深圳楼市向何处去之一：房价跌到哪了？

深圳房价跌到哪了

2021年2月深圳推出参考价，并指导中介挂盘、银行贷款、过户按参考价执行，简称指导价，在指导价执行后房价到底怎么样了？

目录：

一、二手房成交量

二、二手房价指数情况

三、实际市场成交价格

四、按指导价成交情况

一、二手房成交量

深圳楼市自2021年5月以来成交量陷入低迷，有9个月低于3000套，4个月低于2000套,1个月低于1000套，已经是正常成交量6000套的三分之一，成交趋势还在低迷中。

二、二手房价指数情况

由于成交量的低迷，成交价格也大幅回落。根据国家统计局的房价指数显示，深圳房价从5月起，连续下降10个月，比最高点的3月份下降了3.1%。

四个一线城市两年房价指数对比，北京上涨16.6%，上海15.4%，广州14 %，深圳13.3%，深圳排在最后。北京在去年12月，上海在今年1月、广州在2月的两年涨幅超过深圳，深圳炒房第一城的“光环”成功让位。同时其北京、上海在去年12月，广州在今年2月已经回升，只有深圳继续下跌。

三、实际市场成交价格

由于参考价政策，实际成交价格比较零散，只能做一些统计趋势分析。每个片区的指导价差额不同，房价调整总体有差异。大学Q影响最大的就是学Q房。

六大学Q成交情况

福田百花：     跌幅21%

福田香蜜湖： 跌幅7%

罗湖深中：     跌幅12%

南山二外 ：    跌幅20%

宝安宝中：     跌幅13%

龙华深高北： 跌幅20%

非顶级学Q情况

前海自贸区跌幅：跌幅20%

南山前海北大户型：跌幅5-10%。

南山前海学Q房：跌幅10%

前海南次新房: 跌幅15%-20%

后海中楼龄: 跌幅15%

南山中心区学府大户型: 跌幅10%

蛇口次新房: 跌幅15%-20%

科技园次新房: 跌幅15%

深圳湾中小户型: 跌幅15%

深圳湾、蛇口豪宅：基本没跌还有小幅上涨

宝安中心区西部：跌幅10%

宝安中心中部中大户型：跌幅15%

宝安中心区东部学区：跌幅接近20%

宝中老豪宅：跌10%

碧海次新房：下跌15%

宝安中心新豪宅：没跌

香蜜湖豪宅基本：没跌

以上是一些片区的大致情况，深圳楼市的实际下跌远比统计指数要高，最高跌幅的是八卦岭，中介朋友圈报价已经最高下跌50%。

四、按指导价成交情况

春节前后确实有指导价成交的住宅，但是户型、朝向、楼层都是小区里较差的。普通住宅的成交在指导价的1.05-1.15倍之间，片区、面积、楼龄的差距都会有影响。

按指导价的1倍、1.05倍、1.1倍倍交易，房价将跌多少。