“山寨”深圳湾1号的滑铁卢

01

“门外汉”徐航与深圳湾1号

“我要是加班猝死，请帮我烧一套深圳湾1号。”

深圳打工人的人居梦，始于东湖丽苑，终于深圳湾1号。来了不算深圳人，去深圳湾1号打过卡才算深圳人。现实中，深圳湾1号仅有330多户；在抖音里，深圳湾1号业主千千万。白天深圳湾1号，晚上向西村。

时任鹏瑞集团董事长、深圳湾1号的操盘手徐航怎么也想不到，当年“随随便便”在深圳湾内环拿到的一块地，时隔14年之后，依然这么受深圳人追捧。

要知道，拿这块地之前，人家可是医疗科技界的UP主，是名副其实的门外汉。

深圳人对深圳湾1号的津津乐道，体现在深圳湾1号的每个八卦细节里。前有#深圳湾1号X马哥#事件、中有#深圳湾1号美女业主被吃差价#事件、后有#深圳湾1号住户拍视频扰邻居被投诉# 事件。

朋友打趣说道：

「深圳湾1号业主放个P，深圳地产八卦群都能抖三抖。这种热度，丝毫不亚于深圳住宅价格天花板恒裕滨城2期业主在电梯厅里拉的那泡屎。」

也许是吃到了地产开发的甜头，也许是太陶醉自己的1号作品。在鹏瑞“嫡长子”深圳湾1号往年举办的各种活动中，我们经常能看到徐老板站台的身影。

一招鲜，吃遍天。此后，鹏瑞进军房地产的雄心越发昂扬，甚至到了一发不可收拾的地步。原本鹏瑞地产只是鹏瑞集团多元化业务板块之一，现在摇身一变，房地产业务已成为鹏瑞集团的核心业务。

鹏瑞地产目前仅在广东省就储备了不下20个地产开发项目。深圳、广州、东莞、佛山、中山、清远等，遍地开花。借助粤港湾大湾区这股“东风”，鹏瑞地产开始急剧扩张。早前鹏瑞官网信息就显示：鹏瑞地产规划三年内拓展新项目土地面积300-600万平方米。

02

不甘“卖药”、转型地产UP主

2013年，徐老板曾经明确说过，不会在地产领域系统性的发展。5年之后，口风突变，开始说房地产才是自己的人生下半场。也许这一刻开始，徐老板才开始明白：医疗只是兴趣、地产才是真爱。中国最牛的生命科技创始人，终于还是入局房地产了。

这形象诠释了一句话：不想当将军的厨师不是好司机。的确，哪有什么行业比房地产更赚钱啊。 相比于房地产，什么医疗啊什么技术啊，都是渣渣。鹏瑞集团收入也证实了这句话，据迈瑞医疗招股书显示：鹏瑞地产2017年净利润达38.08亿元，超过了迈瑞医疗当年25.89亿元净利润。

一个国内医疗器械龙头公司，辛辛苦苦做了27年，净利润还比不上开发深圳一个豪宅楼盘。你说气不气人。

大刀阔斧进行地产开发的背后，难掩徐老板从“医疗科技UP主”转型“地产开发UP主”的雄心壮志。一改以往“科技宅“低调内敛的风格，地产新入局的”徐老板“霸气外漏，风头相比曾经的爱马仕哥，有过之而无不及。

于是乎，仿佛一夜之间，鹏瑞开发的所有项目，对外似乎都有了一个统称：XXX版深圳湾1号。而全国各地，也都开始了“XX版深圳湾1号”热浪潮。

鹏瑞颐璟府：龙华版深圳湾1号

鹏瑞尚府：盐田版深圳湾1号

鹏瑞珠澳湾中心：珠海版深圳湾1号

鹏瑞皓玥湾：佛山版深圳湾1号

鹏瑞天玥：东莞版深圳湾1号

印象最深刻的是：龙华鹏瑞颐璟府刚出来的时候，就号称是龙华版“深圳湾1号”。铺天盖地的消息、中介CALL客电话扑面而来。

开头一句话，后面全靠编。一瞬间，不只是深圳人，甚至是全国各地包括安静这样的DIAO丝族，都产生了一种“劳资也可以买得起深圳湾1号”这种错觉。

这一瞬间我才明白：原来徐老板不只想做一个深圳湾1号，而是想要千千万万个深圳湾1号。为了那些抖音博主能住上深圳湾1号，徐老板可是操碎了心。

这是燃烧自己，照亮别人。既然你住不上深圳湾的深圳湾1号，那我就让你住观澜的深圳湾1号、盐田的深圳湾1号、佛山的深圳湾1号。

因为徐老板的雄心壮志，全国人民都沸腾了。“妈妈，我要住深圳湾1号”、“老铁，你还没有买深圳湾1号嘛”？可真正去看的时候，屌丝们突然发现：自己有种被欺骗的感觉。一瞬间，粉丝宝宝也终于明白：

以前的深圳湾1号10万+的房价，是在给深圳人造梦；现在“山寨版的深圳湾1号”是在透支品牌好感度，完全没有“深圳湾1号”的体验感可言。除了讲那些嚼烂了的、 老掉牙的深圳湾1号故事，鹏瑞就没有其他故事可以讲了嘛？噢，不对，好像还真没有。

深圳湾1号的奇迹能复制嘛？答案是不能。即使是在传出狠人吴向东加盟鹏瑞之后，也不可逃避的面临着口碑下滑、业绩下滑的命运。

03

XX版深圳湾1号的滑铁卢

2020年，鹏瑞地产通过提前收购新基投资51%的股权、通过协议受让，鹏瑞地产以“1块钱代价”取得了龙华观澜的一宗住宅用地。

这宗住宅地块的开发价值，外界早有窥见。早在2018年10月，这宗住宅地块进行过一次极为重要的规划调整，其容积率由当初的2.4被大幅调高至5.0，将地块内规划建设的住宅面积增加了逾2倍之多。鹏瑞地产低调却精准运作的这块地，就是后来的“龙华版深圳湾1号”——鹏瑞颐璟府项目。

鹏瑞地产巧取深圳龙华“零地价”住宅项目的手段，不得不佩服。2021年9月，鹏瑞颐璟府如约拿到了首批预售许可，批准预售面积16.21万平方米，预售均价达到了5.5万元/平，首批预售房源货值超过89亿元。

只不过，新人不如旧人、庶出不如嫡出。对于这些个“山寨版的深圳湾1号”，很多慧眼如炬的深圳购房客并不买账。盐田这个项目就不多说了，仅以龙华的“深圳湾1号”而言，不是被吐槽偏的不能再偏 、周边没有地铁、没有商业，就是被吐槽周边不是城中村就是工厂。

而规划的两地块，不仅没有泳池，很多户型还朝大马路，价格还卖的奇贵，只能说是价格上的“深圳湾1号”、规划上的“深圳湾水沟”。住“深圳湾1号”又怎么样，还不是矮子堆里拔将军、贫民窟里的百万富翁？

果不其然，首次开盘推1655套房，仅有524人选房，购房者连摇号的门槛都达不到，关注度极低。开盘不到一个星期，就开始启动转介，还给到了2%的高佣。将这些实实在在的钱给到购房者不好嘛？喊了一年多的龙华版深圳湾1号、距开盘已过半年有余，“龙华版的深圳湾1号”去化惨淡，打开官方备案信息网站，“期房待售”一片。

不仅是龙华的深圳湾1号惨淡，盐田的深圳湾1号更惨淡。 

“深圳湾1号”都不香了么？

要知道以前的深圳湾1号，可是连马爸爸、许爸爸都要过来瞻仰和膜拜的项目，看个房至少要验资500万，否则门都不让你进。现在呢？连很多刚需上班族都嫌弃，含泪偷偷买了旁边“城乡结合部”的万科。曾经不可一世的鹏瑞地产，低下了他曾经骄傲的头颅。

曾梦想仗剑走天涯，奈何从深圳湾来到了盐田和龙华。

04

不是每个鹏瑞都够格“深圳湾1号”

如果仅仅是项目卖得不好，别人顶多说你老是吃老本、吹牛皮、活在过去的荣耀光环里不能自拔。毕竟做项目嘛，广告哪有不做的、牛哪有不吹的；做项目嘛，哪有永远的一帆风顺的。可东莞版的“深圳湾1号”却远没有大家想得那么简单。

据媒体报道：2021年4月，“东莞鹏瑞天玥涉嫌‘双合同’违规销售”一事闹得沸沸扬扬。4月14日，东莞市住房和城乡建设局在东莞阳光热线问政平台回复市民关于“鹏瑞天玥广场违规使用双合同和收取茶水费”的问政时表示：

已约谈鹏瑞天玥广场开发商负责人，敦促其自觉规范销售行为，严格遵守《商品房销售明码标价规定》，不得以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费等行为。

除了被质疑捆绑销售、喝茶费外，东莞版的“深圳湾1号”还面临着比如施工进度符合开盘条件却迟迟不开、前期宣传精装后面变毛坯等等诸多质疑。

虽然后来官方经调查取证暂未发现开发商与认购人签署装修工程协议的情况，但前期宣传精装后面变毛坯，并没有得到开发商正面的回应。此时的东莞鹏瑞，已好感尽失、令各界大失所望。当时媒体的标题是：鹏瑞东莞“豪宅”项目被约谈，复制“深圳湾1号”遇滑铁卢。

哪有什么深圳湾1号啊，只有一个小甜甜，其他项目都是牛夫人。

从的深圳湾1号，到全国各地开花的“XX版深圳湾1号”，我个人的感觉是：深圳湾1号献出了徐老板在地产界珍贵的“第一次”之后，“因信念而屹立”的执拗自此一去不复返。

深圳湾1号能复制嘛？口号上的巨人，行动上的矮子。深圳湾1号是许老板最骄傲的作品，但作品也只有这么一个。以我所见的，其他的，远远称不上作品，只能算作流水线上的商品。

这让我想起了之前在B站上被群嘲的“双马”对话。以前徐老板可能是”人间理想“马斯克，现在可能变成了“一无所有"杰克马。毕竟，谁不想让别人追着喊"爸爸"呢？