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深圳楼市2024年回顾及2025年走势分析

大嘴唐老鸭 发布时间:2025.02.05 10:59:56
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对照唐老师2024年初的分析2024年 1 月 1 日置顶的分析预测:上半年楼市将持续低迷,下半年在政策累积作用下回升。事实也正如所料,限购放松、免增值税、降息、降首付等一系列政策持续落地,不过直至 9 月 29 日,政策效果才全面显现,楼市实现反转,房价开始回升,成功印证了唐老师年初的判断。



图片来源老鸭选房2024年1月1日分析文章



一、2024年楼市回顾



第一、先看成交量(下图),根据中介协会的录得量统计,2024年二手房成交6万6千多套,相较 2023 年全年的4万2千多套,增长幅度高达57% ,尤其在10月之后,成交量更是直接翻倍。新房预售4万3千多套,相比2023年增长了20%。



第二、再看房价(下图),在最为低迷的 9 月,二手房价较 2023 年底下降了 15%,跌幅远超预期,主要原因在于政策落地稍显迟缓。


所幸,政策一旦发力,楼市迅速响应,10 月、11 月环比上涨,相较于 9 月涨幅达到 7.5%,12 月虽在高位稍有回落,但整体态势向好。



第三、值得注意的是,2024 年房价涨跌呈现明显的分化态势(下图)。例如润府一期 89 平的房子,2023 年底单价 14.11 万,2024 年历经起伏,到 11 月单价 13.84 万,基本恢复到原有水平,毕竟这是核心区具有标杆性质的次新房。然而,华侨城的深云村就没这么幸运了,房价下跌了 8%。福田区的老房子香蜜新村更是从 7.9 万降至 6.4 万,跌幅达 19%。




二、2025年楼市分析



2025年楼市分析,3-5月将出现小阳春行情,全年波动中止跌回升。


3-5月出现小阳春近两年深圳楼市政策已经大幅放松,特别929新政之后,深圳楼市出现了V形反转,现在大家担心这种反转是否能持续?


至2025年1月房价走势,在12月高位回落的基础上,价格回稳。



但现在的楼市不只是楼市政策的影响,主要是经济增长预期的影响,经济好转楼市就会随之好转,反之亦然!


今年的年年度分析迟迟没有发布,是在等国际环境,特别是美国新总统的政策情况。从目前看,美国政策对中国相对温和,实践着美国优先,爱谁谁,都要给美国交税,给美国投资!这样对中国反而比拜登时期的围堵中国更有利,1、中国贸易与各国站在同一起跑线;2、中国可以在美国朋友圈中扩大影响力,现在英国、日本、荷兰等都示好中国。国际形势分析起来就要长篇大论而起随时变化,不做过多展开。


在美国换届之前,我们已经准备了充足货币、财政政,针对房地产的可能会有:1、降利率,预计2025年房贷利率贴近2%。2、公积金贷款额度提升,降低购房成;3、消费刺激政策,提振经济。等等……这些措施预计春节后择机发布,大家短期内会对经济增长充满信心,再叠加入学需求,3-5月也会出现小阳春,房价将上升超过5%,核心区标杆楼盘可能会更高。


全年波动中止跌回升房价的长期趋势将如何?现在世界处于不可预知的变化中,同时中国经过多年发展,经济已经处在高位运行,维持高增速已经非常困难,预计将是稳步增长。房价的长期走势取决于经济发展,那么我们的经济发展将如何呢?迷茫面前要向文化去找答案。中华文明,屹立世界3000年,经过不同的高峰、低谷,在挫折面前忍辱负重、发奋图强,总是能回到历史上已知的世极之巅,汉、唐、宋、明、清无不如此。从历史文化角度看,现在我们正处在上升期,在走向世界之巅的过程,内外部都有很多阻力,很多变数,但这种内敛图强的文化基因会引领我们克服困难、持续向前,直到经济、军事、政治等回到世界之巅。


可以参考美国房价百年以来的走势(下图)

(走势图来源网络)

美国房价100多年里历经波折,平均每年房价上涨3%以上,这就是稳步发展大国的房价方向。中国的房价也会随着国力的稳步向上而逐步增值。


2025年楼市总结:综上分析:


1、在经济大力度刺激政策和楼市止跌政策的作用下,2025年楼市会在3-5月会出现小阳春行情,房价上升将超过5%,核心区标杆楼盘将超过10%。


2、全年楼市会在波动中止跌回升,片区楼盘加剧分化,有的涨幅会超过10%,有的可能下跌5%,选房更要参考数据、借助分析,谨慎选择!


宏观分析

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