文/谢逸枫
中国房地行业冷暖，折射出政策、市场、开发商、购房者的弱点。爱给房地产造词的万科2022年提出一个新观点，房地产已经进入到黑铁时代。说句实在话，万科这样的口号，对促进房地产行业平稳、健康、长期发展没有实质性意义，简单讲是小丫鬟矫情。
某个经济学家自2018年开始，到现在还在危言耸听的讲：
一是房地产基本面变了，房地产逻辑变了。
二是房地产黄金期已经结束，房价单边上涨已经结束。
三是未来房企80%会死掉、80%城市不值得投资、80%的城市房子都是烂房子。
可笑的是年年说下一个周期，可能等他死了，都不会实现预判。
笔者认为，以短期的楼市调控，产生的房地产市场波动、房企的调整，作为对未来房地产长期发展的判断，非常不科学、不合理。对于已经发展23年，国民经济第一大支柱产业，处于发展中水平的房地产。不管是对房地产黄金时代、白银时代、青铜时代、 黑铁时代判断，都是非常片面的。
按照万科郁亮年喊出的房地产进入黑铁时代的背景看：
第一是房地产行业进入缩表出清阶段，具体来说就是去金融化、去杠杆化、去债务化，金融资源集中房地产易生泡沫、危机、风险。
第二是房地产行业进入新的发展模式，概括为一个中心三个基本点。
一个中心指解决老百姓居住问题，三个基本点分别为，一是房住和不炒，解决合理居住需求，同时调控还会长期化，以防止房价过快上涨。二是租购并举，解决大城市的住房问题。三是人、地、房匹配，人口净流入多的城市，增加住宅用地指标，缓解、平衡供需矛盾。
在这样的市场大背景下，判断房地产未来会有五个大变化：
第一是市场分化越来越明显，说白了就是城市与城市之间的分化，城市内部之间的分化，房企与房企之间、上市房企与上市房企之间、国企、央企与民企之间的分化，大、强者恒强，小、弱者相消亡。
第二是房地产销售规模将会大规模萎缩。房地产行业、房企、业绩、盈利的增速开始放缓，逐渐转向房地产行业、房企、业绩、盈利的规模开始萎缩。2021年全国房地产行业的新房销售面积17亿平方米以上，总成交额再创新高达到18万亿元，超过2020年，应该是历史大顶。
第三是房住不炒，投资房地产将会被“持续打压”。按照万科的说法，“尽管政府可能会放开部分购房限制”，但是“房价涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机”。
第四是大城市的住房供应量将会“激增”，供需矛盾会被缓解，不要指望“房价再次大涨”了。中国的大城市以前之所以房价上涨，主要是“人口流入太大，但土地供应太少”，是供需不匹配造成的。
第五是房企的自我调整，从战略、组织、人、机制和文化五个方面切入。为了应对这种变化，万科要从战略、组织、机制、人、文化方面进行调整，节衣缩食、战时氛围，一切工作围绕跌回稳提升、缩表出清和长肌肉三项主要任务展开。
只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。管理人员都要全部下沉，身先士卒。投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守。做专业高手、全能冠军、长跑胜将的要求。实则是意图拔高公司经营和服务的权重。这个时代可能纷争更多，市场竞争更加激烈，加剧房地产圈的内卷。
笔者认为，房地产不是进入什么黑铁时代，是在经济、行业、支持发生变化时，正在酝酿一场颠覆性的变革，不是变局。房地产的变天，主要是体现在八个变化：
第一是房地产市场的基本面变了，区域供应、库存过剩，结构性变化。
第二是房地产市场单一的红利变化，之前是城镇化、人口、土地、金融、管理，未来加上产品、城市更新、科技。
第三是房地产的基本定位变化，房住不炒，去不合理的投资化，去不合理的金融化。
第四是房地产核心竞争力和市场价值链的变化，拿地能力、融资能力、开发能力之外，产品与管理及发展模式、创新越来越重要。
第五是市场主角、发展方式的变化，国企、央企、城投的房企，逐渐成为土地市场主角，投资开发模式，合作、联合逐渐成大城市的发展主要方式。
第六是住房、土地供应的周期变化，供应下降、土地价格上涨、调控政策的影响，大城市的住房、土地供应周期拉长。
第七是房价走势、调控与政策的周期变化，房价大涨大跌后，进入平稳上涨周期。调控周期拉长，政策周期变短。
第八是房企利润、盈利的变化，融资、土地、人力、材料的成本上升，房价的限价，总体房企的平均利润率低了。
数据显示，2020年中国住房市值为62.6万亿美元（人民币397万亿），2020年全国商品房销售额17.36万亿元，截至2021年底，A股上市公司总数为4662家，总市值达到92.35万亿元，而GDP总量2020年为101.60万亿元。
笔者认为，中国房地产不存在黑铁时代，究竟啥叫黑铁时代。可以负责任的讲，绝对不是破铜烂铁时代，不管房地产是黄金，还是白银、青铜，还是黑铁，都是对行业的误解。
下一个短周期、阶段，房地产是钻石时代，即是大洗牌时代。
第一是房地产玩法、游戏、规则变革时代。
第二是国进民退，国企、央企成主角时代。
第三是房地产投资、开发、运营盈利模式颠覆时代。
土地供应的根子、资源配置没有解决时，供求依然不平衡。城市更新推动下，未来的烂房子将会变成好房子。城镇化率、人均住宅面积未达到发达国家水平时，未来10年-20年，房地产依然是支柱产业、80％的房企绝对不会死掉、房价单边上涨没有结束。
笔者非常不赞同万科郁亮“房地产“黑铁”时代”观点，经济下行、增速换档、三大压力、土地与融资成本上涨的大环境下，房地产行业、房企规模、盈利增速放缓，是正常的市场波动，是政策的调整。去金融去债务去杠杆，长期看，有利促进房地产平稳健康长期发展。
鉴于中国经济基本面、市场基本面的平稳，行业依然处于黄金升级版的钻石时代，行业、房企、产品、模式进入新一轮洗牌、淘汰、升级、变革。只要经济的增长、发展模式，还是投资驱动型，市场还有巨大的发展空间、住房需求，房地产依然是支柱产业，这个是未来20年不变的。
回顾过去的23年，房地产的发展、走势，主要七股力量的推动、主导：
第一是城镇化推进，大量的人口进入城市，城镇化红利。
第二是住房福利分房结束，商品房货币化，金融红利开始。
第三是土地计划化结束，土地出让市场化，土地红利开始。
第四是房企的管理、产品突飞猛进，形成的管理、产品红利。
第五是婴儿潮、新生孩，单独人口上升，到现在的二孩、三孩的人口推动，人口红利开始。
第六是人民币贬值、货币放水，资产配置的不平衡，房地产成为主要的投资、理财产品，资产红利开始。
第七是政策的调控，房地产的波动，每一次政策调控的影响直接有关，政策周期红利。
笔者认为，房地产未来20年九个不变：
其一是房地产依然是支柱产业地位不变。官方再次重申房地产仍然是支柱产业，这是常识。中国城镇化、城市化还没有完成，况且城市更新才刚刚开始。
其二是M2／GDP比、通胀、贬值角度，长期看，房地产是最好的保值增值资产，是资产配置的主要工具不变。
其三是大中城市商品房商品住宅土地供应紧张不变，高端品质、质量好的商品住房紧缺不变，土地供应、人、地的不匹配，无法解决有钱人的需求，追求好房子的住房需求不变。
其四是房价短期波短，政策短期无法解决住房需求、供需关系、资源配置的波动，长期上涨的趋势不变。
其五是房价下跌周期短，上涨周期长，房价上涨幅度超过下跌幅度，房价上涨的幅度翻倍趋势不变。
其六是大中城市的人、地、房价不匹配，房企生产房子供应、需求增长不匹配趋势，不变。
其七是好时压，坏时救的政策短周期趋势不变，房企的市场集中度上升的趋势不变。
其八是城市与城市之间的分化、城市内部之间的分化、开发商之间的分化与洗牌趋势不变。
其九是买房周期的变化，房价上涨不会结束、高利润不会消失，需求不会消亡，贬值不会停止，调控与政策周期不会停止，限价、限购、限贷时代，买房就是最好时机。
笔者认为，房地产未来之路、增长动力、风口、发展空间、市场需求：
其一是城镇化率达到80％，刚需非常大，新型城镇化的城市。
其二是二三孩放开、人口家庭结构分裂、户数分裂、单身人口（老年人口、离婚人口、独自人口），新刚需增加的城市。
其三是19城市城市群、34个都市圈，城市更新，改善需求非常庞大。
其四是中国人均住房使用面积（国外是实际使用面积，国内是建筑面积）、套户比，未达到发达国家水平。
其五是主业，主业+新的产业多元化。
是六是绿色、低碳、数字化、智能、机器人，科技进入房地产。
七是产品和长期主义的坚持。
值得注意的是每次万科喊出的房地产形势判断，都会让市场掀起一股强烈悲观、悲伤、消极情绪讨论。从白银时代到活下去的口号，无不例如的演变成房地产救市的前奏。取而代之的是万科销售业绩暴涨、房价大涨、四处攻城略地、大量收购并购。
2018年，万科喊出房地产进入白银时代，政策一波收紧。上一轮房价自2015年4月开始上涨，一直到2021年9月结束上涨，上涨的周期达到6年4个月。2020年，万科喊出活下去的口号，政策一大波刺激，房价再次上涨，到2021年9月上涨结束。
2022年2月万科喊出破釜沉舟、背水一战，要么死，要么活，没有中间状态的房地产进入黑铁时代。希望出现政策大刺激，货币大放松，可能性已经不存在，相对的克制放松，是肯定的。即使是克制的政策放松，房地产依然是平稳的，不会大幅度下行。
过去5年，万科从2018年房地产进入白银时代，到2020年房企活下去时代，再到2022年非活即死的房地产进入黑铁时代，背后的逻辑，基本是经济下行、政策收紧、去金融去杠杆去债务，房企的吃香喝辣舒服、好日子变得没有的那么爽快。
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