解读《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》

解读《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》

华商律师周争锋

关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定

（2021年9月16日最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，现予公布，自2022年1月1日起施行）

为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合司法实践，制定本规定。

该司法解释出台的历史背景解读：

这里面说的是为了进一步规范人民法院司法拍卖行为，也就是说在这个司法解释出台以前，司法拍卖房产竞买人资格的问题，各地法院有点不规范。

在2016年的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条第4款中规定，买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的，属于可撤销网络司法拍卖的事由。对不动产而言，他主要就属于集体土地上房子的拍卖，必须要求是同村的村民。或者说，有一些特殊的标的，要求竞买人必须具有一定的资质。比如《商业银行法》第28条规定，任何单位和个人购买商业银行股份总额5%以上的，应当事先经国务院银行业监督管理机构批准。

法拍房是不是要遵守房产所在地的限购政策，在拍卖公告中是否必须要求，竞买人在竞买时要符合房产所在地的购房政策，具有购房资格，没有做出明确统一的规定。各地政府在实操中存在差异。有些地方在调控政策中，明确法拍房受当地限购政策的影响。有些地方明确法拍房不受当地限购政策的影响，如东莞市就曾在2020年7月27日明确，法院的法拍房不受东莞7.25限购政策影响，后来在2021年8月2日又宣布法拍房受当地限购政策影响。

那些当地还没有出台限购政策的内地法院，在拍卖房产所在地有限购政策的房产时，拍卖公告中也往往没有明确要求竞买人在竞买时，必须具有房产所在地的购房资格，从而导致竞买人竞买成功后，执行法院和房产所在地不动产登记机关，就是否可以给竞买人办理登记手续，理解上出现偏差。此类法拍房纠纷，亦经常被媒体报道。

特别是此前有自媒体更是明确点出了突破限购政策的几种途径：第一，就是买法拍房，到法拍房不受房产所在地限购政策影响的地区，购买法拍房。第二，就是虽然说当地法院在拍卖公告中要求竞买人要有房产所在地的购房资格，但是外地法院拍卖时，在拍卖公告中没有要求竞买人必须具有房产所在地的购房资格，只要法院能出具执行裁定书和协助执行通知书，就可以轻易地绕开当地的限购政策。第三，就是在法拍房流拍以后，用以房抵债的方式，或进入到房产变卖流程，也可以突破地方的限购政策。

那么这次最高人民法院用司法解释的方式，一次性堵住了这些漏洞。用司法解释的方式，明确竞买人竞买时到人民法院出具成交裁定书前这段时间，竞买人必须持续具备房产所在地的购房资格。司法解释特别强调了，人民法院必须审核竞买人这一段时间的购房资格，没有购房资格，就不予出具成交裁定书。司法解释还进一步明确了，法拍房流拍后以房抵债的，或进入到房产变卖流程的，房产承受人也必须具备房产所在地的购房资格。

该司法解释出台对深圳的影响，深圳市早在2014年就将法拍房就纳入限购调控范围，因此，这个司法解释对于商品房的法拍没有任何影响。但是，在深圳市法拍市场上还有一个特殊的房产，就是绿本农民房。最高人民法院这个司法解释出台以前，竞买人竞买深圳的绿本农民房时，竞买人不具备深圳的购房资格，也可以拿到执行裁定书。因为绿本农民房本身没有转移登记程序，只能在竞买成功以后进行司法裁决过户备注。那么这次最高院以司法解释的方式明确，不管你竞买什么类型的房产，竞买人都要提交从竞买时到成交裁定书这段时间具备房产所在地购房资格证明资料，否则，法院不出具成交裁定书。这就考验了准备竞买深圳绿本农民房的这些人。

深圳市的法拍房纳入限购时间是在2014年1月1日。依据：一、2013年12月27日，广东省高级人民法院 广东省住房和城乡建设厅 广东省司法厅关于印发〈关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见〉 （粤高法〔2013〕403号）二、深圳市关于在执行工作中落实住房限购政策的通知 （（2014）深中法执他字第9号）。

外地法拍房限购时间。北京市是在2017年3月，才将法拍房纳入限购范围。上海市在2021年1月底，才将法拍房纳入限购范围。杭州市和成都市是在2021年3月，才将法拍房纳入限购范围。

第一条 人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

解读：这条是告诉所有想要竞买法院法拍房的单位和个人，要参与法拍竞买房产，必须具备拍卖房产所在地的购房资格。这是最高人民法院以司法解释的形式发布的，也就是说全国各地法院必须遵守这个规则，不允许有例外。

第二条 人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

解读：这条是对人民法院在组织司法拍卖活动时的要求。就是要求人民法院在拍卖公告中，必须载明竞买人必须具备房产所在地的购房资格，及公告竞买人不具备购房资格，应该承担的相应法律后果的具体范围。

法律后果就是没收保证金和补偿重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、拍卖费用损失及拍卖中的佣金。具体是只没收保证金，还是不但没收保证金，还要承担补差价等责任，要看拍卖公告的具体内容。

第三条 人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

解读：这个是对人民法院审核竞买人购房资格的时间节点的要求。就是人民法院应该主动审核，竞买人竞买时到出具成交裁定书时，这一段时间一直持续的具备购房资格。这里面特别注意的是，最高人民法院要求的是竞买人在竞买时，要具备房产所在地的购房资格，并且这个购房资格的状态，要一直延续到人民法院出具成交裁定书时。

以前曾经有人错误地理解人民法院在拍卖公告中，关于购房资格的要求，认为竞买时可以不具备，只要领取执行裁定书时具备就可以。现在最高法院明确，竞买时，竞买人就必须具备购房资格。

司法解释对于竞买人不符合持续具备购房资格的后果，也作了规定，是不予出具拍卖成交裁定书。人民法院不出具拍卖成交裁定书，竞买人就要承担相应的法律后果，那么具体的法律后果就见拍卖公告的具体内容。

第四条 买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

解读：这里面的虚构购房资格，就是本身没有购房资格，而坚称自己有购房资格，也提供了相应的证据证明自己有购房资格，后来被发现没有的。在地方出台限购政策的时候，已经明确要求把法拍房也纳入到限购政策的城市，都会给法拍房的竞买人，开通出具购房资格证明的业务流程。竞买人竞买成功以后，按照该流程去申请购房资格证明就可以了。

实际上这条最重大的信息是，竞买人本身没有购房资格，即便是通过运作，也成功从人民法院拿到了拍卖成交裁定书，当事人主要是指申请执行人和被执行人，及利害关系人是指其他参与拍卖的竞买人或其他和房产有关的人，都可以以该拍卖行为违背公序良俗为由，主张拍卖行为无效。

那么由此引发一个问题，借名买房的借名人在尚不具备购房资格时，去法院诉讼要求出名人协助办理房产过户登记手续，或者说借名人去申请执行异议之诉阻碍其他人的查封和执行时，人民法院也有可能以借名人和出名人签订的借名协议，违反当地的限购政策，违背公序良俗，确认借名合同无效。

这个观点曾出现在最高人民法院（2020）最高法民再328号案件中，现在这个最新的司法解释在该条中，也采用的是这个观点。那么可以想象在以后的执行异议之诉司法解释中，可能仍然会采用这个观点。

最高人民法院（2020）最高法民再328号案件中的阐述：

关于案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

第五条 司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

解读：前面讲的是在正常的法拍房流程中，竞买人必须保持竞买时一直到法院出具执行裁定书这段时间，具备房产所在地的购房资格。而这条讲的是法拍，出现流拍等无法正常处置的情形，申请执行人等当事人请求以房抵债的，如果这些人也不具备房产所在地的购房资格，人民法院也是不能够出具以房抵债裁定。就是彻底堵住了法拍房在流拍程序中，当事人可以通过以房抵债，绕开限购政策的漏洞。

该条的规定对申请人的执行增加了些难度，因为不动产的执行经二（三）次拍卖流拍以后，进入变卖程序，拍卖物经变卖仍然没有人承受的话，是要解除查封，退还给被执行人的。这也就要求申请执行人为了避免陷入这种局面，应该主动找有购房资格的人参与竞买。

第六条 人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

解读：这个是对于竞买人虚构购房资格，或当事人之间恶意串通，损害其他人合法权益，逃避履行法律文书确定义务的惩罚措施。这就要求竞买人，在竞买法拍房时候，一定要提前审核一下自己是不是具备房产所在地的购房资格，避免出现问题。一旦出了问题，不但被没收保证金，还有可能要补偿重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价，拍卖费用损失及拍卖中的佣金，情节严重的话还会承担刑事责任。。

第七条 除前六条规定的情形外，人民法院组织司法拍卖房产活动的其他事宜，适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定。

解读：这是一个兜底条款，说明其他司法解释依旧有约束力。也就是那个补差的规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第22条依旧有效。拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

第八条 人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定。

解读：这是说涉及不动产的执行，在二（三）次拍卖流拍以后，进入到变卖程序中，承受房产的单位和个人也要具备房产所在地的购房资格。意味着，以后处理不良资产的业务难度增加。

第九条 本规定自2022年1月1日起施行。

施行前最高人民法院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

解读：千万不要认为这个司法解释是2022年1月1号才开始实施，现在可以利用最后的10天去冒险，一定要看清楚拍卖公告的内容。

——周争锋2021年12月20日写于深圳港中旅大厦25楼

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