2022新房价格地图！当限价锁死新房价，周边二手业主怕了吗？

深圳自2017年实行限价以来，新房与二手房之间的价差产生了“倒挂”现象，深圳人竞相“打新”，热潮不断。细看2021年“日光”的30多个楼盘，除了区位、品质之外，“倒挂”导致的巨大利润空间是这些楼盘被热捧不可忽略的因素。

但这种视角是新房视角，得出“倒挂”的结论是周边二手房的历史成交价，而且默认房价只会向上。

但二手房历史成交价的可参考期限到底有多久？2022年“倒挂”还会继续么？

当土拍限价锁死新房价格时，周边的二手房业主心态如何？

未来是“倒挂”继续、还是一二手房“并驾齐驱”？

2021年的市场表现告诉我们，从一级市场的土拍，新房和二手房的博弈已经开始。

 一级市场“降低预期”

土拍锁死未来1-2年新房价格

2021年深圳出现了史上最大规模的宅地供应——38宗！不得不忽略的点是限价，从第二轮集中供地时，下调限价、下调幅度从3-9.2%不等；地价上限制溢价率不得高于15%。而且除安居房之外的34宗宅地也全部限定了未来1-2年新房的销售价格。

 2021集中供地宅地新房限价表

对比热点片区2021年入市楼盘的价格，土拍限定的新房售价确实有“倒挂”。比如前海限价9.2万/平（毛坯），而目前该区域售价都在10万+以上，比如2021年12月21日入市售罄的前海润峯府，均价为11.21万/平（精装交付），2021年9月29日入市的招商领玺二期均价在10.25万/平（精装交付）。综合计算得知，最高倒挂近1.5万/平。

更有甚者，宝中A004-0175地块，新房限价8.55万/平（毛坯），不仅与熙龙湾1-2期历史成交价17万+/平，倒挂近100%，甚至低过市场指导价10.08万/㎡，倒挂1.6万/平。

光明、松岗、沙井片区的商品房限价基本都低于5万/平，这个价格基本都低于现在的售价；龙岗大部分区域限价都在4万/平以下。

光明今年新盘代表—星河天地，其三、四期价格一样、均售罄，均价为5.19万/平（精装），对比光明出让的9宗地的商品房限价，最高倒挂0.7万/平。

沙井片区今年的热盘要数万丰海岸城玺园/锦园/瑧园，销售均价为5.75万/平（精装），对比沙井街道出让的A301-0583的新房限价4.61万/平（毛坯），综合对比，倒挂0.65万//平。

龙岗2021年的网红盘华侨城荷棠里5.9万/平（精装），也是龙岗2021年新房住宅售价的天花板价，对比龙岗出让的7宗宅地，新房销售均价在3.6万/平-5.1万/平，价差在0.5万/平到2万/平不等。

以上为粗略判断，其他具体区域不一一详述，普降之下，未来1-2年深圳房价地图已形成。

2022深圳新房价格地图（预估）

如此以来，未来1-2年区域房价梯队基本成型，前海、南山、福田高价在10万左右；宝安龙华高价在8-9万左右；光明龙岗价格区间从3万到6万不等；坪山：3-4万；深汕：1-2万。

如果说一级土拍市场降低预期的方式在未来还待验证，而2021年下半年二级市场、也即新房的表现则是真实的存在和证明。

花式促销层出不穷

透露新房市场之“疲弱”

2021年下半年井喷入市的新房市场，从9、10月份密集的“日光”现象到后期“疲弱”，新房市场“打新”热潮开始“退潮”，年底时节，已经难见当时的火热场景。

从十一黄金周开始涌现的促销优惠愈演愈烈，甚至出现买房从奔驰、买一送一的现象。背后折射的是新房市场之“疲弱”。2021年30多个耀眼的日光盘之后，还有认筹个位数的热门片区的尴尬楼盘、入市当天销售为个位数的楼盘

网红盘爆冷在2021年末的市场上已无太大波澜。大冲旧改的收官之作—润玺二期开盘当日未售罄，与前几年每逢开盘必售罄的历史形成鲜明对比。2020年11月润玺一期，9687批客户入围，选1171套房，如今二期推1024套房，仅1486批客户认筹，开盘当日余200套房源。

根据中原研究中心的数据显示，2021年12月，深圳新房住宅成交量下滑至不足四千套。截止到12月30日，深圳新房住宅成交3490套，环比下滑38.2%；成交面积为35.7万平，环比下滑35.8%。

从实时市场情况来看，12月有23个住宅项目开盘，整体开盘去化连续2个月低于五成，仅有三个项目开盘售罄，市场供应继续回升，但热度也持续下降，网红盘也难保证售罄。二手市场实时成交量与上月相比变化不大，继续处于低位。

整体看，新房打新热继续降温，随着春节假期即将来临，预计1月市场将继续走低。

一二手房价博弈

未来是“倒挂”？还是“并驾齐驱”？

2021年2月8日二手住房成交参考价格的出台，成为二手楼市的分水岭，新政的出台，2021年买房者对二手房市场的关注度大大降低，成交量大幅萎缩，2021年合计成交40699套二手房住宅，同比2020年减少57.3%。2021年二手住房成交量是近六年来的新低。

形成鲜明对比的是，深圳的新房市场，2021年深圳共成交52417套新房住宅，是自2016年以来的新高。

买房人将关注点投入到了新房市场，最直接表现在“量”上。

“价”上，二手市场的历史成交价无迹可寻，仅有官方给出的参考价，以及个别机构的统计。据乐居君采访代表片区中介得知，2021年二手业主心态也经历了由坚挺到松动的变化过程。

据乐有家统计的数据显示，2021年1-11月深圳二手房成交价格与参考价之间有趋近的走势，也即二手房价格正逐步回归到官方指定的区间。

没有长期的、坚定的二手成交价做支撑，新房与二手房价格的“倒挂”只是某个时间段的价差。

2022年潜在入市项目已经出炉，“倒挂”存在的时间段内，买房人的关注点自然依旧停留在新房市场。

（文章部分数据来自深圳中原研究中心