前言
2021年深圳楼市跌宕起伏，冰火两重天。新房市场量价创5年新高，二手房市场成交却出现15年最低值。不少购房者在担忧，深圳楼市还行吗？当然行！
乐有家研究中心数据显示，2021年深圳总共卖出了9.3万套一二手住宅，二手住宅成交的套均面积再度上涨，买房人群里一次性付款占比较2020年有增无减……深圳人的购买力持续提升，2022年楼市走出冰点回到稳态，逐渐向好。
一手住宅
1、2017 - 2021年深圳一手住宅成交走势
成交量5.24万套价格6.4万元/㎡，创近5年新高
数据来源：乐有家研究中心
乐有家研究中心数据显示，2021年深圳一手住宅网签成交量52417套，环比上涨15.5%，也是近5年里首次破5万套；成交均价6.40万元/㎡，环比上涨15.7%，是近5年里环比涨幅最大的年份。不过新房价格与供应密切相关，2021年高价片区及豪宅项目入市较多，导致价格上扬。
2、2021年深圳一手住宅月度成交走势
多个豪宅项目入市，推高8月房价
数据来源：乐有家研究中心
从月度成交量价可看出，2021年8月是全年成交价格最高点，以8.76万元/㎡的价格远远高于其他月份的5-6万元/㎡。而8月正是大量高端楼盘入市的时期，如华润城润玺、前海天境花园等，因此带动当月成交价格上涨明显。整体来看，深圳新房价格集中在6万元/㎡左右。
3、2021年深圳各区一手住宅成交地图
宝安以近1.4万套成交扛起一手住宅市场大旗
数据来源：乐有家研究中心
乐有家研究中心数据显示，各区域2021年一手住宅网签成交量同比均有明显上涨。涨幅最高为南山，达236.1%，最低为龙华，仅14.5%。第一名花落宝安，成交了13767套，同比上涨122.3%。“新房看西部，二手房看东部”，这句话在2021年的楼市表现更为明显。
二手住宅
1、2017 - 2021年深圳二手住宅成交走势
15年来最低！深圳二手市场跌至冰点
数据来源：乐有家研究中心
从2020年的9.5万套，到2021年的4.1万套，深圳二手住宅在参考价新政的猛烈冲击下交易量暴跌，比腰斩更甚，跌幅达到了57%。回顾历史数据，这更是自2007年以来深圳二手住宅过户量最低的数字。市场已经进入冰点，期待2022年触底反弹，开始回暖。
2、2017 - 2021年深圳一二手住宅成交占比走势
时隔13年，新房占比首次超过二手房
数据来源：乐有家研究中心
自2009年开始，深圳二手住宅成交量就一直高于一手住宅，而这一局面在2021年打破。时隔13年，深圳一手住宅成交量再次高于二手，前者占比56%，后者44%。
3、2017 - 2021年深圳二手住宅套均走势
深圳人的购买力毋庸置疑，持续提升
数据来源：乐有家研究中心
2021年深圳二手住宅套均成交面积为89㎡，相比此前增加了3㎡。近3年深圳二手住宅套均数据的持续上涨可以说明，深圳人的购买力毋庸置疑，一直在提升。
4、2021年深圳二手住宅月度成交走势
年底市场明显回暖，量价上涨
数据来源：乐有家研究中心
从2月8日政府参考价正式落地，深圳二手市场就进入了业主与客户观望及博弈的阶段。而滞后的过户数据在4月开始体现市场的下行，进入“7连跌”。4月过户量环比下跌3成，5月再跌4成。9-10月过户量跌破2000套，创下历史新低。直到11月，在相关政府机构宽松信号频出的促进下，市场信心有所提振，过户量出现了逆势上涨，结束7连跌，上涨4成。
5、2021年深圳各区二手住宅成交地图
西部楼市受新政影响比东部大
数据来源：乐有家研究中心
各区域成交上，龙岗以11717套拿下冠军宝座，但环比跌幅达到55.8%；宝安过户7366套，环比下跌66.4%；罗湖过户7351套，环比下跌47.4%。
政府参考价发布后，因西部二手成交价与参考价差距较大，因此楼市受到的冲击也明显比东部大。罗湖与宝安交易量差距的缩小，也说明了这一点。
6、2021年深圳片区二手成交量排行榜
片区成交整体下滑，但老大仍然是老大
数据来源：乐有家研究中心
2021年深圳二手住宅过户量出现“腰斩”，各片区成交也难逃大跌，但龙岗中心城、布吉与西乡这三位“老大”仍然坚挺在TOP 3。越是市场不好的时候，越能看出一个片区的“抗击打”能力。
此外，部分片区排名的变化也能看出2021年楼市的变化。2020年排第4的前海如今跌至第17名，宝安中心、民治排名也出现下滑；而横岗则由第11名上升至7名，东门、翠竹、莲塘等片区的排名则出现上升。究其原因，除片区自身规划配套的变化以外，本就低价的区域受参考价新政影响较小，故更受欢迎。
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