2021年很魔幻，也很精彩，对于普罗大众而言，“活久见”是对2021年最好的诠释，各种大事、且具有划时代意义的事件在我们身边接连发生，如让一个教培行业说没就没有的“双减”政策落地，还比如国家针对娱乐圈违法乱纪乱象的各种重拳整治让吃瓜群众目不暇接，而深圳楼市在2021年也同样“魔幻”，农历春节前的二手房参考价政策，给此前“亢奋”、“躁动”的楼市当头一棒。
当市场还没完全适应过来之际，在年中开始剑指“学qu房”改革，而到了年末，又通过上线新版二手房交易系统，在全国范围内首推“单边代理”模式，彻底颠覆了传统的二手房居间交易模式。这一波波的“操作”可谓应接不暇，但与此同，新房供应在“两集中”政策的加持下，再创新高，总体上，深圳楼市呈现出新房旺，二手房冷的奇特景象。
壹
楼市成交量“成绩单”
一、二手房市场概述
（一）2021年全市二手房网签量创有数据统计以来新低
根据深房中协统计到的二手房网签数据分析，2021年全年，深圳二手房网签（含自助）44,375套，相比2020年120,295套的网签量，下降幅度达到63.1%，创下深房中协有二手房网签量数据统计以来的新低，更是自2007年以来，二手房网签量首次低于新房成交量。
注：本图所示网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数， 并非最终成交过户套数。由于网签数据是依据深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数统计，相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势）
（数据来源：深房中协中介标准指数）
（二）2•8新政效果显著
从全年月度走势上可清晰看出，2•8新政自发布实施以来，月度二手房网签量基本呈现出持续下滑态势，与新房市场波动态势截然不同（如下图）
注：本图所示网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数， 并非最终成交过户套数。由于网签数据是依据深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数统计，相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势）
（数据来源：深房中协中介标准指数）
（三）版块热度已悄然发生变化
受参考价政策的影响，2021年区域版块热度重构现象明显。例如新政前热度过高的版块如宝安、南山片区，网签占比下降明显，说明热度在降低，而罗湖、福田片区，由于拥有更为成熟的配套和优质的教育资源，在新政实施后，部分高性价比房源开始流入市场，导致部分需求向此类片区聚集（如下图）。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
此外，新政的附带影响也开始显现，刚需型户型的网签占比持续走低，而刚改户型以及豪宅户型的网签占比则持续走高（如下图）。不可否认，自有资金充沛的消费者，受新政的影响较低。
（数据来源：深房中协中介标准指数）
二、2021年新房住宅成交量创下近六年新高
据统计，2021年全年我市共成交52,417套新房住宅，相比2020年成交套数上涨了15.5%，创下六年来新高。事实上，新房市场的成交量与供应关联度高，2021年新房供应情况延续2020年以来的集中供应趋势，新房供应充沛，据统计，2021全年合计预售58,100套新房住宅，同比2020年的预售套数增加9.3%。
（数据来源：深圳市住建局）
从月度走势上分析，全年新房月度成交量呈现震荡态势，“先抑后扬”的特征较为明星。究其原因，一方面总体上新房月度成交量走势与月度供应情况有关，另一方面，由于受2•8新政以及年初信贷收紧等多重调控措施的传导影响，导致不少性价比不高的新盘项目，开盘并未售罄，说明了在调控政策持续发力之下，深圳楼市日趋理性。
贰
2022年开启新经纪时代元年
三、2022年市场预判
（一）新房集中供应仍将持续
持续加大住房供应力度已成为十四五期间深圳大力推进的重点事项，且在宅地“两集中”政策的执行下，预计2022年仍将延续2021年的新房集中放量供应的态势，据不完全统计，2022年深圳潜在入市项目约144个，供应的持续增加，加之一直存在的新房备案价格管制措施，通过新房市场的供应达到稳房价、稳预期的作用与效果将更明显，当然对于购房者而言，可选的机会也将增大。
（二）二手房市场低位稳定的走势大概率成为新常态
当前，全国楼市在监管层放出“两个维护”以及“房地产依然是支柱产业”的表态下，对此前全面收紧的调控政策有所松动，但这种调整依然是在“房住不炒”的大框架下，以满足正常购房需求为出发点的调整，并不会对任何投资性需求给予宽松的机会，而在“分类调控”原则的指导下，深圳作为一线楼市热点城市，加之存在突出的住房结构矛盾，一旦政策松动不排除出现“报复性行情”，因此，在“三稳”主基调不变的前提下，保持当前调控政策的前后一致性，或是可以预见到的。
四、我们对未来依然抱有期许
行业内外早已对当前持续低迷的行情给出了一个清晰的应对法则，即“长期主义”。本质而言，房地产中介行业是人的生意，更是“信任”的生意，而信任并不能在一瞬间建立，需要长期的付出与持续的专注。
只不过当前低迷的行情，让此前浮躁不堪，充斥着“短期主义”与“成交为王”想法的从业者变得越来越难，当然也给全行业一个冷静下来，丢弃焦虑思考未来漫漫之路的好时机。
对此，我们不妨先放慢脚步，对于市场行情先试着放平心态，不以行情上涨而欢呼雀跃，不以市场低迷而萎靡不振。因为任何市场调控都不会消灭需求，只是改变了交易的节奏，消费者需求依然在那里，只不过变得更为理性，这个时候，理性市场，理性的消费者更需要一个不浮躁的你。
粤公网安备 44030402000760号
