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读懂深圳楼市当下的“不正常”

李宇嘉 地产 发布时间:2022.01.17 06:57:32
浏览:9409

跌落中,慢慢趋向于“正常”,这就是当下的深圳楼市。近期,深圳楼市发生的几个现象,看似有点“不正常”,但串起来看,就再正常不过了。

 

01.


曾经的网红神盘,失宠了。仅仅一年,华润城就从“万人打新”,落得个乏人问津的境地。一年多前的2020年11月,华润城润玺一期入市,“万人打新”上了热搜,让全国人民都知道深圳有个华润城。一年后,二期入市,1024套房源竟没卖完,华润城着急了,祭出全民营销。



很多人看来,华润城一定是要“日光”的,因为它是深圳的“上层优选”,代表的是圈层。现在,居然沦落到了全民营销,太掉价了。区区5000元一套转介费用,更是“LOW爆了”,就连中介机构都不愿意接受“转介”。这对于高价入手华润城的前期业主,是一种羞辱。

 

但现实就是这么残酷。网红盘的落寞是一个缩影。近期和华润城一起发售的新盘,去化都很低,光明安联尚璟府1月2日开盘,当天仅成交1套,去化率0.28%;开盘情况最好的龙华卓越柏奕府,去化也仅34.54%。中原数据显示,深圳整体开盘去化已连续2个月低于50%。

 

大家很疑惑,不是楼市回暖了吗?不是贷款已经正常化了吗?政策开始纠偏了,但对深圳楼市则物是人非。刚刚发布的70城房价数据,京沪新房价格指数止跌,深圳却还在下跌。代表楼市航向的二手房,深圳下跌0.4%,而一线城市整体上涨0.1%,京沪分别上涨0.8%和0.4%。 

 


对深圳楼市,演绎往日神话,“政策纠偏”还不够,还得有两个先决条件:一是赚钱效应,二是加杠杆,二者缺一不可。出现赚钱效应,才能把深圳人“搞钱”的多巴胺和肾上腺素激活。

 

当下,炒房成本很高,单单“看好楼市”还不行,唯有一二手房“价格倒挂”这样的赚钱逻辑,才能把“搞钱欲望”激发出来。有了“搞钱欲望”还不够,还得有杠杠。深圳楼市在这个价位上,正常的按揭杠杆不够,需要2020年疫情后类似经营贷那种,不然根本撬动不起来。

 

02.


可惜的是,这两个屡试屡爽的先决条件,现在哑火了。先看赚钱效应,这就涉及到深圳楼市当下的第二个现象。

 

2021年,深圳二手房成交了40699套,仅为2020年的40%。这一规模是近15年来的新低。量上不去,交易冷淡,价格萎靡不振。2021年5月开始,深圳二手房价已连续8个月下跌了。



刚刚结束的12月,热点城市二手房市场有触底迹象,但深圳跌幅还在加大。为何会这样呢?深圳房价暴涨,是杠杆催生“虚火”、刚需被哄抬的结果。当参考价控制住了加杠杆,银行严查首付来源,杠杆加不上去,无人接盘。苦了去年上半年“站岗”的人,只好割肉出让。

 

二手房降价,可不得了,其结果就是,一二手房“价格倒挂”的赚钱逻辑,突然间消失,“搞钱欲望”也一起灰飞烟灭。这就是为什么,深圳人不再盲目“打新”,不再坐庄涨价,趋于冷静。

 

很简单,这是个加减法就能算明白的事情。

 

众人将矛头指向二手房参考价,确实如此,参考价达到两个效果,一是去杠杆,二是锚定“预期”。只能按参考价挂牌,将买房的、卖房的、中介全部引导向参考价。当初,谁也不看好参考价,但现在,深圳1/3左右的二手房,按参考价成交。未来,这个比例还会提升。

 

不按参考价交易的,也行。

 

要么,长期挂牌而交易不了,结果就是“阴跌”;要么,只能提高首付,本质上是“降杠杆”,让交易情绪冷下来。这就是为何,今年二手房交易创15年新底,因为很多人接受不了,市场就处于僵持态势。


03.


但我要告诉你,过一段时间,你就接受了。为什么呢?这就涉及到,近期深圳楼市出现的第三个现象。

 

深圳新房要放量供应了。深圳中原不完全统计,2022年深圳潜在入市的新盘项目达到144个,平均三天推一个新盘。相比去年全年的125个新盘明显增加,购房者的选择显然更多了。新房有低税费优势,有户型设计理念优势。有参考价压制着,加上限价,新房还有价格优势。

 

未来,深圳新房供应更多。刚刚发布的“十四五”住房规划,未来5年深圳宅地供应不少于15平方公里。抛开2020年,这个规模比“十二五”、“十三五”多50%以上。为啥抛开2020年呢?因为,从2020年开始,深圳调控不再依赖“屡调屡涨”需求侧,走上供给侧革命的道路。

 

也就是,深圳向国际大城市看齐,将居住用地供应比例,提到不低于30%。2021-2025年,深圳将建设筹集住房89万套(间),其中,建设商品住房35万套;建设筹集公共住房54万套(间),包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房40万套(间)、共有产权住房8万套。

 

89万套,相当于深圳2021-2035年150万套供应规模的60%,5年就要筹建15年计划的60%。深圳保障房欠账太大,轮候周期高达5年,来自上面和下面压力很大,要毕其功于一役。



对于高房价,深圳的做法绝不是刺泡沫,而是冷处理(全国也是这样)。何帆老师新著《变量4》中称,这叫“腾挪”,即巧转身,换思路,开新局。这样做的结果,就是让楼市泡沫慢撒气。

 

新的“十四五”规划,保障房占60%。保障房轮候周期缩短,挤入买房赛道的年轻人少了。同时,限制住杠杆,二手房再也飞不起来。没了二手房这个推动器,加上限价,新房也不温不火。一环扣一环,调控强调整体性、协调性,不再碎片化。存量的泡沫,就会软着陆。

 

04.


至今,还有人认为,调控是一时的,现在地方经济困难,财政困难,就会回到原来的老路上。有人说了,你看,现在又开始防水了,各地又开始托市了。但你低估了国家的决心,低估了“房住不炒”的威力。

 

这就涉及到今天讲的第四个故事。

 

近期,伴随着“恒大集团”地标消失在深圳城市天际线,一个时代悄然落幕。对当事人来说,就像一场梦一样。视线拉回到2017年,多么宏大的战略:入股万科,保卫深圳地铁成为万科第一大股东,投桃报李,获得深深房的壳资源,总部搬到深圳,竞得深圳湾超级总部基地。

 

这一系列的战术,像安排好的,指向的战略目标是:借壳深深房在A股上市,像万科一样实现“A+H”上市模式,背靠深圳湾这样的风水宝地,背靠深圳这个金融中心,迎来资本红利。

 

这样的操作,当事人深信不疑,苏宁、正威、中信、中融等1300亿战投的金主们也深信不疑。但他们低估了国家的决心,低估了“房住不炒”的威力。从2010年开始,国家就已暂停了房企在A股上市——无论是借壳还是IPO。对恒大,不可能开这个绿灯,这是信号、是决心。

 

复盘来看,同为一线城市,恒大为啥要把总部从广州迁到深圳,不就是为了融资平台的底细吗?但现在,又灰溜溜地回去了。表面看,是为了节约成本,但背后彰显的是,国家不允许地产企业大搞资本运作,凡是搞资本运作陷入困境的,现在卖身都困难,只能自求多福了。

 

对普罗大众来说,要相信“房住不炒”的决心,说了不炒就是不能炒。四时有序,万物有常,健康有道。常是常识,是规律,也是一颗知进取也知敬畏、乐观其成又稳步向前的平常心。企业也好、个人也好,都是如此。当下深圳楼市的困境,是为过去野蛮生长而买单。


我相信,再过几个月,深圳楼市会有起色,但永远回不到过去了。


房价 宏观分析

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