协会说法 | 您最想了解的“解除委卖合同”调解案例大公开

（鹏仔）：芥芥，深圳新版网签系统上线后，推行“单边代理”的跨机构合作服务模式，现在我们一线经纪人员遇到了业主委托期内提出解除合同的要求，怎么办？

（芥芥）：有没有向业主了解一下，为什么提前解除合同？

（鹏仔）：我了解到是买方的经纪人直接找到了业主，然后想私下撮合业主和买方线下签约。现在咱们有些经纪人还固守传统居间服务模式，不愿意以“单边代理”的形式展开跨机构合作，买卖双方佣金都想收。

（芥芥）：你说的这种情况我近期还真遇到过。大概情况是业主先通过A经纪公司签署了线上《深圳市二手房委托出售合同》，在委托期限内业主又经B经纪公司“居间”撮合签订了买卖合同。业主就找到A公司的经纪人员表示要解除线上委托，A公司认为业主的这番操作已然违反了合同契约精神，他们前期所做的实勘、房源推广和维护、带看等服务都白费了。

（鹏仔）：拿业主的佣金返佣给客户？！这B公司完全是将利益倾向买方，业主端的利益谁去保障呢？

（芥芥）：你这点说得太对了。为何深圳要去探索实施“单边代理”这条新路呢？其实这个案例就很好地暴露出过去的“居间”模式下的服务弊端，居间模式在过去被形象地称为“一手托两家”（如下图），稍不留意，往往容易让利益倾向某一方，另一方的利益就被轻视！

（鹏仔）：啊？还有这么心大的消费者。不合规的经纪公司一方面是从业资质上面未达到行政主管部门的要求，另一方面这类公司游离于市场监管之外，服务专业度、交易安全方面难有保障。

（芥芥）：是的。消费者选靠谱经纪人通过新版二手房网签交易系统便可轻松查看、选择。首先网签系统已经过滤掉了那些未备案的经纪机构、未实名登记的经纪人员了。其次，深房中协综合经纪机构/人员诚信水平、从业资历、业绩表现等多角度进行星级评价，从低至高分为一至五星，为消费者选择经纪人提供客观、合理的专业参考。

（鹏仔）：前面提到的案例，最后是怎么协调处理的？

（芥芥）：因为B公司系未备案开展房地产经纪业务违反了《深圳市房地产市场监管办法》相关规定，行政主管部门已介入调查。

（鹏仔）：总算最后保障了买卖双方的交易安全呀。那这次的协调里有什么需要我们经纪方引起重视的呢？

（芥芥）：在协调过程中，我们也发现咱们经纪人对二手房网签系统规则理解上有一定的偏差。我们经纪方应该清楚地认识到，专业、服务才是生存之道。业主方经纪人不能因为有网签优先权而选择“躺平”，房源广告一发布就坐等客户上门，其他服务跟不上，向卖方反馈交易进度不及时。同时，任何一边经纪方均不能因存在争议，影响、阻碍消费者正常交易的进行，不得拒绝服务或消极服务。

您最想了解的“解除委卖合同”调解案例大公开 

A公司就建议B公司按“单边代理”模式进行跨机构合作——即A公司作为业主委托经纪方，而B公司作为买方委托经纪方参与此交易。但B公司经纪人拒绝了这个提议，并称“业主给我的佣金，我承诺返佣给了买方。买方也是因为我能帮他降低购房成本的基础上才愿意委托我的，业主也不可能再付第二笔佣金给A公司呀！”

      我市现行的“单边代理”服务模式，是借鉴律师代理模式，买卖双方各自独立委托维护己方权益的合规经纪人员，经纪人只向自己的委托人负责！一方面减少居间模式下常见的吃差价、故意制造信息不对称、隐瞒或虚构交易相关信息等交易纠纷。另一方面依托我市产权登记系统，实现真房源、真委托（买卖双方实名认证、系统核实买方有购房资格）、保障交易安全、加快房屋交易效率，提升消费者的服务体验。

说回案情，在这单交易中还发现一个问题，由于消费者未通过新版二手房网签交易系统签署委托合同，无法发现B公司竟然是未备案的经纪机构，没有行政管理要求的网签系统权限。

业主这边认为B公司“怂恿”其签订买卖合同后，就没有再为其提供任何服务，反而协助买方对业主各种要求、催促，还把业主给B公司的佣金作为吸引买方购房的理由返佣给到买方。而买方发现B公司无合规资格害怕交易流程及资金不安全，故与业主和B公司协商解除了买卖合同。

后来，买方通过新版二手房网签交易系统委托了一家合规经纪公司，与业主委托的A公司开展合作，两家经纪公司将此前模糊不清的各方权益及风险都做足尽职尽责调查及解释，最终顺利地完成了买卖流程。

【芥芥话你知】

小贴士：房地产经纪方在接受委托前，应当向委托人详细说明新版网签系统规则及单边代理模式，比如：

1.卖方出售房屋最多可以委托三家合规房地产经纪机构代理。依据《深圳市二手房委托出售合同》在线签署生效时间顺序，最多不超过三家经纪机构依次代理卖方出售房屋，前一家委托失效的，后一家经纪机构方顺位代理。未通过我市房地产信息系统取得卖方有效委托的房地产经纪机构均无权网签《深圳市二手房买卖合同》。

2.卖方/买方有权自主选择委托方。任何经纪机构或经纪人员不得胁迫、诱导卖方/买方委托。

3.任何经纪机构或经纪人员不得绕开第一顺位经纪方，私下联系卖方洽商交易相关事宜，不得怂恿、胁迫、诱导卖方解除委托关系。

4.卖方经纪人不得无故拒绝各意向买方经纪人的看房、洽商等合作邀约。卖方/买方经纪在受托服务期间，有义务及时告知委托人房产交易进度。

如经纪方明确告知上述规则，消费者表示接受，消费者应秉承诚信守约精神履约。如委托人在接受经纪方的服务后，利用其提供的交易机会或者媒介服务，绕开经纪方直接订立合同的，应当向其支付报酬。上期《协会说法》有关于“跳单”的专门解析（点此阅读）。