
滨江新城的网红盘卓越中寰，目前商务公寓的成交价，据说已经从去年8月份的1.6万元/㎡，降至如今的10800元/㎡。
（北辰时光里价格变化）房天下显示，2020年11月至2021年3月北辰时光里均价15000元/㎡，此后在2021年4月和6月继续下调价格，分别下调至8500-9500元/㎡和8400-9200元/㎡。
看完之后两个感慨：
第一是长沙公寓之前的价格也太贵了，和住宅价格相差无几，脑子被门夹了才去买公寓。一般来说，公寓要同地段住宅打5折才有买头。
第二是降价降的太狠了，动辄降四五成，终于把之前的泡沫去掉了。大幅降价后，据说原本无人问津的公寓，后来则出现了一房难求的局面，大家都跑来抄底了。有的公寓售楼中心，排起了长队，想要认筹，必须要先摇号！根据湖南中原研究院数据，9月长沙公寓成交面积15.34万方，环比上涨59%。
只是降价带来的销量没有想象中持久，靠中介炒作的现场人潮汹涌不能持续。主要是长沙的公寓存量太大了，一味靠降价也不是长远之计。
9月长沙公寓供应面积10.94万方，环比上涨110%；成交均价9990元/平，环比下跌20%。这也是近两年以来，长沙公寓市场月度成交均价首次跌到了万元以下。
长沙到底有多少公寓库存呢？根据湖南中原研究院的数据，截止9月底，长沙公寓存量高达461万平，去化周期维持在36个月，每个区域情况不一样，比如开福最低的也要26个月，而芙蓉区高达79个月。
办公市场更加恐怖，长沙的写字楼去化高达249个月，也就是说即便现在没有新增供应，仅靠存量，10年都卖不完。除了长沙，湖南其他地方的商业地产同样艰难。
据衡阳市住房和城乡建设信息中心数据显示，截止到2020年12月底，衡阳市区非住宅库存面积211.27万㎡，同比增长16.52%；库存去化周期为65.07个月，近5年半。
库存这么多，竞争如此激烈的公寓市场，本来就很难卖，加上三道红线压力下，开发商为了加速回款，只能以价换量，也是情理之中。公寓毕竟不是住宅，买的人群属于小众人群，即便降价，甚至打骨折，购房者也吃不下这么多房子。
不过即便降价了，这类产品也算不上什么价值笋盘，基本上买了就很少不后悔的，我们长沙群也有读者后悔买过公寓。从很早开始，在省会长沙买公寓便可落户，如果是70年产权的住宅公寓，凭购房合同就能落户，但商业性质或者办公则要拿到房产证实际居住后才能落户。
之前有不少人会通过此办法落户，但现在长沙落户门槛越来越低，随便找个中介代办，也就几千块钱，再交社保就能落，所以基本上没有人选择买公寓落户。
如果是住宅公寓，还有一个缺点就是占用购房名额。从长沙的限购令来看，二套必须要在首套房产证满四年或者网签满6年后才能购买，如果入手了一套住宅性公寓，就意味着至少4年不能换房。所以住宅公寓在长沙基本上无人问津，即便后面有购房补贴，刚需也不敢贸然去买住宅类公寓。
其实也不仅仅是湖南的公寓库存量大，很多城市都出现了同样的问题。贝壳研究院数据显示，郑州库存量达394万㎡，去化市面上产品周期达95个月（8年）昆明锐理给出的昆明公寓去化周期为6.12年，是住宅去化周期的5倍多。……
这些城市，我估计后面也有可能效仿湖南，出台鼓励购买公寓的措施。公寓原本就是用于办公、出差人士短暂居住、职工宿舍之类的。现在看来这的确是非常鸡肋的产品，商务人士出差有酒店，办公有办公室，日常居住有住宅。公寓这种产品明显不符合时代的发展了。
2017年，北京就已经开启了“商改住”；2018年，杭州和南京跟进，明确不得建设酒店式公寓；2019年，厦门出台最严禁公寓令，不得用住宅套型设计、不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道，还严格限高；2020年，深圳停止审批公寓。2021年10月13日，最严“禁公寓令”在海南出台，规定公寓只能办公，不能住人。
这意味着小面积公寓类产品，包括Loft，彻底丧失了生存空间。可见越来越多城市已经抛弃公寓，将有限的城市土地资源用来建设住宅和市政配套。
目前存留下来的公寓产品大多都是存量，现在越来越多城市已经有意识的减少/停止审批新公寓了。将来公寓就会逐渐退出主流市场，只是现在有鼓励，有补贴，公寓就能买了吗？
还是要慎重，想买的话一定要算清楚他的租金回报率，以后房子是要看租售比的，毕竟房价快速上涨的时代过去了，我们除了那些稀缺的豪宅不说，对大多数普通房子来说，租金的高低才是房子长远值不值钱的一个重要评估值。
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