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深圳腰斩的楼盘终于出现了!

米宅珠三角 发布时间:2021.11.21 09:28:52
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到目前为止,深圳跌幅最猛的片区,不是百花,不是前海,也不是沙井和光明,而是一个很多人没想到的片区:福田八卦岭。


八卦岭的代表楼盘八卦岭宿舍,28平单间去年最高成交价428万,单价15万3,这个月初成交了一套同户型230万,单价8万2,跌幅46%,基本算腰斩了。


对比诺德32%和龙悦居28%的成交价跌幅,八卦岭宿舍才是真正的跳水冠军。


和诺德这些网红盘比起来,八卦岭宿舍少有人关注,为什么能收获跌幅第一,这件事儿要从19年说起。



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八卦岭紧临罗湖,除了工业区就是工厂宿舍和老破小,片区环境差,学qu差,建筑老旧,一直是福田的洼地,2019年房价还徘徊在5-6万,有几个盘低至4万多。



2019年,八卦岭逆天改命的机会来了。


首先是19年1月份,福田教育局官网承认了在红岭北路和八卦二路交汇处要建一所荔园小学东校区,并称2019年6月完成场地清理,2021年9月开学。



这个消息当时就引发了关注,八卦岭房价有了躁动的迹象。


八卦岭配套的初中是福田排名中下的华富中学,虽然荔园小学是深圳优质学校,但是好小学+差初中的组合还不够劲爆,加上19年上半年深圳楼市还没启动,所以八卦岭的房价没有大涨只是慢涨,均价从年初的5万3涨到年底的6万2。



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2020年初,八卦岭旧改的说法再次浮出水面。


当时的消息言之凿凿,旧改要拆掉八卦岭宿舍、旭飞花园、翠馨居花园等多个小区,由深业集团负责空间规划,平安集团负责产业规划,鹏基南方公司负责项目统筹,拆后总建面500-550万平米,要在八卦岭重建一个居住、商业、高新科技产业于一体的城市综合体。


2020年初是什么节点,正是西部涨了半年,福田准备接力的阶段,福田全区跃跃欲涨,八卦岭突然集旧改、学校、小户型、低总价几个要素于一身,房价立刻像坐了火箭一样冲了上去。


给大家看几个数据:


2018年12月到2020年4月,八卦岭挂牌价涨幅48.8%,超过了宝中、科技园和香蜜湖,排名第一。



19年年底到20年5月,八卦岭成交价从6万2飙到了9万5,可以说一天一个价,5月环比4月上涨21%,实实在在的暴涨。



很多人想不通八卦岭何德何能,涨幅能超越香蜜湖、前海和宝中?


原因其实很简单,一是基数低,从5万涨到8万自然比从8万涨到13万更容易。二是八卦岭的低总价小户型特别多,八卦岭宿舍、鹏盛村、旭飞花园全是二十多到五六十平的小户型,最小的只有16平,总价100多到300多万不等。


当时炒房风气正盛,一大群钱不多的投资客四处寻找机会,八卦岭总价又低概念又足,吸引了一大批炒房客,几个月就把八卦岭从6万拉到了10万。


10万的八卦岭已经够疯狂了,万万没想到,这还不是高潮。



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去年7月,福田教育局突然宣布,位于八卦岭片区、新建的笔架山中学更名为荔园实验中学,交由荔园教育集团承办。


这是荔园教育集团名下的第一所初中,外界普遍看好,学校未建已被盖章为好学校。


优质小学+优质初中+旧改拆迁+小户型,七颗龙珠集齐了,这一下子八卦岭是真疯了。


消息出来后,八卦岭业主集体连夜调价几十到上百万不等,八卦岭宿舍有一套55平的两房,从718万直接拉到880万,一次上调162万。


去年7月份八卦岭宿舍的均价还是9万6,9月份已经涨到13万,少数小户型挂到了16-18万。


对比19年初4.9万的均价,八卦岭宿舍一年半时间就涨了165%,翻了接近两倍,对比八卦岭的涨幅,深圳湾香蜜湖宝中前海简直是弱爆了,神盘诺德也要自叹不如,高手原来在民间。


我知道的八卦岭宿舍最高成交价是28平428万,单价15万3,不出意料还有更贵的,因为当时不少人认为20万指日可待,有人已开始对标国城花园了,国城44平卖到1400万,400多万的八卦岭贵吗,简直不要太便宜了!



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八卦岭摸到16万的顶后勉强支撑了几个月,今年208调控之后,就开始一泻千里一路下滑了。


现在的八卦岭宿舍和旭飞花园,诚心卖盘10万左右,鹏盛村8万多的就有好几套,和指导价持平,和最高点相比跌了40%。


208之后,深圳大部分片区的二手房价格没有明显松动,能便宜10-15个点的都算笋盘,短期都能出掉,为什么八卦岭跌的这么凶?


很简单,嗑药过度,嗨过头了。


嗨翻天之后才发现,很多事情原来是自嗨。


先是学校, 原先承诺9月开学的荔园东校区现在还在建设,主体工程都未建好,明年能否开学都难说。



荔园实验中学的进度同样缓慢,今年多个好学校分校成绩遭遇滑铁卢,缺少好生源的八卦岭,荔园实验凭什么能考出好成绩,大家对这所中学的信心越降越低。


更不要说今年对学qu房的毁灭性打击,屋漏偏逢连夜雨。


旧改方面,去年刮过一阵风之后没有任何进展,没有开发商进驻,没有意向征集,没有旧改和棚改的任何说法,一切好像没有发生过。


再翻回头一看,八卦岭旧改的消息从08年就开始传了,每隔一两年就流传一次,流传到今天,房价上了天,八卦岭也越来越破败。





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捧的越高摔的越重,八卦岭跌幅深圳排名第一,除了炒作太多落地太少,还有一个很重要的原因,就是小户型实在太多了,自住客太少投资客太多了。


八卦岭四个小户型代表楼盘,八卦岭宿舍7800户,鹏盛村2600户,旭飞花园1800户,鹏益花园2500户,单这四个盘加起来就15000户。


这几个小区全是低总价的老破旧,在这里买房的除了低收入群体,就是钱少的投资客。中介告诉我,这几个盘自住占比不超过30%,剩下的都是出租,也就是说,大部分买来都是投资的。


低品质的同质化产品太多,实力不够的投资客太多,两者相加会出现什么情况?就是市场一旦下行,就会产生大量抛盘,急卖的业主会低价砸盘,拖着整个大盘快速下跌。


八卦岭正是这种情况,其他中高端小区卖盘不多,偶尔有一两套笋盘也很快消化了,单价都还扛得住。


八卦岭就不行了,鹏盛村挂盘150套,八卦岭宿舍200套,全是低品质老破小,急卖客又多,除了血拼降价幅度没有任何选择。


现在八卦岭宿舍诚心在卖的单价10万,鹏盛村8万3,比高峰期跌了将近一半,还是无人问津。


眼见它起高楼,眼见它宴宾客,眼见它楼塌了。


最后说一句,即使荔园东和荔园实验真的办成了双学校,八卦岭的价格也上不了天,看看15000套的老破小供应量就应该心中有数了。


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