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这个西部最没存在感的片区,终于要凭13号线翻身了?

买房之前 地产 发布时间:2022.05.13 07:23:48
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在深圳一路向西的号召下,诞生了很多新兴片区,一个个成为当红炸子鸡,身上的光环一个比一个大。


光明终于不再只有“三宝”,还有国家级的科学城;沙井生蚝很鲜美,但大空港更让人陶醉。


只有一个躲在被人遗忘的角落的小兄弟弱弱地说了一句,我比你们更靠近前海。


这个小兄弟,就是西部最没存在感的片区——石岩。


1


被人遗忘的价格洼地


从地图上看,石岩的位置并不差,下连南山,上接光明,东部就是“宇宙中心”龙华。



但即使身在如火如荼的宝安,这些年大家对它最深刻的印象恐怕只有一个阳台山,石岩为什么这么没有存在感?


1

尴尬的“中心”位置


石岩虽然挨着的都是置业热土,周边被被石岩水库、铁岗水库、阳台山包围,和市中心的连接相对不太方便。


山多水多的石岩,大多数处于政府划定的一、二级生态保护线境内,导致其不能像光明那样有大片完整的空地被开发。



2

城中村多改造难度大


再看看区域环境。石岩片区内分布最多的是工业园,其次是城中村,小产权房多而正规的商品房社区少。这对片区的城市面貌有很大的影响。


配套方面,刚需三宝——地铁、商业、学校这里有没有呢?


地铁:暂时只有6号线的上屋站、官田站,未来有13号线和规划中的29号线。


商业:没有大型购物商场,只有部分楼盘底商,逛街需要去福田或者南山的商圈。


学校:学校资源不算多,片区内没有优质学校。好在随着片区发展,学校也在陆续建设中。



石岩实拍图       图源:网络


石岩的城市面貌短期内是比较难改变了。不过长期来看,片区内的大量旧改项目,已经吸引来华润、保利、宏发等名企开发商,未来配套升级,面貌提升还是比较有盼头的。


3

宝安房价洼地


一个片区的价值和活力,房价不是全部,但却是最直接的反映。


作为深圳“小透明”,石岩不仅区域名气不大,房价也显得十分“朴实”。


目前石岩片区内社区指导价在3.2-5.3万/㎡的区间,均价为4.1万/㎡,明显低于宝安区指导价均价5.8万/㎡。



新房项目也很少,今年一共只有三个新盘预计入市。



而石岩往南的西丽片区,房价已经来到8-10万/㎡的水平;往北约8公里的光明凤凰城,二手房一度到7万/㎡的区间;往东10公里的龙华,住宅也已经是7字头。


石岩,可以说是被人遗忘的价格洼地。



2


13号线来了,

能否复制光明沙井的成功?


最近,让“小透明”石岩重新在深圳群聊里冒泡的,是因为自带流量的13号线。


作为基建狂魔典型代表的深圳,一直在大刀阔斧搞建设。尤其是地铁建设,修到哪里,哪里就沸腾,特别是像石岩这样的地铁空白区域,将成为13号线的最大受益者。


13号线是深圳南北走线的科创轴线,串联起南山高新区、留仙洞总部基地、西丽湖科教城,光明科学城等科创高地,含金量极高。


其中,13号线在石岩片区设置了4个站点:上屋站、石岩站、罗租站和应人石站。



顺着线路继续往南,一站就可到达南山西丽片区,6站地铁到科兴、8站地铁到深大、10站到后海。房价也随着地铁线一路高涨。


此前,南山科技园的码农们都是沿着地铁1号线、11号线外溢宝中、西乡、沙井片区,13号线开通后,石岩、光明将会成为南山科技园打工人的外溢新选择。


那么,13号线能让石岩翻身吗?


从历史来看,地铁的开通确实对片区带来极大的影响。比如6号线和11号线的开通,光明和沙井进入深圳人的视野,房价也随之大涨。


地铁6号线开通前,光明二手房均价约为5万/㎡,2020年8月,地铁开通后,光明凤凰城板块房价迅速突破7万/㎡,逼近8万/㎡!


地铁11号线开通前,沙井二手房单价只是3万出头,地铁开通后,房价一路高涨,直接突破4万、5万,优质优盘甚至超过6万/㎡!



当然我们要承认,这些片区除了有轨道交通,同时还有片区规划的利好。像光明区有光明科学城,沙井有大空港规划。


这次13号线的开通能不能让石岩蜕变,也要看看片区规划给不给力。


必须承认的是,石岩这么多工业园是有作用的。宝安十街道中,石岩街道工业最发达,规模以上工业总产值排名宝安区第一。


不过跳出宝安看石岩的话,石岩街道明显有不少差距:与同样是工业大区的龙岗对比,华为所在的坂田街道今年一季度规模以上工业增加值为326.2624亿元,只略少于宝安全区的428.44亿元。


也就是说,石岩工业还有很大的待进步空间。



有一说一,楼校长还是觉得石岩有很大的翻身机会。


去年宝安区政府工作报告中提到,石岩片区要建设现代化国际化科创城。


这个规划,非常符合石岩的定位和自身优势。


首先,石岩是13号线的必经节点,能够得到创新轴线的带动。


再者,从整个13号线科创轴线看,南山高新区是产业发展的原动力,西丽湖科教城和光明科学城都侧重于基础研究和技术攻关,这条轴线上,需要一个承接科技成果、实现产业转化的区域,而工业发达的石岩片区刚好就是非常合适的选择。 


最新的十四五规划中已经提出,石岩科创城将按照“三带两区一中心”布局,包含石岩中心区、石岩南国家高新区、石岩东先进智造区、山河湖城市景观带、石观路城市商务发展带、松白路科技创新引领带。


其中以石岩南、石岩东两大片区为核心引擎。


未来石岩南国家高新区将建设九大特色产业园,争取鹏城实验室二期落户,形成新一代信息技术、高端装备制造、健康服务三大产业体系;石岩东先进智造区发展集成电路、新能源、新材料三大高新支柱产业,打造以欣旺达、第三代半导体为龙头的两大千亿产业集群,培育以惠科、裕同、昊阳天宇为代表的百亿级增长极,打造先进智能制造集聚区。



我们完全有理由相信,未来石岩故事会很精彩。




·END·


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