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楼市拐点已经到来!未来五年楼市的关键词是“换”

米宅珠三角 发布时间:2021.11.03 09:29:35
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10月23号房地产税试点确定之后,很多事情的走向反而清晰了。首先是政策的调整与转向。


10月27日,经济日报发表文章,称推动共同富裕背景下的房地产行业,将更加平稳健康发展。


10月28日,央行营管部表示,要准确把握房地产金融审慎管理政策要求,稳健开展房地产贷款业务,保持房地产信贷平稳有序投放。


继开发商信贷适度放松之后,部分城市的房贷审批也会逐渐松动,放款周期会加速。听过我26号直播的朋友都知道,当天直播有两个最重要的主题,一是政策底已经到了,政策已开始转向,但市场底还要滞后两到三个月才会到来,市场底很可能是今年年底。


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直播的第二个主题是房地产税。


房地产税试点政策23号发布之后,经历了两个时间段,首先是短期的震惊和利空,很多人第一感觉是房子不能买了。紧接着情况开始变化,靴子落地之后,很多事情反而变明朗了。


1、中国房地产的高速发展已经结束了,但中低速发展仍会继续;


2、资金流进房地产池子的速度变慢了,但房子仍是国内资金的最大蓄水池;


3、试点城市执行五年之后,房地产税会在全国范围逐步推广;


4、房地产发展增速变慢加上房地产税的助推,会让国内楼市产生可以预见的变化。


首先,房地产增速变慢之后,大家买房数量会大大减少,只会买两类房子,一是自己住的房子,二是有价值的房子。所谓有价值的房子,就是好城市,好片区,好楼盘,有产业有人口有配套,刚需和改善都愿意接盘的房子,到这个时候,大量靠概念和预期堆积起来的房子就不灵了。


其次,房地产税试点政策出台之前,手握多套房产的人大多是观望,认为政策不会太快出台,不着急马上置换。试点政策出台后心态就变了,为了避免被多套征税,置换会提前操作。如何置换,肯定是卖掉弱二线和三四线的低总价房产,向上置换一线或强二线的高总价优质房产。


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总结下来,不管是房地产整体增速变慢,还是房地产税推进速度加快,最终导致的只有一个结果,就是优质城市的优质房产受到追捧,长线会继续上涨。


普通二三四线的房产不受资金青睐,但是市中心有交通有配套,适合自住的房子,有刚需接盘,供应约等于需求,价格会保持平稳。但是空有概念和预期,无法满足自住,或者自住价值很小的房子,很可能要下跌了,这类房子这些年建了很多,包括:各类二三线新区的房产,尤其是远离核心区,产业迟迟不能落地,到处都是商品房的新区。


城市远郊交通配套不便的房产。配套差,体量又巨大的旅游海景类房产。


相比之下,配套较好的旅居类房产至少满足了中老年人的自住需求,城市远郊房产能满足资金少又需要较大面积的本地刚需,尚且都有居住价值,最麻烦的是新区类房产。


这类房子距离主城远,配套差,自住功能很低,大家看中的都是它的投资价值。可惜在投资方面,国内经济增速放缓,土地财政收紧,会导致新区建设失速,产业和预期落地更加遥遥无期,对新区建设的失望,加上房地产税的推近,最近几年会有大量的新区投资客抛盘,甚至导致踩踏。

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只要政府不再以房地产做为短期的经济刺激手段,以上就是未来五到十年的楼市发展图景。


有的人可能还没看懂,但有的人已经看懂了。26号直播之后,近几天加我咨询的人非常多,远超前几次直播的咨询量,说明市场确实在回暖,市场的底部也许还没有到,但人的心态已经开始变了。


咨询集中在三个方面:


一是深圳入户和交社保,二是多套房如何处置,三是二手房如何代购。


说明不少人已经为置换未雨绸缪了,入户交社保是筹备深圳房票,为几年后的置换做准备;咨询二手房,是有人认为现在可以买了。


经历长达数月的看空之后,我必须要提醒大家,要为看多做准备了,但是这次不是盲目看多。比如深圳和东莞,这两个城市情况特殊,在政策高压下还有继续下行的空间,政策的拐点还没有到。


比如以前可以买的很多类房产,现在哪怕政策转向,也绝对不能再买进了。这个看多的多,已经不是从前的那个多了。


过去十年,房地产的关键词是买,其次才是换;


未来五年,楼市的关键词是换,其次才是买。


宏观分析

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