查封房买卖合同效力及诉讼继续履行的有关问题

查封房买卖合同效力及诉讼继续履行的有关问题

深圳律师周争锋

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1. 在执行程序中允许被执行人自行处分被查封的房产，而有些法院在审理房产所有权人处分查封房产时，却又依据《城市房地产管理法》第38条的规定，认为产权人属于无权处分，判决该处分行为无效。

   
   

2. 2007年原《物权法》第15条出台，特别是2012年原《买卖合同司法解释》第3条出台以后，债权效力和物权效力相区分原则在理论和实践上，都有了实质性的突破。特别是在《民法典》第597条明确规定无权处分的合同合法有效后，这个问题应该得到统一的认识。

3.实际上在最高人民法院的司法判决中早就统一了观念，认为《城市房地产管理法》第38条，只是管理性规范，不是效力性规范，不能作为判定合同有效与否的依据。最高人民法院在(2011)民二他字第18号中，已经明确第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。

4. 查封房买卖合同的效力问题解决后，又面临着买卖查封房的买受人能不能诉讼继续履行的问题。《民法典》把原《物权法》第191条第2款，买受人代为清偿抵押人债务的涤除权，进行了扩大的解释，单独列为《民法典》的第524条，依据该条买受人享有偿还金钱债务查封人债权用以消除继续履行的障碍的权利。而实际上，把金钱债务的查封权利人列为第三人，买受人同意偿还其金钱债务时，判决继续履行的案件，在《民法典》通过前早就已经产生。

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一、依据《民法典》的有关规定查封房买卖合同合法有效

《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第五百二十四条 债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。

债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。

第五百九十七条 【无权处分的违约责任】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。  

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

二、《城市房地产管理法》主要是关于物权效力的规定，是指导行政机关登记的管理性规范

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）

第三十八条 下列房地产，不得转让:

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2.《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号

30. 【强制性规定的识别】合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出，审判实践中又出现了另一种倾向，有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。

人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。

三、《查封规定司法解释》早就明确处分查封财产合同有效，买受人的权利只是不得对抗申请执行人

1.法释〔2020〕21号《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）

第二十四条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

2.最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复（(2011)民二他字第18号）

山东省高级人民法院：

你院《关于抵押人未经抵押权人同意又将抵押物出租，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的请示报告》收悉。经研究，答复如下：

根据《<担保法>司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。

以上意见仅供参考。

最高人民法院

二0一 一年十月八日

3.最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复（（2009）执他字第7号）

山东省高级人民法院：

你院《关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的请示》收悉。经研究，答复如下：

在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。

                                                                                                    最高人民法院

二00九年十二月二十二日

四、明确规定处分查封房合同无效的地方法院指导意见，该指导意见仍然被有些地方法院作为审理的规范

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）京高法发〔2010〕458号

第八条 房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

第九条 出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。

出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第八条第二款规定的内容处理。

五、广东省在2012年就明确处分查封房的买卖合同有效，深圳市亦是一直认定查封房买卖合同有效

1.广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）

当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续；买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。

不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。但转让合同约定在该不动产解封前办理过户登记手续的条款无效。出卖人不能依约履行合同，买受人要求解除合同的，应予支持；买受人要求出卖人继续履行合同并在该不动产解封后办理过户登记手续的，应予支持。出卖人故意隐瞒不动产被查封的事实与他人签订转让合同，买受人请求撤销转让合同的，应予支持。

2．《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）

七、 当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:

(一)出卖人未领取权属证书的;

(二)买卖未经抵押权人同意的;

(三)买卖未经预告登记权利人同意的;

(四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;

(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的;

(七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害承租人优先购买权的;

(八)违反政府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

二十一、 房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。

3.《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》（2014年8月28日通过）

二十一、当事人订立房屋买卖合同后，该房屋被有权机关依法查封，当事人以房屋被查封为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因不能依约取得房屋所有权，买受人主张解除合同并赔偿损失的，人民法院可予支持。

当事人在房屋被有权机关依法查封后订立房屋买卖合同，当事人以该房屋被查封为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。受让人在查封措施解除后请求继续履行合同并办理房屋权属转移登记的，人民法院可予支持。出卖人故意隐瞒房屋被查封的事实，买受人请求撤销房屋买卖合同的，人民法院可予支持。

第二十一条旨在解决房屋被查封房屋买卖合同的效力及履行问题。

房屋被有权机关采取查封措施，并未改变该房屋的商品房性质，只是国家公权在查封期限内对房屋的处分作出了限制，在合同效力及履行问题上，可以参照《买卖合同司法解释》第三条所确立的无权处分规则作出处理，理由不再赘述。当然，如果出卖人在订立房屋买卖合同时故意隐瞒房屋已被查封的事实，则属于《合同法》第五十四条第二款所规定的欺诈情形，买受人依法有权请求人民法院撤销该买卖合同。

六、上海市高院在2013年就查封房的诉讼继续履行问题切实可行的妥善安排，现在仍然有指导意义

上海高院民事法律适用问答(2013年第1期)

二、买卖纠纷所涉房屋已被另案查封，是否可以判决过户登记的问题

在房屋买卖纠纷中，涉及房屋过户诉请的，人民法院应尽量查清房屋是否存在已查封等事实。因为买受人请求协助过户的请求，属于合同履行，是债的给付之诉。给付之诉能否得到支持，不仅审查请求人有无合法的权利基础，还要审查标的是否存在履行障碍，即法律上、事实上不能履行，或不适于强制履行或者履行费用过高等。

若所涉房屋因另案被执行部门查封的，则由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，并构成涉讼房屋过户的履行障碍。当事人请求过户，实际上处于暂时不可以履行的情况，因此，法院在处理中应结合房屋查封的处理情况进行区分：

1、系争房屋已被执行部门通过拍卖、变卖等方式处置，房屋产权将由第三方买受人所取得，合同履行已无可能的，人民法院应进行释明，引导当事人变更诉请为赔偿，若当事人坚持不变更的，则应驳回其诉请。

2、系争房屋尚未被拍卖、变卖的，民事审判部门应与执行部门协调处理，若当事人愿意以涤除债务、提出执行异议等途径解除查封的，可在执行部门解除查封后，判决支持其过户诉请。

3、系争房屋在解封之前，因房屋尚处于被强制拍卖、产权转移他人的不确定状态，人民法院一般不应判令出卖人协助办理过户登记。

三、房屋买卖纠纷中引导当事人申请查封所涉房屋的问题

在一些房屋买卖纠纷中，买受人要求出卖人交房或协助过户登记，但由于未申请对诉争的房屋进行查封，致使恶意出卖人有机可乘，在诉讼中将房屋转卖并过户予第三人，继而导致买受人要求交房与或过户登记的诉请落空。

我们认为，在处理这类纠纷时，应首先审查买受人是否申请了司法查封；若没有申请，应及时释明相应的诉讼风险，并引导其尽快申请查封，确保日后判决结果的顺利履行；若买受人坚持不申请的，应当将释明过程和内容记明笔录。

七、认定《城市房地产管理法》第38条为管理性规定的司法判决

1.（2018）最高法民申2895号2018年06月28日

《中华人民共和国城市房地产管理法》关于查封房产不得转让的规定，属于管理性规定，不影响双方房屋买卖合同的效力。虽然香洲公司和陈军法订立买卖合同时，案涉房产处于查封状态，但之后解封，而本案执行所开始查封的时间是2013年，故本案属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

2.（2020）最高法民终288号2020年07月31日

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款亦规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”依据上述规定，在人民法院已经就案涉房产查封之后，房产所有权人不得就该房产再行签署转让协议。即使房产所有权人违反该法律规定，签订转让协议，该房产受让人也不能取得对抗申请人民法院对案涉房产采取查封措施的债权人的权利。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，法院查封行为仅仅是限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但陈金菊签订的协议因法院查封而不能产生对案涉房产物权变动的效力，故陈金菊不能依据查封后所签订《买卖协议》获得本案案涉房产的所有权，由此其也不能享有案涉房产的物权期待权。

3.（2019）豫04民终1197号2019年03月28日

关于王某某与张某甲、李某某签订的房屋买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。该规定是针对行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对房地产转让合同效力的强制性规定。因此，本案中涉案转让的房产即使存在司法查封，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时即具有法律效力；并且在解除査封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。故，本案王某某于2017年8月16日与张某甲、李某某签订的关于汝州市朝阳西路万基花园3号楼1单元501室房屋买卖契约并不违背上述有关不得转让房地产的强制性规定，应为合法有效。

——周争锋2022年2月14日整理于深圳港中旅大厦25楼