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刚需不用太慌

米宅珠三角 发布时间:2022.05.14 09:22:04
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先亮明观点,刚需不用太慌,尤其是预算几百万的刚需。


深圳这场回暖就像最近的雨,气象局预报的是一场超级暴雨,准备停工停课,搞的人心惶惶,最后确实下了一场不算太小的雨,然后就淅淅沥沥转中雨了。


五一之后,楼市热度开始降温,看房和成交都有所下降,4月份着起来的一把火没有越烧越旺,火势反而变温了,有两个原因。


第一,预期的放松调控迟迟没有落地。


4月下旬深圳要出政策的传闻甚嚣尘上,有大V谏言放松调控,真真假假的放松细则传的漫山遍野,搅的人心惶惶。


4月份又是楼市回暖的月份,新房和二手都在加速去化,大家本来就情绪紧张,加上强烈的放松预期,楼市热度一触即发。


五一后政策一直难产,一直紧绷的那根弦就放松了。


第二,这次回暖不是全面回暖,是分片区,分价位段的回暖。


四月份的回暖,有新房,有二手房。二手房的热度集中在西部,成交主流价位是800-2000万,偏改善偏投资。


新房成交集中在400-800万,龙岗、龙华、坂田、光明、沙井一大批原本不好卖的刚需小两房小三房,突然就好卖了,突然就被哄抢了。


这两种回暖集中体现了两类人群的心思。


一类是手里有几百上千万的改善或投资,一直等更好的打新机会,和更好的抄底价格,眼看等不到了,决定出手了。


1000-2000万价位段没什么新可以打,只能去二手市场抄底,既然要抄,肯定是抄好产品的底,不是大路货的底。所以,西部的优质笋盘再次热卖。


一类是总预算五六百万的刚需,也决定出手了,这个总价段运气比较好,还有不少倒挂的新盘可以买。


以前不买是为了等待更好的机会,现在不等了,先下手为强,千鸟在林不如一鸟在手。


这两类人群的数量都不算太大,一个多月时间,第一类人扫光了西部的优质笋盘,第二类人把还算过的去的刚需新盘买的七七八八。


剩下的潜在买房人,要么资金不够,要么还在观望,要么反应迟钝,感知不到市场的变化。


这个时候,如果市场进一步加热,比如出了放松政策,或释放了其他利好,会有更多人进场来继续买。


那下一步就会出现,热度继续扩大和蔓延,热点片区的笋盘卖完之后,正常挂价的也会被抢,接着带动周边房价逐渐往上走。


这样一环一环套下去,楼市就会发生轮动。


2019年,就是西部—中部—东部—再西部这样一路走下来,轮的完完整整,惊天动地。但是这次,西部笋盘卖完就卡壳了。


因为政策一直出不来,光打雷不下雨,现在连雷声都听不到了,同时房价又实在太高了,虽然大家都看好深圳的未来,但不代表谁都能接得起现在的盘。


现在的深圳楼市处于胶着期,可前可后,可进可退,再添把柴火会更旺,一直不给燃料可能再次进入横盘期。


所以回到主题,预算几百万的刚需不用太慌,这个总价的二手房,基本都位于龙华、龙岗、坪山、布吉、观澜,或者是福田的老破小。


这类房子,热钱看不上,不屑去炒,钱少的刚需去买倒挂新盘,这类二手房源,离轮动到它们还早呢。


所以这段时间,西部小火,中部微温,东部毫无感知。


顺便说一句,福田千把万偏自住的房子最近卖的的不错。


当下的情况,刚需不用太慌,太着急上车,但实事求是地说,想再等着跌的可能性也不大了,原因不再赘述了,之前的文章写的很清楚了。


我给预算几百万的刚需建议是:


如果资金资格都已到位,多关注近期在售的新盘和即将推出的新盘。


在售新盘,南山的鸿荣源尚璟公馆,龙岗的合正方洲泓园,龙华的鹏瑞颐景府,坂田的缙华府,龙岗的联发天境雅居,龙华的卓越柏奕府,坪山的燕澜和鸣都卖的不错,都可以去实地看一看,考察一下。


对新房位置配套不满意的,多看看市场的二手房,这个价位段现在还有不少笋盘,可以认真淘一淘。


资金资格尚未到位的,也不要太焦虑,如果政策不放松,深圳短期难有大热度,耐心筹钱等资格到位,急也没用,抓紧搞钱吧。


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